修繕履歴表エクセル無料テンプレート｜一棟アパート・マンション売却で買主に渡す書き方・記入例【不動産売買仲介】

内見を終えた買主の担当者から、仲介会社に電話が来ます。「屋上防水は前回いつやりましたか。給水ポンプは入れ替えていますか。それによって、修繕の予算と融資の相談の仕方が変わるので」。売主に聞くと、「10年くらい前に、外壁と一緒に何かやったと思う」。領収書はどこにあるか分からず、管理会社にも問い合わせが要ります。返事を待つあいだに、買主の熱は少しずつ冷めていきます。

修繕履歴表は、この「いつ・どこを・いくらで直したか」に、問い合わせが来る前に答えておくための表です。工事の年月・部位・内容・施工会社・費用・保証・残っている書類を1工事1行でまとめ、販売資料と一緒に買主へ渡します。

この記事では、一棟アパート・一棟マンションの売却で修繕履歴表が求められる理由と、区分マンションの修繕の記録との違い、重要事項説明・告知書との関係、書く項目と記入例、国土交通省のガイドラインを使った次の修繕の目安、売主から履歴を集める段取り、よくある失敗を、事業用・収益不動産の売買仲介の実務に沿ってまとめます。

記事の最後まで読まなくても使えるよう、記入用の表、全16戸の賃貸マンションの記入例、次の修繕の目安を自動で出すシート、売主への聞き取り票を、Excelにまとめて無料で配布しています。

この記事の要点

• 修繕履歴表は、一棟の収益物件の売却で、建物のどこを・いつ・いくらで直したかを1工事1行でまとめ、買主に渡す表です
• 区分マンションの修繕の記録は管理組合が持っていますが、一棟の物件では売主か管理会社しか持っていません。売主が作っていなければ、仲介会社が一緒に集めます
• 重要事項説明で説明するのは、確認済証・検査済証・定期調査報告などの書類が残っているかです。一般の修繕の履歴の表は義務ではありませんが、買主と金融機関の判断の材料になります
• 書く欄は、工事の年月・部位・工事の種類・内容・施工会社・費用・保証・残っている書類・情報の出どころの9つ。記憶だけの行は、出どころで分けます
• 国土交通省のガイドラインの修繕周期の例と経過年数を並べると、次の大きな修繕の時期の目安を、断定せずに示せます

「屋上防水はいつ？」に答えられない売却

一棟の収益物件を買う人が知りたいのは、買ったあとに、あといくらかかるかです。家賃の収入から修繕の支出を引いたものが、手元に残るお金だからです。修繕の記録は、その支出を見積もるための一番の材料になります。

記録がない物件は、悪い物件とは限りません。ただ、買主から見ると「分からない」は「高くつくかもしれない」と同じ意味になります。屋上防水を3年前にやり直している物件でも、それを示せなければ、20年以上何もしていない物件と同じ目で見られます。

答えられないと、値引きの材料になる

修繕の記録がないとき、買主は安全側に見積もります。たとえば外壁の塗り替えと屋上防水が「まだかもしれない」と考えれば、その工事の費用を値段から引こうとします。売主がその工事をすでに済ませていたなら、払わなくてよい値引きです。

逆に、記録が揃っていれば、「2010年に外壁と屋上防水をやっていて、保証の書類も残っています。次の大きな工事の目安はこのくらいです」と、買主が聞く前に言えます。値段の話を、記録をもとにした話に変えられます。

一棟の物件で、とくに困る理由

区分マンションでは、管理組合が修繕の記録と長期修繕計画を持っていて、仲介会社は管理会社に重要事項の調査を頼めば取り寄せられます。一棟アパート・一棟マンションには、その仕組みがありません。売主が個人の投資家で、管理会社に入居者の対応だけを頼んでいる場合、建物の工事の記録は、売主の家の書類の箱の中にしかないこともあります。

収益物件の販売資料では、レントロール（部屋ごとの賃料の一覧）と並んで、修繕の記録が「収支の見通し」の材料になります。レントロールの作り方は、こちらにまとめています。

修繕履歴表とは｜誰が作り、誰に渡すか

修繕履歴表は、建物の工事の記録を、年の順に1枚の表にまとめたものです。決まった書式はなく、売主が自分で作っていることもあれば、管理会社が作っていることもあります。売却のときに仲介会社が作り直すことも多い書類です。

区分マンションの修繕の記録・長期修繕計画との違い

修繕履歴表と似た書類は、ほかにもあります。役割が違うので、混ぜないようにします。

修繕履歴表は「過去にしたこと」、長期修繕計画は「これからすること」、建物状況調査は「いまの状態」です。買主はこの3つを合わせて、買ったあとの支出を考えます。売主が長期修繕計画を作っていない一棟の物件では、修繕履歴表に経過年数と目安を添えるだけでも、「これから」の見当をつける材料になります。

重要事項説明・告知書との関係

修繕履歴表は、法律で決まった書類ではありません。ただ、重要事項説明と告知書の中身とつながっているので、食い違わないように作ります。

重要事項説明で説明すること

宅地建物取引業法第35条第1項第6号の2は、既存の建物の売買で、2つのことを重要事項として説明するよう定めています。1つは建物状況調査をしたかどうかと、した場合の結果の概要。もう1つは、設計図書・点検記録その他の建物の建築と維持保全の状況に関する書類で、国土交通省令で定めるものの保存の状況です。

その書類は、同法施行規則第16条の2の3に並んでいます。対象は住宅の売買です。

一般の修繕工事の記録（屋上防水や外壁の塗り替えの契約書・請求書など）は、この一覧に入っていません。つまり、重要事項説明で「修繕履歴表がある・ない」を説明する決まりはありません。それでも、この一覧の書類と修繕の記録は、売主の同じ書類の箱から出てくることが多いので、集めるときは一緒に探します。

区分所有建物の売買では、別に「一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容」を説明します（同法施行規則第16条の2第1項第10号）。一棟の物件の売買にはこの項目がないことも、修繕履歴表を任意で作る理由の1つです。

重要事項説明の項目を全体で確かめるときは、こちらのチェックリストが使えます。

告知書・設備表との役割の分け方

告知書（物件状況等報告書）には、雨漏り・シロアリ・給排水の故障など、売主が知っている建物の状態を書きます。修繕履歴表には、その不具合を「いつ・どう直したか」を書きます。2つは表と裏の関係です。

告知書で「過去に雨漏りがあった」と書くなら、修繕履歴表の同じ時期に直した工事の行があるはずです。売主が告知書を書く前に修繕履歴表を作っておくと、記憶の食い違いを先に見つけられます。告知書と設備表の書き方は、こちらにまとめています。

書く項目と記入例

修繕履歴表に書くのは、物件の情報と、工事1件ごとの行です。配布のテンプレートの欄は次のとおりです。

物件の情報

工事1件ごとの欄

記入例（全16戸の賃貸マンション）の読み方

テンプレートの記入例は、1998年3月に竣工した鉄筋コンクリート造・地上4階建て・全16戸の賃貸マンションです（物件名・会社名・人名・所在地・金額はすべて架空）。10件の工事のうち、主なものを抜き出すと次のとおりです。

10件の工事の合計は28,908,000円で、表の上に自動で出ます。この例から買主が読み取れるのは、「2010年に大規模な修繕をしていて、鉄部は周期どおり、設備も順に入れ替えている。ただし屋上防水と外壁は前回から16年たち、保証も切れている」ということです。売主にとっては不利に見える情報もありますが、書いておけば、買主が「もっと悪いかもしれない」と考える余地をなくせます。

次の修繕の目安を添える

修繕履歴表は過去の記録ですが、買主が本当に知りたいのは「次はいつか」です。そこで、部位ごとに最後に工事した年から今年までの年数を出し、国土交通省の長期修繕計画作成ガイドライン（令和6年6月改定）の修繕周期の例と並べます。

ガイドラインの修繕周期の例

ガイドラインには、長期修繕計画の標準様式の記載例として、工事ごとの修繕周期の例が載っています。主なものは次のとおりです。

「目安」として示し、断定しない

この周期は、新築マンションを例にした目安です。ガイドラインも、修繕周期は建物の仕様や立地などに応じて決め、見直すときは劣化の状況の調査・診断の結果に基づいて決めることが必要だとしています。木造や鉄骨造のアパートでは、使っている材料が違うので、そのまま当てはまらないこともあります。

そのため、テンプレートの「次の修繕の目安」は、工事が「必要」とは書かず、経過年数と周期の例を比べた4段階の判定だけを出します。

記入例のマンションを2026年で見ると、屋上防水の修繕・外壁の塗り替え・シーリングは前回から16年で「目安を過ぎた」、給水管の取り替えは竣工から28年で「もうすぐ」、鉄部塗装は2年で「まだ」になります。この表を見せたうえで、「外壁と屋上は目安の時期を過ぎているので、調査をおすすめします」と先に伝えれば、値段の交渉で後から持ち出されるより、話を落ち着いて進められます。

売主から履歴を集める段取り

修繕の記録は、売主が売ると決めた時点では、ばらばらの場所にあります。媒介契約の直後から集め始め、販売資料を出す前に表にします。

集める書類

配布の聞き取り票には、集める書類を12項目並べています。それぞれ「ある・ない・分からない」を選び、置き場所か取り寄せ先を書くと、「分からない」の数が自動で出ます。

• 建築確認の確認済証・確認申請書、検査済証
• 建物状況調査（インスペクション）の報告書
• 建築基準法の定期調査・定期検査の報告書（対象の建物・昇降機・設備がある場合）
• 消防用設備の点検の報告書
• 修繕工事の見積書・契約書・請求書・領収書
• 工事の保証書（防水・外壁・設備など）
• 工事の前と後の写真・工事の報告書
• 管理会社の修繕・点検の記録
• 長期修繕計画（作っていれば）
• 確定申告の決算書の減価償却の明細・修繕費の内訳
• 設備の取扱説明書・メーカー保証書
• 設計図書（図面）

建築基準法第12条の定期報告は、建物の用途や規模によって、特定行政庁が対象に指定しているものがあります。共同住宅でも対象になっていることがあるので、報告書があれば、点検の記録として修繕履歴表と一緒に渡せます。

確定申告の明細から拾う

個人の投資家が売主の場合、記録が一番揃っているのは、実は確定申告の書類です。毎年の決算書には修繕費の金額があり、金額の大きい工事は、資産として減価償却の明細に載っていることがあります。工事の年と金額だけでも分かれば、施工会社の名前は請求書や通帳の振込の記録から探せます。

ただし、確定申告の書類には売主の所得の情報が含まれます。必要な行だけを書き写してもらうか、売主に該当の部分を見せてもらい、書類そのものを預からないようにします。

売主に聞くこと

書類のほかに、売主に直接聞いておくことがあります。

1. これまでに雨漏り・漏水・設備の故障があったか。あったなら、いつ・どこで・どう直したか
2. いま工事中のもの、見積もりを取っている・予定している工事はあるか
3. 残っている保証はあるか。期限はいつか。買主に引き継げるか
4. 管理会社から、修繕を勧められているが、まだしていない部位はあるか
5. 入居者から、繰り返し出ている要望・苦情はあるか
6. 記憶だけで、書類が残っていない工事はあるか

4つ目の「勧められているが、まだしていない工事」は、売主から言い出しにくい話です。管理会社の点検の報告書に書かれていることも多いので、報告書を見ながら聞くと、話が具体的になります。

よくある失敗と防ぎ方

どの失敗も、表を作る時点で「分からないこと」と「分かっていること」を分けていないことから起きます。分からない行を空欄のまま残すのは恥ずかしいことではありません。分からないまま埋めた行が、あとで信用をなくします。

保証の引き継ぎや、引渡しのときに渡す書類の確認は、決済・引渡しのチェックリストにも入れておくと、渡し忘れを防げます。

スマッチュ運営観測｜探されているのに、売買仲介向けの書式が少ない

スマッチュでは、書類のテンプレートを配る記事を出す前に、その書類がどう探されているかを測っています。修繕履歴表について、2026年10月28日時点で確かめたことは次のとおりです。

検索候補に書式を求める語が並ぶ一方で、検索して出てくる書式の多くは、区分マンションの管理組合向けか、個人の住宅向けです。一棟の収益物件を売るときに、仲介会社が売主から記録を集めて買主に渡す、という場面の書式は多くありません。この記事で、記入用の表に「情報の出どころ」の欄と、売主への聞き取り票を付けたのはそのためです。

スマッチュのサイトは、これまで収益物件の販売資料として、レントロール・マイソク・告知書と設備表を扱ってきましたが、建物の修繕の記録は扱っていませんでした。収支の見通しの材料のうち、家賃の側はレントロール、支出の側は修繕履歴表、という組み合わせで、販売資料が揃います。

テンプレートの使い方と、販売資料へのつなぎ

配布の Excel は6つのシートでできています。

使う順番は、次の3つです。

1. 媒介契約の直後：聞き取り票で、残っている書類と、売主が覚えている工事を確かめる
2. 販売資料を作るまで：集めた書類から、修繕履歴表に1工事1行で書き、次の修繕の目安のシートで時期が来ている部位を見る
3. 買主に渡す前：売主に内容を確かめてもらい、確認した日を書く

販売資料へのつなぎ

修繕履歴表は、それだけで渡すより、販売資料の中で位置を決めておくと読まれます。物件概要書やマイソクの備考の欄には、主な修繕を1〜2行で書きます。たとえば「2010年 外壁塗装・屋上防水・シーリング打替、2019年 インターホン取替（修繕履歴表あり）」です。詳しい表は、レントロールと並べて、詳しい資料として渡します。

収益物件のマイソクに何を載せるかは、こちらにまとめています。

資料づくりと顧客探しを、短くする

修繕の記録を集めるのは、売主との打ち合わせと問い合わせが続く、手間のかかる仕事です。その分の時間を作るには、ほかの工程を短くする必要があります。物件資料を整理して、条件の合う買主・投資家を探し、提案する工程です。

スマッチュでは、物件資料をアップロードすると、AIが読み取った内容を確かめて物件概要書を作成します。概要書には備考の欄があるので、主な修繕を書き足せます。「マッチング」ボタンで、登録した顧客の条件と全件照合し、条件の合う顧客への提案メールの下書きまで用意できます。修繕の記録は丁寧に集め、その前の資料づくりと顧客探しはAIで速く、という分担ができます。

まとめ

修繕履歴表は、一棟の収益物件の売却で、建物のどこを・いつ・いくらで直したかを1枚にまとめ、買主に渡す表です。法律で決まった書類ではありませんが、買主と金融機関が買ったあとの支出を見積もる材料になり、答えられないと値引きの材料になります。区分マンションと違って、一棟の物件の記録は売主か管理会社しか持っていません。

書くのは、工事の年月・部位・工事の種類・内容・施工会社・費用・保証・残っている書類・情報の出どころです。同じ年の工事でも部位ごとに行を分け、分からない金額は空欄にし、記憶だけの行は出どころで分けます。国土交通省のガイドラインの修繕周期の例と経過年数を並べれば、次の修繕の時期を、断定せずに目安として示せます。

配布の Excel は、記入用の表・一棟マンションの記入例・次の修繕の目安・売主への聞き取り票を、そのまま使える形にまとめています。次の一棟の物件の媒介契約のあと、聞き取り票を売主と一緒に開くところから使ってみてください。内見のあとの「屋上防水はいつですか」に、その場で表を開いて答えられれば、それがいちばんの成果です。

参考資料・出典

• 宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索）：第35条第1項第6号の2（既存の建物の建物状況調査と、建築・維持保全の書類の保存の状況）
• 宅地建物取引業法施行規則（e-Gov 法令検索）：第16条の2第1項第10号（区分所有建物の維持修繕の実施状況の記録）、第16条の2の3（保存の状況を説明する書類）
• 建築基準法（e-Gov 法令検索）：第12条（定期調査・定期検査の報告）
• 長期修繕計画作成ガイドライン（国土交通省・PDF）：令和6年6月改定。修繕周期の例