固定資産税・都市計画税の精算書 エクセル無料テンプレート｜決済日の日割り計算を自動化・起算日1月1日/4月1日の両対応【売買仲介向け】

この記事の要点

固定資産税・都市計画税の精算は、不動産売買の決済当日に必ず出てくる計算です。ところが、この精算は税金の手続きではなく、売買契約の特約と地域の慣習で成り立っています。起算日を1月1日にするか4月1日にするか、引渡日当日をどちらの負担にするか、閏年をどう扱うか、建物分に消費税を乗せるか。どれも法律は決めてくれず、契約書と精算書の書き方で結果が変わります。

「固定資産税 精算書 エクセル」で検索して出てくる計算ツールの多くは、起算日が固定されていたり、税額の按分だけで賃料や敷金の承継まで扱えなかったりします。収益物件・事業用物件の決済では、固定資産税等の精算と、賃料・共益費の日割り、敷金の承継が同じ日に同じ精算書の上で動きます。

本記事は、精算の法的な位置づけと計算ルールを整理したうえで、引渡日と起算日を入れるだけで売主・買主の負担額と精算金の合計を自動計算する精算書のExcelテンプレート（使い方ガイド・精算書（自動計算）・記入例2種・根拠と注意の5シート構成）を無料で配布します。

先にテンプレートだけ受け取りたい方へ。固定資産税・都市計画税の精算書Excelを、下のフォームから無料でダウンロードできます。

固定資産税・都市計画税の精算とは｜納税義務者は1月1日の所有者、だから引渡日で分ける

固定資産税は、毎年1月1日（賦課期日）時点で登記簿などに所有者として登録されている人に課税されます（地方税法343条・359条）。都市計画税も同じ賦課期日で、都市計画区域内の土地・家屋に固定資産税とあわせて課税されます（同法702条・702条の6）。

つまり、3月に売買契約を結んで10月に引き渡しても、その年度の納税通知書は売主に届き、納税義務者は売主のままです。年の途中で所有者が変わっても、市町村が日割りで課税し直すことはありません。

• 出典：地方税法（e-Gov法令検索）

ここで「引渡日以降の分は買主が負担するのが公平だ」という考え方から生まれたのが、固定資産税・都市計画税の精算です。整理すると次のとおりです。

精算金が「税金ではなく売買代金の一部」だという点は、あとで説明する消費税と印紙の扱いに直結します。ここを取り違えると、精算書の金額は合っていても税務処理を間違えます。

なお、市町村が課税する側から見ると、精算は当事者間の私的な取り決めにすぎません。買主が精算金を売主に払ったからといって、買主が納税者になるわけでも、売主の納税義務が軽くなるわけでもありません。

計算ルールは「起算日・日数・年税額」の3点で決まる

精算額は次の式で計算します。

買主の負担額 ＝ 年税額 × 買主の負担日数 ÷ 年間日数

式そのものは単純ですが、3つの要素それぞれに実務上の分かれ道があります。

起算日｜1月1日と4月1日で負担額が大きく変わる

起算日とは「1年間の精算期間をどこから数え始めるか」です。関東では賦課期日と同じ1月1日、関西では市町村の会計年度と同じ4月1日を起算日にする例が多いとされています。どちらも法律の定めではなく地域の商慣習で、契約書に定めがあればそれが優先します。

• 出典：東急リバブル「固定資産税の精算はどう計算する？」

同じ物件・同じ引渡日でも、起算日が違うと買主の負担日数が変わります。たとえば10月15日引渡しなら、1月1日起算では買主の負担は10月15日から12月31日までの78日、4月1日起算では翌年3月31日までの168日です。負担額は2倍以上違います。契約書の起算日と精算書の起算日が食い違っていると、決済当日にその場で計算し直すことになります。

日数｜年間日数と引渡日当日の扱い

年間日数は起算日から1年間の実日数です。2月29日を含む期間なら366日になります。次の閏年は2028年で、たとえば2027年4月1日起算の精算期間（2027年4月1日〜2028年3月31日）は366日です。

引渡日当日を売主と買主のどちらが負担するかも契約書の定めによります。標準的な売買契約書では「引渡日の前日までは売主、引渡日以降は買主」とする例が多く、本記事のテンプレートもこの扱いで計算しています。端数は円未満切捨てが一般的ですが、四捨五入とする契約もあります。

年税額｜納税通知書の「課税明細書」で土地・建物×2つの税を見る

年税額は納税通知書に添付される課税明細書で確認します。土地と建物それぞれに固定資産税と都市計画税が別欄で載っているため、精算書では4行に分けて入力します。都市計画税を見落として固定資産税だけ精算する誤りは、実務でいちばん多いミスの1つです。

固定資産税の標準税率は1.4%、都市計画税の税率は0.3%が上限です（地方税法350条・702条の4）。また、同一市町村内の課税標準の合計が土地30万円・家屋20万円に満たない場合は課税されません（免税点・同法351条）。免税点未満の小さな土地は、そもそも精算する税額が発生しません。

納税通知書は4〜6月頃に届くため、1〜5月の決済では当年度の税額が確定していません。実務では前年度の税額で仮精算し、通知後に差額を再精算するか、前年度額で確定させるかを契約書で決めておきます。あとから差額を請求しない「前年度額で確定」の方が、事前に負担額が決まる分だけもめにくいとされています。

• 出典：HOME4U「固定資産税の精算、納税通知書が届く前の決済はどうする？」

無料テンプレートの中身と使い方

本記事で配布するテンプレートは、次の5シート構成です。

使い方は3ステップです。

1. 精算書シートに引渡日を入力し、起算日を「1月1日」か「4月1日」から選びます。契約書に定めがあればそれに合わせます
2. 課税明細書の年税額を、土地・建物×固定資産税・都市計画税の4行に入力します。建物分を外税で精算するなら、消費税の欄を「加算する」にします
3. 賃貸中の物件なら賃料・共益費・敷金の欄も埋め、「差引 精算金」と支払の方向を売主・買主・仲介の三者で確認して印刷します

ダウンロードは無料です。メールアドレスを入力すると、その場でExcelファイルを受け取れます。

数式のセルは、Excel（またはGoogleスプレッドシート）で開くと自動で計算されます。ファイルのプレビュー表示では計算前で空欄に見えることがあるため、必ず一度開いてから使ってください。テンプレートは一般的な計算の道具であり、個別案件への税務・法的助言ではありません。

記入例｜1棟RC・賃貸中を関東起算と関西起算で計算する

記入例シートと同じ条件で、起算日の違いを比べます。物件・社名はすべて架空で、数値は説明のための例です。

固定資産税・都市計画税の精算（買主から売主へ）は次のとおりです。

同じ物件・同じ引渡日で、精算金は227,095円と489,130円。起算日だけで26万円以上の差が出ます。契約書の公租公課条項に起算日が明記されているか、精算書の起算日と一致しているかは、決済前日までに必ず確認してください。

賃料等の日割りと敷金の承継（売主から買主へ）は、起算日に関係なく引渡日の属する月で計算します。

決済当日の差引は、1月1日起算なら 3,232,095円 − 227,095円 ＝ 3,005,000円を売主から買主へ（実務では売買代金と相殺することが多い）となります。固定資産税等の精算だけを見ると買主が払う側ですが、賃貸中の物件では敷金の承継が乗るため、差引では売主が渡す側になることが珍しくありません。精算書を1枚にまとめる意味はここにあります。

収益・事業用物件ならではの同時精算｜賃料・管理費・敷金・預り金の承継

賃貸中の物件の所有権が移ると、賃貸借契約における貸主の地位（賃貸人たる地位）は、原則として買主に移転します。このとき、入居者から預かっている敷金の返還債務も買主が引き継ぎます（民法605条の2第1項・4項）。

• 出典：民法（e-Gov法令検索）
• 出典：全日本不動産協会「賃貸マンションの購入と敷金の承継」

決済日に同時に動くお金を、方向ごとに整理します。

敷金の扱いでよくある誤解は、「敷金も日割りで精算する」というものです。敷金は期間に対応するお金ではなく、入居者に返す義務そのものが買主に移るため、日割りにはなりません。預り金相当額をそのまま買主に引き継ぐか、売買代金から差し引く（持ち回り）かを契約書で決めておきます。

賃料の日割り計算の元になるのは、レントロール（現況賃料表）です。引渡日時点の入居状況・賃料・敷金が最新の契約と一致しているかを、決済前に突き合わせておくと精算書の数字が動きません。レントロールの作り方とテンプレートは以下で配布しています。

消費税・印紙・領収書の扱い｜精算金は「税」ではないから起きる3つの誤解

精算金の性質は「税金の立て替え」ではなく「売買代金の一部」です。国税庁は、固定資産税等の未経過分に相当する金額を買主が負担する場合、その金額は譲渡資産の対価の一部として扱う、という考え方を示しています。この整理から、次の3つが導かれます。

• 出典：国税庁 質疑応答事例「未経過固定資産税等の取扱い」（消費税）
• 出典：国税庁 質疑応答事例「未経過固定資産税等に相当する額の支払を受けた場合」（譲渡所得）
• 出典：国税庁 タックスアンサー No.6201 非課税となる取引

売主が課税事業者の場合、建物分の精算金を「税込の金額」として授受するのか、精算金に消費税を外税で上乗せするのかで、受け渡す金額が変わります。テンプレートでは「加算する／加算しない」を選べるようにしていますが、どちらにするかは契約書の記載に合わせてください。

印紙税は、文書の名称ではなく記載内容の実質で判断されます。精算書は精算額の計算と合意を示す書面なので、金銭を受け取った旨の記載がなければ受取書には当たりません。一方、精算金を受け取った側が領収書を発行すると、それは「金銭の受取書」（第17号文書）に当たります。記載金額5万円以上で印紙が必要になり、5万円以上100万円以下なら200円です。一方、個人が営業に関係なく作成した受取書は非課税なので、個人の売主が自宅を売却したケースの領収書に印紙は不要です。法人の売主や、事業として物件を売買する売主の領収書には印紙が必要です。

• 出典：国税庁 タックスアンサー No.7100 課税文書に該当するかどうかの判断
• 出典：国税庁 タックスアンサー No.7105 金銭又は有価証券の受取書
• 出典：国税庁 タックスアンサー No.7125 営業に関しない受取書

決済当日に発行する領収書は、残代金と精算金を分けて作るか、まとめて1枚にするかで印紙の額も変わります。司法書士・売主側の仲介会社と、領収書の枚数と名義を事前にそろえておくと当日が止まりません。

ありがちな間違い5つと防ぎ方

精算書の作成でよく起きる間違いを、原因と対策とセットで挙げます。

5つに共通するのは、「計算が難しい」のではなく「決め事が曖昧なまま数字を出している」ことです。起算日・日数の扱い・端数・年税額の確定方法・消費税の4点を契約書の段階で決め、精算書はそれを写すだけにするのが、いちばん確実な防ぎ方です。

スマッチュ運営観測｜決済の前工程が速い会社ほど、精算の確認に時間を使えている

ここからは、不動産仲介向けAIアシスタント「スマッチュ」を運営する立場からの観測です。

精算書は、契約から決済までの書類の中でいちばん最後に数字が確定する書類です。納税通知書・レントロール・管理費の請求書・契約書の特約を突き合わせて初めて金額が決まるため、決済の前日に慌てて作ると、起算日や都市計画税の確認が抜けます。逆に、契約直後に「起算日・引渡日・年税額の見込み」まで精算書の下書きを作っておける会社は、決済当日に数字を確認するだけで済んでいます。

問題は、その時間がどこから捻出されているかです。業者ネットワークが育った営業担当者には月300件を超える物件情報がメール・LINEで届きますが、1人が実際に検討・処理できるのは月30〜50件ほどです。届いた資料を読み、概要書を作り、どの顧客に提案するかを判断する前工程に追われて、契約後の精算や書類確認が後ろ倒しになる構図です。1件あたり仲介手数料50万円・成約率5%で計算すると、処理しきれない情報は月625万円・年7,500万円の機会損失に相当します。

流通する情報量も、競合する会社の数も増え続けています。国土交通省によると、宅地建物取引業者数は令和6年度末で132,291業者と11年連続の増加です。レインズの2024年の新規登録は売り物件だけで1,449,458件と前年比4.3%増でした。一方で、不動産業界の生成AIの業務利用率はすでに41.4%（営業職では50.0%）に達しており、「届いた資料の整理はAI、確認と交渉は人」という分担が現実になりつつあります。

• 出典：国土交通省「宅地建物取引業者数は11年連続で増加」（令和7年10月）
• 出典：不動産流通推進センター「レインズ活用状況 2024」
• 出典：いえらぶGROUP「不動産業界のAI利用実態調査 2025」

スマッチュは、この前工程を自動化するツールです。届いた物件資料（PDF・メール文面）をアップロードすると、AIが物件概要書を自動作成し、登録済みの顧客リストと条件を照合して、提案メールの下書きまで用意します。前工程が短くなるほど、精算書や決済書類のような「取り返しのつかない工程」の確認に時間を回せます。始め方は、無料アカウントを作り、手元の物件資料を1件アップロードするだけです。

精算書は、決済当日の進行表と必要書類の中でこの位置にあります。

各工程のテンプレートは、それぞれ以下で無料配布しています。

まとめ｜精算書は「契約書の写し」として作る

固定資産税・都市計画税の精算の要点をまとめます。

• 納税義務者は1月1日時点の所有者（売主）。精算は法律の義務ではなく、契約の特約と商慣習で行う
• 精算額は「年税額 × 買主の負担日数 ÷ 年間日数」。起算日（1月1日／4月1日）・引渡日当日の扱い・閏年・端数は契約書の定めが優先
• 年税額は課税明細書で土地・建物×固定資産税・都市計画税の4つを拾う。通知書が届く前の決済は仮精算のルールを契約書に書く
• 精算金は税金ではなく売買代金の一部。建物分は消費税の課税対象で、領収書には金額に応じて印紙が要る
• 賃貸中の物件は、賃料・共益費の日割りと敷金の承継が同じ精算書の上で動く。差引では売主が渡す側になることも多い

まずは無料テンプレートをダウンロードして、進行中の案件の契約書から起算日と引渡日を写し、精算書の下書きを作ってみてください。決済当日に確認するだけの状態になっているかどうかが、精算でもめない会社との分かれ目です。

精算より手前の、物件資料の整理・概要書作成・顧客との突き合わせを自動化したくなったら、スマッチュをお試しください。