敷金・保証金の引継ぎ覚書エクセル無料テンプレート｜オーナーチェンジの承継明細の書き方・記入例【不動産売買仲介】

決済の3日前、買主側の担当者から連絡が入ります。「精算書の敷金の額が、レントロールの合計と合いません。部屋ごとの内訳をいただけますか」。売主の管理会社に聞くと、店舗の保証金は更新のたびに一部を償却していて、レントロールには契約したときの額が載ったまま。別の部屋は先月の賃料が未払いで、その分をどうするかも決まっていません。

オーナーチェンジの売買では、売主が入居者から預かっている敷金・保証金を返す務めが、建物と一緒に買主へ移ります。移ること自体は法律で決まっています。決まっていないのは「いくら移るのか」です。部屋ごとの額を決済の前に確かめておかないと、精算書の金額が決まらず、決済の日程や、決済のあとの売主と買主の関係に響きます。

この記事では、敷金・保証金が買主に引き継がれる民法の決まり、部屋ごとの承継明細の書き方と記入例、売買代金での精算の書き方、覚書の文例と印紙の扱い、よくある失敗を、事業用・収益不動産の売買仲介の実務に沿ってまとめます。

記事の最後まで読まなくても使えるよう、部屋ごとの承継明細、売買代金との精算の確かめ、覚書の文例、架空の収益マンションでの記入例を、Excelにまとめて無料で配布しています。

この記事の要点

• 賃貸中の建物が売られると、貸主の立場と敷金を返す務めは買主に移ります（民法605条の2）。覚書で決めるのは、移る額と精算の方法です
• 「保証金」「敷引き」など名目が違っても、賃料などを担保するために預かったお金は敷金です。ただし、建設協力金のような貸したお金の性格の保証金は、当然には移りません
• 承継明細は1区画1行で、預かり額・既に償却した額・差し引く未払い賃料・引き継ぐ額を書きます。空室も1行にします
• 明細の合計、覚書の額、決済の精算書の額の3つが同じになっているかを、決済の前に確かめます
• 覚書や受け取りの書面に印紙が要るかは、書き方で変わります。作る前に税務署か税理士に確かめます

「敷金はいくら引き継ぐのか」が決済の直前まで決まらない

収益物件の売買では、レントロール（賃料の一覧）に敷金・保証金の欄があることが多く、販売の段階ではその合計を目安に話が進みます。ところが、レントロールの額は契約したときの額のままで、その後の償却や未払い賃料が反映されていないことがあります。

もう1つの理由は、敷金・保証金の資料が1か所にそろっていないことです。賃貸借契約書は売主、入金の記録は管理会社、未払い賃料の一覧は家賃保証会社、と分かれていると、部屋ごとの額を突き合わせるのに時間がかかります。決済の直前になって初めて内訳を求められ、そこから集め始めることになります。

決済の直前に見つかると何が起きるか

どれも、販売の前に部屋ごとの一覧を作っておけば、早い段階で見つかる問題です。決済の前の数日で片付けようとすると、売主にも買主にも急な判断を求めることになります。

敷金・保証金は買主に引き継がれる｜民法の決まりと覚書を作る理由

2020年4月に施行された改正民法で、賃貸中の不動産が売られたときのルールが条文になりました。中心になるのは605条の2と622条の2です。

法律で移ることが決まっているのに、なぜ覚書を作るのでしょうか。理由は、法律が決めているのは「買主が返す務めを引き継ぐ」ことまでで、売主が預かっているお金を買主へどう渡すかは決めていないからです。売主の手元に入居者の敷金が残ったまま、返す務めだけが買主に移る形になるので、売買代金で精算しておかないと、買主は預かってもいないお金を将来返すことになります。

そこで、売主と買主の間で、引き継ぐ額を部屋ごとに確かめ、その合計を売買代金から差し引くか別に支払うかを、書面で決めておきます。これが敷金・保証金の引継ぎ覚書です。売買契約書の特約に同じ内容を書いて、覚書を別に作らない進め方もあります。

保証金・償却・敷引きは契約書のとおりに書く

事業用の区画では、「保証金」の名目で賃料の6か月分から10か月分以上を預かり、解約のときや更新のたびに一部を「償却」する契約がよくあります。住居では「敷引き」の特約もあります。

法務省の説明資料は、名目が「保証金」でも、賃料などを担保する目的で預けられたものなら敷金に当たるとしています。返すときの条件（償却・敷引き・原状回復の特約）は、各賃貸借契約の内容として、そのまま買主に引き継がれます。承継明細では、名目と返すときの条件を契約書の言葉のまま写し、既に償却した額だけを預かり額から差し引きます。

注意が要るのは、建物を建てるときに貸主が賃借人から資金を借りた「建設協力金」のような保証金です。貸したお金の性格のものは、建物が売られても買主に当然には移らないとした判例（最高裁昭和51年3月4日判決）があります。同じ「保証金」の名前でも扱いが違うので、契約書で預けた目的と返し方を確かめ、分からなければ弁護士に相談します。

入居者への賃貸人変更の通知との違い

敷金の引継ぎ覚書は、売主と買主の間で交わす書類です。入居者に向けて出すのは、貸主が変わったことと賃料の新しい振込先を知らせる、賃貸人変更の通知です。通知には、敷金・保証金を返すのが買主（新しい貸主）になることも書きます。

覚書で額を決め、通知で入居者に知らせる、という役割の分け方です。覚書の額が決まる前に通知を出すと、入居者から「自分の敷金はいくらと引き継がれたのか」と聞かれたときに答えられないので、順番は覚書が先です。

承継明細の項目と記入例

承継明細は、部屋ごとに1行で、預かっている額と引き継ぐ額を並べる表です。覚書の別紙として付けるので、売主と買主の双方が見て同じ理解になる書き方にします。

部屋ごとの欄

配布の Excel では、引き継ぐ額と合計に加えて、部屋ごとの判定が自動で出ます。判定は「そろっている」「差し引きを覚書に書く」「性格を確かめる」「書類を確かめる」「額を確かめる」「預かり額を書く」「空室」の7つです。物件と日付の欄では、区画の数と、確かめが要る区画の数も自動で数えます。

記入例（架空の収益マンション）の読み方

記入例は、1階に店舗2区画、2〜3階に住居8戸の、架空の収益マンションです。うち4区画を抜き出すと次のようになります。

101号室は、解約のときに保証金の20%を償却する契約です。これから償却する分は引き継ぐ額から引かず、返すときの条件として書きます。102号室は、前回の更新で10%を償却済みで、10月分の賃料が未払いです。両方を引いた660,000円を引き継ぎ、差し引いた未払い賃料は覚書の別紙に書きます。204号室は預かり証が見つからないため、管理会社の入金の記録で額を確かめるまで「書類を確かめる」のままにします。

全10区画の預かり額の合計は3,473,000円、引き継ぐ額の合計は3,233,000円です。レントロールの3,473,000円のまま精算していたら、240,000円ずれていたことになります。

売買代金での精算の書き方

引き継ぐ額が決まったら、売買代金のどこで精算するかを決めます。決済の精算書には、固定資産税・都市計画税の日割りや、賃料の日割りも並ぶので、まとめて確かめます。

代金から差し引くか、別に支払うか

どちらの方法でも、覚書と売買契約書（または精算書）に同じ方法と額を書きます。配布の Excel の精算のシートでは、方法を選ぶと、決済日に買主が売主へ支払う額と、別に渡す敷金・保証金の額が自動で出ます。

固定資産税・賃料の精算と並べて確かめる

記入例の精算は次のとおりです。引渡し日は12月15日、固定資産税・都市計画税は年1,200,000円で1月1日起算、12月分の賃料（入居9区画の合計930,000円）は売主が受け取り済みとしています。

固定資産税と賃料は日割りで、敷金・保証金は部屋ごとの額で精算します。性格の違う精算が並ぶので、どの数字がどの資料から来たかを精算書の横に書いておくと、司法書士や金融機関に聞かれたときに答えやすくなります。

覚書の文例と、領収書の印紙

配布の Excel には、全8条の覚書の文例を入れています。条の並びは次のとおりです。

たとえば第2条は、「乙が承継する敷金等の賃借人ごとの額は別紙「承継明細」のとおりとし、その合計は金〇〇〇〇円とする。」という文です。部屋ごとの額を本文に並べず別紙に回すので、区画の多い物件でも覚書は1枚に収まります。

第4条は、未払い賃料を差し引かない取り決めにするなら削ります。第8条は、建設協力金のような預かり金が無ければ削ります。文例は一般的な例なので、個別の契約に合うかは弁護士に確かめてください。

印紙は、書面の書き方で扱いが変わります。国税庁の説明では、売上代金以外の金銭の受取書は、記載された金額が5万円未満なら非課税、5万円以上なら200円です。営業に関しない受取書は非課税とされています。覚書に「受け取った」と書くのか、合意の内容だけを書くのか、売主が買主に受取書を出すのかで判断が分かれることがあるため、覚書を作る前に税務署か税理士に確かめます。

よくある失敗と防ぎ方

失敗の多くは、敷金・保証金の額を「レントロールの合計」という1つの数字で扱ってしまうことから起きます。部屋ごとの行にしておけば、どの部屋の何がずれているかが見えます。

スマッチュ運営観測｜「敷金 引継ぎ 覚書」は探されているのに、配っている書式が少ない

スマッチュでは、書類のテンプレートを配る記事を出す前に、その書類がどう探されているかを調べています。敷金・保証金の引継ぎについて、2026年11月5日に確かめたことは次のとおりです。

探す人は「明細書」より「覚書」という名前で探していて、印紙のことも一緒に気にしています。一方で、売主と買主が部屋ごとの額を確かめて精算するための書式は、配っている所が見当たりませんでした。この記事で、覚書の文例だけでなく、部屋ごとの承継明細と精算の確かめを1つの Excel にまとめたのはそのためです。

テンプレートの使い方と、決済の書類とのつなぎ

配布の Excel は、使い方ガイド・承継明細・精算の確かめ・覚書の文例・記入例・スマッチュの紹介の6シートです。使う順番は次のとおりです。

1. 媒介契約の直後に、売主へ全区画の賃貸借契約書、敷金・保証金の預かり証、入金の記録、未払い賃料の一覧を出してもらう
2. 販売の前に、承継明細へ契約書の額を写し、判定が「性格を確かめる」「書類を確かめる」の区画を売主と管理会社に確かめる。重要事項説明書と売買契約書に、敷金・保証金を買主が引き継ぐことと精算の方法を書く
3. 決済の1〜2週間前に、明細の基準日を決めて未払い賃料を数え直し、精算のシートで決済日に買主が支払う額を出す
4. 決済の日に、覚書に承継明細を別紙で付けて売主と買主が記名押印し、そのあと入居者へ賃貸人変更の通知を出す

承継明細の合計は、精算書の敷金の行と、決済の当日に確かめる金額の一覧にもそのまま使えます。固定資産税・都市計画税の精算書と、決済・引渡しの当日進行の表と並べておくと、決済の日に見る数字が1か所にそろいます。

資料づくりと顧客探しを、短くする

敷金・保証金の引継ぎは、売主・管理会社・買主・司法書士と金額を合わせる、時間のかかる仕事です。その時間を作るには、ほかの工程を短くする必要があります。物件資料を整理して、条件の合う買主・投資家を探し、提案する工程です。

スマッチュでは、物件資料をアップロードすると、AIが読み取った内容を確かめて物件概要書を作成します。「マッチング」ボタンで、登録した顧客の条件と全件照合し、条件の合う顧客への提案メールの下書きまで用意できます。敷金・保証金の引継ぎは丁寧に、その前の資料づくりと顧客探しはAIで速く、という分担ができます。

まとめ

オーナーチェンジの売買では、敷金・保証金を返す務めは法律で買主に移ります。覚書で決めるのは、部屋ごとにいくら移るのかと、売主が預かっているお金を売買代金でどう精算するかです。名目が「保証金」でも担保の目的なら敷金ですが、建設協力金のような性格のものは当然には移らないので、契約書で確かめます。

承継明細は1区画1行で、預かり額・既に償却した額・差し引く未払い賃料・引き継ぐ額を書き、空室も落とさずに並べます。明細の合計、覚書の額、決済の精算書の額の3つが同じになっているかを決済の前に照合し、印紙の扱いは書面を作る前に税務署か税理士に確かめます。

配布の Excel は、承継明細・精算の確かめ・覚書の文例・架空の収益マンションの記入例を、そのまま使える形にまとめています。次のオーナーチェンジの案件で、販売を始める前に承継明細を1行ずつ埋めるところから使ってみてください。決済の3日前に「敷金の内訳をください」と言われても、表を送るだけで済むはずです。

参考資料・出典

• 民法（e-Gov 法令検索）：第605条の2（不動産の賃貸人たる地位の移転）、第608条（賃借人による費用の償還請求）、第622条の2（敷金）
• 賃貸借契約に関するルールの見直し（法務省・PDF）：賃貸不動産が譲渡された場合のルールの明確化、敷金に関するルールの明確化（「保証金」の名目でも担保の目的なら敷金に当たる例）
• No.7105 金銭又は有価証券の受取書、領収書（国税庁）：売上代金以外の受取書の税額、5万円未満の非課税、営業に関しない受取書
• 新所有者が承継する敷金（返還義務）に関する事項と売買における敷金引継（みずほ中央法律事務所）：敷金関係は新しい所有者に当然に承継されること、所有者が変わる時点の滞納賃料は敷金から差し引かれること（最高裁昭和44年7月17日判決など）
• 建物賃貸借における『敷金』『保証金』｜法的性格・違い（みずほ中央法律事務所）：保証金の性格の種類と、建設協力金（貸金）の性格の保証金が新しい所有者に承継されないこと（最高裁昭和51年3月4日判決）