手付金の領収書・請求書・預り証テンプレート無料DL【Excel・記入例つき】｜残代金まで印紙税の早見表で迷わない【不動産売買仲介】

売買契約の前日、売主の社長から電話が入ります。「明日の手付金の領収書、そちらで作っておいてもらえますか。印紙はいくらのを用意すればいいですか」。手付金は1,500万円。売主は会社で、売買代金には建物の消費税が入っています。印紙は4,000円か、それとも消費税を分けて書くと変わるのか。決済の日には、残代金に固定資産税の精算金を足した領収書も要ります。

手付金と残代金の領収書や請求書は、売主の名義の書類です。それでも実務では、売主が慣れていないため、仲介会社が下書きを用意することがよくあります。そのとき迷うのが、印紙の額と、消費税を書くかどうかです。売主が会社か個人か、自宅か賃貸物件か、消費税の課税事業者かで答えが変わります。

この記事では、手付金・残代金の受け渡しで使う4つの書類の役割、それぞれの書き方と記入例、受け取る金額ごとの印紙税の早見表、手付金の領収書に消費税を書くかの考え方、よくある間違いを、事業用・収益不動産の売買仲介の実務に沿ってまとめます。

記事の最後まで読まなくても使えるよう、手付金の領収書・手付金の預り証・残代金の請求書・残代金の領収書の記入用の書式と、金額と売主の区分を入れると貼る印紙の額が出る早見表、架空の事務所ビルでの記入例を、Excelにまとめて無料で配布しています。

この記事の要点

• 手付金・残代金の領収書と請求書は売主の名義の書類です。仲介会社は下書きを用意し、売主に確かめてもらってから使います
• 手付金は印紙税の「売上代金」に含まれます。受け取る金額が5万円未満なら非課税、それ以上は金額に応じて200円から20万円です
• 売主が個人で、自宅などを私的に売るときの領収書は「営業に関しない受取書」で非課税です。会社の売主は課税、個人の賃貸物件の売却は税務署に確かめます
• 売主が課税事業者で建物の分があるとき、「うち消費税額等◯円」と金額で分けて書くと、その額は印紙の基準の金額から外れます。「税込」とだけ書いても外れません
• 仲介会社が50万円以上の手付金や申込証拠金を預かるなら、重要事項説明で保全措置を講じるかどうかを説明し、預り証を出します

手付金・残代金の受け渡しで仲介が用意する4つの書類

売買代金は、多くの取引で、契約の日の手付金と、決済の日の残代金の2回に分けて支払われます。その2回の受け渡しで使う書類は、次の4つです。

手付金の性格は、民法557条の解約手付が基本です。買主は手付金を放棄して、売主は倍額を差し出して、相手が契約の履行に着手するまでは契約を解除できます。売主が宅地建物取引業者のときは、宅地建物取引業法39条により、手付金は代金の2割までで、どんな名目でも解約手付として扱われます。領収書の但し書きに「手付金として」と書くのは、受け取ったお金がこの手付であることを残すためです。

下書きは仲介、確かめて出すのは売主

領収書と請求書は、売主が出す書類です。仲介会社が下書きを作るときは、売主に次のことを先に聞いておくと、当日の書き直しを防げます。

手付金の領収書の書き方【記入例】

手付金の領収書に書く欄は、次のとおりです。配布のExcelの「手付金の領収書」のシートは、この順に欄を並べています。

記入例の読み方

配布の記入例は、売主が会社（課税事業者）、売買代金1億5,000万円（土地9,500万円・建物5,500万円、うち建物の消費税額等500万円）、手付金が代金の1割の、架空の事務所ビルの取引です。

手付金1,500万円の中の消費税額等は、売買代金の中の建物の消費税額の割合（500万円÷1億5,000万円）で分けて、50万円としています。領収書に「うち消費税額等 500,000円」と書くと、印紙の基準の金額は1,450万円になり、「1,000万円を超え2,000万円以下」の区分で印紙は4,000円です。この例では消費税を分けても分けなくても同じ区分ですが、区分の境目に近い金額では印紙の額が変わります（後の早見表の節で例を示します）。

印紙は売主が負担し、消印する

印紙税を納めるのは、課税文書を作った人、つまり領収書を出す売主です。国税庁の説明では、印紙は、作った人またはその代理人・使用人などの印章か署名で、書面と印紙の彩紋にかけて、はっきり分かるように消します。印紙を貼らなかったときは本来の印紙税の3倍（調査の前に自分から申し出れば1.1倍）、貼っても消印しなかったときは消していない印紙の額面と同じ額の過怠税がかかります。過怠税は、法人税の損金にも所得税の必要経費にもなりません。

手付金の預り証はどんなときに使うか

預り証は、お金を受け取って、決まった相手に渡すか、条件によって返すまで持っておくときの書類です。売買仲介で預り証が出てくるのは、主に次の2つの場面です。

仲介会社が預かるときは、宅地建物取引業法の決まりに当たるかを確かめます。

配布の預り証のシートは、名目（申込証拠金か、売主へ渡すまでの手付金か）を選ぶと返す条件の文が入り、金額が50万円以上なら重要事項説明で説明することを知らせる欄を付けています。

預り証の印紙は、扱いが分かれやすい所です。国税庁の質疑応答事例「預り証」は、販売代金の内入金を受け取ったことを証明するための預り証を、売上代金の受取書（第17号の1文書）としています。同じ事例は、相手のために金銭を保管すると約束する寄託契約であることが文言から明らかなものは第14号文書（金銭の寄託に関する契約書）、それ以外は第17号文書として扱うとしています。仲介会社が手付金を預かる預り証がどちらに当たるかは文言で変わるため、預り証の形を決めたら、使い始める前に税務署に確かめておくのが安全です。

残代金の請求書の書き方【記入例】

残代金の請求書は、決済日に買主が支払う額を前もって知らせる書類です。売買代金から手付金と内金を引いた残代金に、固定資産税・都市計画税や管理費の精算金を足し、賃料や敷金の精算を差し引いて、決済の日に振り込んでもらう額を出します。

固定資産税の精算金の日割りの数え方は、起算日（1月1日か4月1日か）と、引渡し日をどちらの負担に入れるかで変わります。精算書の作り方は、別の記事にまとめています。

請求書の額は、決済の精算書、司法書士の資料、買主の金融機関に伝える額と、1円まで同じでなければなりません。請求書を送る前に、この4つを並べて照らし合わせます。

請求書に印紙は要らない。ただし「受領しました」と書かない

請求書は、印紙税の課税物件表に載っていない書類なので、印紙は要りません。ただし、請求書に「上記金額を受領しました」のように受け取った旨を書き込むと、受取書として扱われ、印紙が要ることがあります。決済の日に受け取った分は、請求書に書き足さず、別に残代金の領収書を出します。

売主が適格請求書発行事業者で、買主が事業者として仕入税額控除を受けるなら、建物の分について適格請求書の記載事項（登録番号、取引の年月日と内容、税率ごとの対価の額と適用税率、消費税額等、受け取る人の名前）を、請求書か領収書のどちらかでそろえます。どちらで出すかは、売主の税理士と決めておきます。

残代金の領収書の書き方【記入例】

残代金の領収書は、決済の日に、売主が残代金と精算金を受け取ったことを証明する書類です。書き方は手付金の領収書と同じですが、受け取ったお金の内訳を分けて書きます。

記入例では、印紙の基準の金額は1億3,506万8,000円から450万円を引いた1億3,056万8,000円で、「1億円を超え2億円以下」の区分の4万円です。

内訳を分けて書くのは、請求書と1行ずつ照らし合わせられるようにするためです。決済のあとで「精算金は受け取ったのか」と聞かれても、領収書だけで答えられます。

なお、固定資産税等の精算金は、消費税では売買代金の一部として扱われ、建物の分には消費税がかかります（消費税法基本通達10−1−6）。配布の記入例は簡単にするため、精算金の消費税額を分けていません。精算金を同じ領収書に書くときの印紙の扱いとあわせて、実際の額は売主の税理士に確かめてください。

決済の当日の受け渡しの流れ

当日の進め方は、時系列のチェックリストにまとめています。

印紙税の早見表（受け取る金額ごと）

手付金・残代金の領収書は、印紙税の第17号の1文書（売上代金に係る金銭の受取書）です。国税庁の第17号文書の税額の注記には、売上代金には手付を含むとあります。税額は次のとおりです（国税庁「No.7141 印紙税額の一覧表（その2）」令和8年4月1日現在）。

5万円未満かどうかは、受け取った金額の合計で判定します。敷金・保証金の預かりのような売上代金以外の受取書は、5万円未満なら非課税、5万円以上なら一律200円です。

売主の区分で、要るかどうかが変わる

第17号文書でも、受け取ったお金が受取人にとって営業に関しないものなら非課税です。国税庁の「No.7125 営業に関しない受取書」の取扱いを、売買の売主に当てはめると次のとおりです。

事業用・収益不動産の売買では、個人の売主が賃貸物件を売ることがよくあります。この区分は国税庁の説明だけでは決めきれないため、配布の早見表の計算欄では「税務署に確かめる」と出し、目安の額を添えるようにしています。

消費税額を分けて書くと、印紙が下がることがある

売主が課税事業者のとき、領収書に消費税額等を金額で分けて書くと、その額は印紙税の記載金額に含めません（国税庁 No.7124）。この取扱いが使えるのは、第1号文書（不動産の譲渡の契約書など）、第2号文書（請負の契約書）、第17号文書（受取書）の3つだけです。

「消費税込み」「税込」とだけ書いたときは、消費税額が明らかとはいえないため、全体の金額で判定されます。免税事業者が消費税額を書いても、全体の金額で判定されます。

手付金の領収書に消費税を書くか

検索候補にも「手付金 領収書 消費税」が出るほど、迷いやすい所です。消費税がかかるかは、売主と、代金の中身で決まります。

課税事業者の売主が土地と建物を一緒に売るとき、消費税がかかるのは建物の分だけです。売買契約書には、土地と建物の代金の内訳と、建物の消費税額が書かれているはずです。手付金の中の消費税額を書くなら、その割合で出すのが分かりやすく、買主にも説明しやすい方法です。

手付金の領収書に消費税額を書くことは、義務ではありません。書かなければ、印紙は手付金の全額で判定されるだけです。どちらにするかは、売主の税理士の考えに合わせ、手付金と残代金の領収書で書き方をそろえます。

仲介手数料の領収書と約定書のインボイスの書き方は、別の記事にまとめています。売主・買主から受け取る仲介手数料は、仲介会社が出す領収書なので、この記事の書類とは名義が違います。

よくある間違いとQ&A

書き損じたときは

国税庁の「No.7130 誤って納付した印紙税の還付」では、課税文書の用紙に印紙を貼ったものの使う見込みがなくなったものは、還付の対象になる場合があるとしています。書き損じた領収書は捨てずに、印紙を貼ったまま取っておき、税務署に申請します。作った日から5年を過ぎると還付を受けられません。

紛失したと言われたときは

領収書の再発行には、決まった形はありません。再発行するなら「再発行」と書き、元の領収書の日付と番号を書いて、二重に出したと誤解されないようにします。再発行した領収書の印紙の扱いは、税務署に確かめてください。

電子の領収書は

紙を渡さずに、PDFをメールで送るだけなら、課税文書を作ったことにはならないとする国税局の回答があります（福岡国税局・平成20年10月24日・注文請書の事例）。民法486条2項は、支払う人が、領収書に代えて電磁的記録の提供を求められるとも定めています。ただし、あとで紙の領収書を渡すと、その紙に印紙税がかかります。

スマッチュ運営観測｜手付金の書類は「印紙」と「消費税」で探されている

検索候補で目立つのは、書式そのものより「印紙はいくらか」「個人か法人か」「消費税を書くか」という、書く前の迷いでした。配布のExcelで、書式に印紙の判定の欄を付けたのはそのためです。

まとめと無料ダウンロード

手付金・残代金の領収書と請求書は売主の名義の書類で、仲介会社は下書きを用意する立場です。下書きの前に、売主が会社か個人か、自宅か賃貸物件か、消費税の課税事業者かを聞いておけば、印紙と消費税の書き方はほとんど決まります。

手付金は印紙税の売上代金に含まれ、受け取る金額に応じて200円から20万円の印紙が要ります。個人が自宅を私的に売るときは非課税、会社の売主は課税、個人の賃貸物件の売却は税務署に確かめます。課税事業者の売主は「うち消費税額等◯円」と金額で書けば、その額を印紙の基準から外せます。仲介会社が50万円以上を預かるなら、重要事項説明と預り証の中身を合わせます。

配布のExcelは、使い方ガイド・手付金の領収書・手付金の預り証・残代金の請求書・残代金の領収書・印紙税の早見表・記入例・スマッチュの紹介の8シートです。次の売買契約の前に、売主の区分を聞いて早見表の計算欄に入れるところから使ってみてください。契約の前日に「印紙はいくらのを用意すれば」と聞かれても、その場で答えられます。

資料づくりと顧客探しを、短くする

手付金と残代金の書類は、売主・買主・司法書士・金融機関と金額を合わせる、間違えられない仕事です。その時間を作るには、ほかの工程を短くする必要があります。物件資料を整理して、条件の合う買主・投資家を探し、提案する工程です。

スマッチュでは、物件資料をアップロードすると、AIが読み取った内容を確かめて物件概要書を作成します。「マッチング」ボタンで、登録した顧客の条件と全件照合し、条件の合う顧客への提案メールの下書きまで用意できます。決済の書類は丁寧に、その前の資料づくりと顧客探しはAIで速く、という分担ができます。

参考資料・出典

• No.7141 印紙税額の一覧表（その2）第5号文書から第20号文書まで（国税庁）：第17号文書の受取金額ごとの税額、売上代金に手付を含むこと
• No.7105 金銭又は有価証券の受取書、領収書（国税庁）：5万円未満の非課税、営業に関しない受取書、売上代金と売上代金以外が混ざるときの記載金額
• No.7125 営業に関しない受取書（国税庁）：営利法人・個人など、受取人ごとの営業の範囲
• No.7124 消費税等の額が区分記載された契約書等の記載金額（国税庁）：消費税額等を区分記載したときの記載金額、対象の文書と免税事業者の扱い
• No.7130 誤って納付した印紙税の還付（国税庁）：使う見込みのなくなった印紙の還付、5年の期限
• 預り証（国税庁 質疑応答事例 印紙税）：内入金を受け取った預り証は第17号の1文書、寄託契約と明らかなものは第14号文書
• No.7129 印紙税の納付方法（国税庁）・No.7131 印紙税を納めなかったとき（国税庁）：消印の方法、過怠税
• 注文請書の現物の交付に代えて電磁的記録を送信する場合の印紙税の課税関係（福岡国税局 文書回答事例）：PDFをメールで送るだけなら課税文書の作成に当たらないとする回答
• 消費税法基本通達 第10章 第1節（国税庁）：10−1−6 未経過固定資産税等の取扱い
• 適格請求書等保存方式の概要（国税庁）：適格請求書の記載事項
• 宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索）：第35条（重要事項の説明）、第39条（手付の額の制限等）、第41条・第41条の2（手付金等の保全）、第47条（業務に関する禁止事項）
• 宅地建物取引業法施行規則（e-Gov 法令検索）：第16条の3（支払金又は預り金）、第16条の11（預り金の返還を拒むことの禁止）
• 民法（e-Gov 法令検索）：第486条（受取証書の交付請求等）、第557条（手付）