【無料テンプレDL】不動産の決済・引渡し 当日進行チェックリスト（事業用・収益）Excel雛形・記入例つき｜残代金・登記・日割り精算・鍵引渡しを時系列で漏れなく段取り（不動産仲介）【2026年版】

この記事の要点

決済・引渡しは、金額が最も大きく、そして一度動き出すとやり直せない工程です。事業用・収益物件になると、残代金の授受に加えて、所有権移転と抵当権の抹消・設定という複数の登記、固定資産税の日割り精算、そして賃貸中なら賃貸借とレントロールの承継までが同じ日に重なります。当日の順番をひとつ飛ばすと、着金が確認できないまま鍵を渡してしまう、抵当権が残ったまま登記を申請する、といった取り返しのつかない事故につながります。

本記事では、決済・引渡し当日の進行を「誰が・いつ・何をするか」の時系列で分解し、事業用・収益物件の仲介担当者がその場で使えるように整理します。登記や税務のように専門家の領域と重なる部分は、仲介がどこまでを担うのかの線引きも法令の根拠つきで示します。あわせて、当日の進行表・書類チェック・記入例をまとめた無料のExcelチェックリストを配布します。

先にテンプレートだけ受け取りたい方へ。決済・引渡し当日の進行表（15工程の時系列＋売主/買主/仲介別の書類チェック＋記入例つき）を、下のフォームから無料でダウンロードできます。

決済当日のミスは、なぜ取り返しがつかないのか

決済・引渡しは、売買代金の残金を支払い、物件を引き渡し、所有権を移す一日です。手付金を授受した売買契約から数週間〜数ヶ月の準備を経てたどり着くゴールで、ここでの段取りミスは金額が大きいだけに損害も大きくなります。

いま、収益不動産の取引は「粗い段取り」が許されない局面にあります。日本不動産研究所の投資家調査では、東京・城南地区のワンルームの期待利回りは3.6%と低水準で推移しており、利回りが薄いほど買主と金融機関は取引の確実性をシビアに見ます。国土交通省の不動産価格指数でも都市部の価格上昇が続いており、取引金額が大きくなるほど、当日のトラブルが招く損害と信用の毀損は重くなります。

• 出典：日本不動産研究所「第54回不動産投資家調査（2026年4月現在）」
• 出典：国土交通省「不動産価格指数」

決済当日が特別なのは、複数の不可逆な行為が数十分の間に連続して起こるからです。融資が実行され、残代金が動き、鍵と書類が渡り、司法書士が法務局へ登記を申請する。一度お金と物件が動けば、後から順番をやり直すことはできません。だからこそ、当日は「その場の判断」ではなく、事前に決めた進行表どおりに進めることが、仲介担当者の一番の仕事になります。

「決済・引渡し」とは？契約・重要事項説明との違い

段取りの前に、決済日が取引全体のどこに位置するかを整理します。ここを混同すると、当日に本来やるべきでないことをやろうとして混乱します。

重要事項説明書（35条書面）は契約成立前に宅地建物取引士が交付して説明するもので、37条書面は契約成立後に遅滞なく交付するものです。37条書面には宅建士の記名が必要ですが、35条のような説明義務はありません。いずれも売買契約の段階で完了しているべきもので、決済日に新しく作るものではありません。決済日は、あくまで残代金を支払い、物件を引き渡す日だと切り分けて考えます。

• 出典：国土交通省「重要事項説明（35条1項）の構成」（PDF）
• 出典：宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）

契約時にどんな書類を揃え、決済までに何を準備しておくべきかは、契約〜決済の全体像を扱った別記事にまとめています。

決済当日の登場人物と役割｜誰が何をするか

決済の場には、住宅の取引よりも多くの関係者が集まります。事業用・収益物件では融資額が大きく、金融機関側の確認も厳密になりがちです。それぞれの役割を先に押さえておくと、当日の進行で「今は誰の番か」を見失いません。

ここで線引きを間違えやすいのが登記です。所有権移転登記や抵当権の抹消・設定登記の申請を代理できるのは司法書士だけで、これは司法書士法で定められた独占業務です（同法3条1項1号・73条1項）。仲介会社ができるのは、司法書士を手配し、当日までに登記に必要な書類を売主・買主・金融機関から揃え、当日の段取りを組むところまでです。「仲介が登記を進める」という言い方は正確ではなく、仲介は登記が滞りなく申請される環境を整える役割だと理解します。

• 出典：法務省「司法書士の業務」

決済の場所は、買主が融資を利用する場合、その融資を受ける金融機関の会議室で行うのが一般的です。現金決済の場合は仲介会社や司法書士事務所で行うこともあります。

【この記事の核】決済当日の「時系列進行表」

ここが決済当日の背骨です。東京都住宅政策本部の手引きでも、当日の工程はおおむね次の順序で進みます。この順番には理由があり、前の工程が終わっていないのに次へ進むと事故になります。

とりわけ重要なのが、3番の「司法書士の書類確認」が終わって初めて、4番の残代金決済に進むという順序です。登記に必要な書類が揃っていることを司法書士が確認できて初めて、お金を動かします。書類に不備があれば、その場で残代金決済を止めて延期を判断します。お金を先に動かしてから書類の不備が見つかる、という最悪の順番を避けるための鉄則です。

当日をこの順番どおりに流すには、前日までの段取りが効きます。司法書士へは登記必要書類を前もって回して事前チェックを受け、当日は最終確認だけで済む状態にしておく。買主の融資実行は銀行の処理に時間がかかるため、着金の確認が取れる時刻から逆算して集合時間を決める。売主・買主・司法書士・銀行担当の到着時間を仲介が調整し、誰か一人の遅れで全体が押さない設計にしておく。当日の進行表は「時刻の目安」まで書き込んでおくと、着金待ちの間に何を進められるかが見え、待ち時間の焦りが減ります。

• 出典：東京都住宅政策本部「不動産取引の手引き（決済・引渡し）」

売主の既存ローンを完済して抵当権を抹消する取引では、決済の場で金融機関の担当者から、完済（弁済）証明書・登記識別情報・金融機関の委任状などが司法書士へ手渡されます。この受け渡しが6番の工程で、ここが揃わないと抵当権を抹消できません。売主側の登記の前提として、登記事項証明書で乙区の抵当権の状況を事前に把握しておくと、当日の抹消がスムーズになります。

当日精算する費用と、起算日の考え方

決済日には、残代金とは別に「精算金」がやり取りされます。ここで大切なのは、これらの精算は法律で義務づけられたものではなく、売買契約の特約・商慣習に基づくという点です。金額や按分の方法は、契約書の定めに従います。

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます（賦課期日）。これは地方税法の制度で、法定の事実です。一方で、その税額を売主と買主で日割り按分する「精算」は、法律上の義務ではありません。起算日を関東では1月1日、関西では4月1日とするのが一般的とされますが、これも地域の商慣習であって、法律で決まっているわけではありません。ここを「1月1日起算と法律で決まっている」と説明してしまうと誤りになるので、契約書の特約でどう定めたかを必ず確認します。

考え方のイメージだけ示すと、固定資産税・都市計画税の年税額を、引渡日を境に「その年の残り日数」で売主と買主に振り分ける、というのが日割り精算の基本です。起算日をいつに置くか、引渡日当日をどちらの負担にするか、うるう年をどう数えるかで金額は変わります。これらはすべて契約書の特約で決めることなので、テンプレートの数字をそのまま当てはめず、その取引の契約条件で計算します。精算金の金額に自信が持てないときは、担当者の記憶で処理せず、契約書の該当条項に立ち返るのが安全です。なお、精算金の税務上の取扱い（取得費・譲渡費用への算入など）は税理士の領域なので、当事者から質問されたら専門家へ案内します。

なお、精算金の授受はあくまで当事者間の代金調整であり、税額そのものの計算や税務上の取扱いについては税理士の領域です。仲介は精算の実務を段取りしますが、税務判断まで踏み込まないのが安全です。収益物件の収支や利回りをどう見せるかは、収支シミュレーションの記事もあわせて参考にしてください。

【事業用・収益物件の要】賃貸借の承継・レントロール・敷金

ここが、住宅の決済と収益物件の決済を分ける最大のポイントであり、競合記事がほとんど触れていない部分です。賃貸中の物件（オーナーチェンジ）では、所有権と一緒に「貸主の立場」も動きます。

賃貸人たる地位の移転は、民法605条の2で次のように整理されています。

• 対抗要件を備えた賃借人がいる不動産が譲渡されると、貸主の地位は買主（譲受人）へ移転する（1項）。賃借人の承諾は不要です。

• ただし、この移転を賃借人に対抗するには、所有権移転登記が必要です（3項）。登記をしなければ、新オーナーは賃借人に賃料を請求できません。

• 敷金の返還債務や必要費・有益費の償還債務は、買主（譲受人）が承継します（4項）。

• 出典：民法（e-Gov法令検索）

この法律の建て付けから、決済当日と直後にやるべき実務が決まります。

1. 決済当日に所有権移転登記を確実に申請する段取りになっているかを確認する。これが賃借人に賃料を請求できるかの分岐点です。
2. レントロールと実際の賃貸借契約書・敷金残高を突き合わせる。契約時のレントロールと決済時点の実態（退去・滞納・敷金残高の変動）にズレがないかを、決済直前に再確認します。
3. 敷金・保証金は、売買代金から控除する形で精算するのが一般的です。ただし金額と方法は契約書の定めを必ず確認します。
4. 決済後すみやかに、新オーナー（または管理会社）から賃借人へ「貸主変更のお知らせ」と賃料振込先変更を通知する。これは法律上の義務ではありませんが、通知が遅れると賃借人が旧オーナーの口座に振り込み続けるトラブルになるため、実務上は必須です。

賃借人へ出す「貸主変更のお知らせ」には、新しい所有者（貸主）の名称、管理を委託する場合は管理会社名と連絡先、新しい賃料の振込先、敷金・保証金を新オーナーが引き継ぐ旨、そして問い合わせ窓口を盛り込みます。あわせて管理会社への引継ぎでは、各室の賃貸借契約書・保証会社契約・原状回復や修繕の履歴・鍵の本数・滞納状況を漏れなく渡します。ここが曖昧なまま引き渡すと、決済後に「家賃はどこへ払うのか」「敷金は誰が持っているのか」という賃借人からの問い合わせが新オーナーに集中し、初動の信頼を損ないます。

レントロールと実契約の突合は、決済当日になって慌てないよう、物件の初期調査の段階から精度を上げておきたいところです。

先に進む前に、当日の進行表テンプレートをまだお持ちでない方は、ここで受け取っておくと以降の章が具体的に読めます。

決済当日に揃える書類・持ち物チェック（売主／買主／仲介別）

進行表と並んで事故が起きやすいのが、書類・持ち物の準備です。当日に一つ足りないだけで決済が延期になります。立場ごとに整理します。

収益物件では、これに加えて賃貸借契約書一式・レントロール最終版・敷金の精算資料・管理委託契約の引継ぎ書類が必要になります。融資を使う買主の金融機関は、賃貸借契約書の提出を求めることが多く、住宅ローンより確認が厳密になりがちです。

引渡しそのものは、契約時に取り交わした付帯設備表・物件状況等報告書と照合しながら、鍵の本数・付帯設備・現況を確認します。契約時にこれらの内容を買主が了承していれば、その範囲は契約不適合責任の対象から外れる効果があります。境界の確認書類の引渡しも忘れやすいポイントです。物件の現況・境界・法令の確認は、物件調査の段階のチェックリストと地続きです。

配布しているExcelチェックリストは、この「時系列の進行表」と「立場別の書類チェック」を1枚のブックにまとめ、収益物件の行は色分けしています。当日はこれを印刷して、各工程が終わるたびにチェックを入れていけば、順番の飛ばしと持ち物の抜けを同時に防げます。

決済が延期・失敗する5つのパターン｜スマッチュ運営観測

正直に書いておくと、決済は「何事もなく終わる」ばかりではありません。延期や中止になりやすい典型を先に知っておくと、事前に潰せます。

1. 登記必要書類の不備。司法書士の確認で不足が見つかり、その場で延期になる。もっとも多い延期理由です。対策は、前日までに司法書士へ書類を回して事前チェックを受けておくこと。
2. 融資実行・着金の遅延。銀行手続きが当日中に完了せず、着金確認ができない。対策は、着金確認が取れる時刻から逆算して集合時間を決め、余裕を持った時間帯に決済を組むこと。
3. 敷金・レントロールの相違。契約時の内容と決済時点の実態がずれ、精算額が確定しない。対策は、決済直前にレントロールと実契約・敷金残高を再突合し、退去や滞納の変動を反映しておくこと。
4. 抵当権抹消の見通し不明。売主の残債や債権者の同意が固まっておらず、抹消できない。対策は、契約段階で登記事項証明書の乙区を確認し、金融機関への残債照会と抹消手続きの段取りを先に進めておくこと。
5. 賃借人への対応漏れ。貸主変更・振込先変更の通知が遅れ、決済後に賃料トラブルが起きる。対策は、通知文と管理会社への引継ぎ書類を決済前に用意し、決済当日に発送・引継ぎまで段取りしておくこと。

これらはいずれも、当日の判断ではなく事前準備で防げるものです。裏を返せば、担当者が物件情報の整理や提案などの前工程に追われて、決済の詰めに時間を割けないことが、事故の遠因になります。

スマッチュの運営観測では、業者から届く物件情報は営業担当ひとりあたり月300件を超える一方、実際に概要書化して提案まで回せているのは月30〜50件にとどまります。残りは「見るだけ」で流れていきます。物件PDFのアップロードから概要書の自動生成、全顧客との自動マッチング、提案文の作成、Gmail下書きへの格納までの前工程を自動化すれば、担当者は空いた時間を、決済のような「やり直せない工程」の確認に充てられます。段取りの精度は、結局のところ、確認に使える時間の量で決まります。

まとめ｜当日は「進行表どおり」に進める

決済・引渡しは、金額が最も大きく、やり直しのきかない一日です。事業用・収益物件では、残代金・複数の登記・日割り精算・賃貸借の承継が同じ日に重なるため、当日の判断に頼らず、事前に決めた進行表どおりに進めることが最大の安全策になります。

• 決済日は残代金の支払いと引渡しの日。重説・37条書面は契約時に完了済み。
• 登記申請の代理は司法書士の独占業務。仲介は手配と段取りまで。
• 固都税などの精算は商慣習・特約。起算日も慣習で法定ではない。税額は税理士へ。
• 収益物件は賃貸人たる地位の移転（民法605条の2）が要。登記が対抗要件、敷金は買主が承継。
• 延期の主因は書類不備。司法書士の確認が通って初めて残代金決済へ。

配布している無料Excelの進行表と書類チェックを当日の手元に置いて、工程ごとにチェックを入れながら進めてください。抜け漏れのない決済は、売主にも買主にも「この担当者に任せてよかった」という信用になって返ってきます。

決済までの前工程（物件情報の整理・概要書作成・提案）を自動化して、確認の時間を作りたい方は、スマッチュを無料で試せます。

参考資料・出典

• 東京都住宅政策本部「不動産取引の手引き（決済・引渡し）」
• 法務省「司法書士の業務」
• 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）
• 民法（e-Gov法令検索）
• 国土交通省「重要事項説明（35条1項）の構成」（PDF）
• 日本不動産研究所「第54回不動産投資家調査（2026年4月現在）」
• 国土交通省「不動産価格指数」