不動産売買の特約・容認事項 例文集テンプレート無料DL【Excel・記入例つき】｜事業用・収益物件で使う文例と書き方【売買仲介向け】

「売主は、本物件の契約不適合について一切の責任を負わない」。売買契約書の特約条項の欄に、この一文だけが書かれている契約を見たことはないでしょうか。売主が宅建業者で、買主が宅建業者でなければ、この一文は効きません。売主が知っていた雨漏りを黙っていたなら、やはり効きません。

特約と容認事項は、標準の契約書の条文では決めきれないことを、取引ごとに書き足す欄です。だからこそ、書き方の正解が1つではなく、前の取引の文面を写して直す、という仕事になりがちです。写した文面が、今回の当事者や物件に合っていないと、揉めたときに役に立ちません。

この記事では、特約と容認事項の違いと書く場所、書いても効かない特約の3つの限界、事業用・収益物件で出番の多い特約と容認事項の文例、書き方の失敗でよくある揉め方を、売買仲介の実務に沿ってまとめます。

記事の最後まで読まなくても使えるよう、特約20・容認事項19の文例と、記入用の別紙、一棟マンションの記入例、契約前のチェックリストを、Excelにまとめて無料で配布しています。

この記事の要点

• 特約は、民法や標準の契約条項の原則を、売主と買主の合意で変える定め。容認事項は、買主が説明を受けて受け入れた物件の事実の記録
• 特約には効かない場面が3つある。売主が宅建業者のとき（宅建業法40条）、売主が知りながら告げなかったとき（民法572条）、買主が消費者のとき（消費者契約法8条）
• 収益物件では、賃貸借の承継・敷金の精算・賃料の日割り・引渡しまでの賃貸の変更の4つを特約で決め、滞納やサブリースは容認事項で事実を書く
• 揉める原因の多くは、「一切」「すべて」のようなあいまいな書き方と、重要事項説明書と契約書の食い違い

この記事の文例は一般的なひな形です。個別の取引で判断に迷う特約は、弁護士などの専門家に確かめてください。

特約と容認事項の違い｜契約書と重要事項説明書のどこに書くか

特約と容認事項は、同じ欄に並んで書かれることが多いため、混ぜて扱われがちです。ですが、役割ははっきり違います。

特約＝原則を、合意で変える

民法は、売った物が契約の内容に合っていないときに、買主が直してもらう（追完）・代金を減らしてもらう・損害の賠償を求める・契約を解除する、といった権利を持つと定めています（民法562条〜564条）。特約は、こうした原則を、売主と買主の合意で変えるものです。

たとえば「引渡しの日から3か月以内に通知を受けたものに限り責任を負う」と書けば、民法の「買主が不適合を知った時から1年以内の通知」（民法566条）という原則が、合意した期間に変わります。原則を変える以上、何をどう変えたかが読み取れない書き方では、揉めたときに意味をなしません。

容認事項＝知って受け入れた事実の記録

容認事項は、原則を変えるものではありません。「この物件にはこういう事実がある。買主はそれを聞いたうえで買う」ということを、書面に残すものです。

契約不適合責任は、「契約の内容に合っているか」で判断されます。容認事項に「北側の境界は確定していない」と書いてあれば、境界が確定していないことは、契約の内容に含まれていたと読める根拠になります。後から「境界が確定していないとは知らなかった」と言われたときに、話を戻せる場所になります。

書く欄は2つ、中身は1つ

特約と容認事項は、売買契約書の特約条項の欄と、重要事項説明書の「その他」の欄に書くのが一般的です。宅建業法は、契約不適合責任についての定めがあるときはその内容を、契約の成立後に交わす書面（37条書面）に書くよう求めています（宅建業法37条1項11号）。

両方の書類に書く場合、中身は1つにそろえるのが鉄則です。欄に書ききれないときは、別紙にまとめて「別紙のとおり」とし、別紙に売主と買主が記名押印します。配布の Excel のシート②は、この別紙の形にしています。

書いても効かない特約｜先に知っておく3つの限界

特約は、何を書いても効くわけではありません。文例を選ぶ前に、次の3つの限界を押さえておくと、「書いたのに効かなかった」を避けられます。

• 売主が宅建業者で、買主が宅建業者でないとき
• 売主が不具合を知りながら告げなかったとき
• 売主が事業者で、買主が個人の消費者のとき

売主が宅建業者のとき（宅建業法40条）

宅建業者が自ら売主になる売買では、種類・品質の契約不適合の通知期間を「引渡しの日から2年以上」とする特約を除き、民法の規定より買主に不利な特約をしてはいけません。反する特約は無効です（宅建業法40条）。

つまり、宅建業者が売主のときは、免責の特約も、「引渡しから3か月」のような期間の短縮も効きません。無効になった特約は、民法の原則に戻ります。ただし、売主も買主も宅建業者という取引には、この制限はかかりません（宅建業法78条2項）。

売主が知りながら告げなかったとき（民法572条）

責任を負わない旨の特約をしても、売主が知りながら告げなかった事実については、責任を免れません（民法572条）。

不動産適正取引推進機構（RETIO）が紹介している裁判例に、売主が隣地と共有で使っている浄化槽・排水管が敷地に埋まっていることを買主に告げていなかった事案があります。契約書には現状有姿で引き渡すこと、引渡しから2か月以内に見つかった雨漏り等にだけ責任を負うことが書かれていましたが、裁判所は、売主は共有の事実を知りながら告げなかったとして、民法572条により特約で責任を免れることはできないと判断しました（東京地裁 平成16年10月28日判決。2020年の民法改正の前の「瑕疵担保責任」の事案）。

この裁判例は、もう一つ大事なことを示しています。「現状有姿」と書いてあるだけでは、直ちに責任を負わない合意があったとはいえない、という点です。

買主が消費者のとき（消費者契約法8条）

売主が法人などの事業者で、買主が個人の消費者のときは、消費者契約法がかかります。事業者の損害賠償の責任をすべて免除する条項や、故意・重大な過失のときの責任の一部を免除する条項は無効です（消費者契約法8条1項）。

ただし、種類・品質の契約不適合について、事業者が直す責任や代金を減らす責任を負うと定めている場合は、損害賠償だけを免除する条項でも、この無効の定めはかからないとされています（同条2項）。

収益物件でも、この限界は無関係ではありません。消費者契約法の「消費者」は、事業として、または事業のために契約するのではない個人を指します（同法2条1項）。会社員の方が初めて区分マンションを1戸買う、といった取引では、買主が消費者に当たるかを考えておく必要があります。

収益物件・事業用で出番の多い特約の文例

ここからは文例です。どれも配布の Excel のシート③に、使う場面・書くときの注意・確かめる法令とあわせて収録しています。○の所を埋め、物件と当事者に合わせて直してから使ってください。

契約不適合責任の免責・期間の短縮

売主が宅建業者でなく、買主も事業として買う取引で、責任を負わないとする文例です。

売主は、買主に対し、本物件の種類又は品質に関する契約の内容への不適合について、その責任を負わないものとします。ただし、売主が知りながら買主に告げなかった事実については、この限りではありません。

ただし書きは、書いても書かなくても民法572条で同じ結果になります。それでも書いておくと、売主にとっても「知っていることは先に言わなければならない」ことが伝わり、告知書の聞き取りが進みます。

責任は負うが期間を短くする場合と、範囲を限る場合は、次のように書きます。

売主は、買主に対し、本物件の種類又は品質に関する契約の内容への不適合について、引渡しの日から3か月以内に通知を受けたものに限り、その責任を負うものとします。

売主が前項により責任を負う不適合は、次に掲げるものに限るものとします。(1) 雨漏り (2) シロアリの害 (3) 建物構造上主要な部位の木部の腐食 (4) 給排水管（敷地内の埋設管を含む）の故障

範囲を限る文例は木造を想定しています。鉄骨造・鉄筋コンクリート造のビルなら、(3)を「建物の構造耐力上主要な部分の損傷」などに直します。売主が宅建業者で買主が宅建業者でないときは、期間は「引渡しの日から2年以内に通知したとき」とします。

現況有姿

売主は、本物件を本契約締結時の現況のまま買主に引き渡すものとします。

前の章の裁判例のとおり、この一文だけで、契約不適合責任を負わない合意があったとはいえません。現況有姿は「今の状態のまま渡す」ことを決めるもので、責任を限るなら、免責や期間の短縮の文例と組み合わせて別に書きます。今の状態が何かは、容認事項で具体的に書きます。

賃貸借の承継と、敷金・賃料の精算

賃貸中の収益物件では、まず賃貸人の地位がどうなるかを書きます。建物の引渡しを受けている賃借人のように、対抗要件を備えた賃貸借なら、物件を譲渡すれば賃貸人の地位は買主に移り、敷金を返す債務も買主が引き継ぎます（民法605条の2第1項・第4項）。特約では、その時点と、お金の受け渡しの方法を決めます。

売主は、別紙賃貸借一覧表記載の各賃貸借契約における賃貸人の地位を、引渡しの日をもって買主に移転し、買主はこれを承継するものとします。

売主が賃借人から預かっている敷金及び保証金（別紙賃貸借一覧表記載の金額）の返還債務は、引渡しの日に買主が承継するものとし、売主は、同額を残代金から差し引く方法により買主に引き渡すものとします。

引渡しの日の属する月の賃料・共益費等は、引渡しの日の前日までを売主、引渡しの日以降を買主の収益とし、日割りにより精算するものとします。

見落としやすいのが、契約から引渡しまでの間の変化です。この間に空室が埋まる、解約の申し入れが入る、といったことはよくあります。

別紙賃貸借一覧表は、○年○月○日時点の状況を記載したものです。売主は、本契約締結後引渡しまでの間に、賃貸借契約の締結・変更・合意解約をするときは、事前に買主の承諾を得るものとします。

あわせて、決済の数日前に最新の賃貸借一覧表を出してもらう段取りも決めておくと、日割りや敷金の精算の数字が当日に合わなくなる事態を防げます。

ローン特約・買換え特約

買主が融資を使うときのローン特約は、金融機関・金額・承認の予定日を必ず埋めます。ここが空欄だと、どの融資が通らなかったら解除できるのかが分からず、揉めます。

買主は、本契約締結後速やかに、次の融資の申込みをするものとします。融資の承認予定日までに、その全部又は一部の承認が得られないときは、買主は、同日までに書面で通知することにより本契約を解除することができます。この場合、売主は、受領済みの金員を無利息で遅滞なく買主に返還するものとします。【融資の金融機関：○○銀行○○支店／融資の金額：○○円／融資の承認予定日：○年○月○日】

仲介会社が融資をあっせんするときは、あっせんの内容と、融資が成立しないときの措置を、重要事項説明（宅建業法35条1項12号）と37条書面（37条1項9号）でも扱います。買換え特約は、売る不動産・価格・期日を書き、売主にとって不確かな条件であることを踏まえて、期日を短めにするのが一般的です。

境界・測量・越境

面積は、測量した面積で代金を精算するか、登記記録の面積で売って精算しないか（公簿売買）を決めます。

売主は、引渡しまでに、隣地所有者の立会いを得て確定測量を行います。測量による面積と登記記録の面積とに差異が生じたときは、1平方メートルあたり○○円により売買代金を精算するものとします。

本物件の売買代金は登記記録の面積により定めたものとし、実測の面積との間に差異が生じても、売主及び買主は売買代金の精算をしないものとします。

境界を明示しないで売る場合や、越境がある場合も、特約で決めます。

売主は、買主に対し、本物件の隣地との境界を明示しないものとし、買主はこれを了承するものとします。

買主は、別紙のとおり隣地の塀の一部が本物件の敷地に越境している事実を了承し、売主と隣地所有者との間の○年○月○日付越境に関する覚書における売主の地位を承継するものとします。

越境の覚書の作り方は、こちらにまとめています。

このほか、配布の Excel には、地中の埋設物、残置物、相続の登記が済んでいない売主の文例も収録しています。

容認事項の文例｜物件の状態・法令・周辺・賃貸の運営

容認事項は、時点・場所・数字を入れて書くのが基本です。「経年劣化があります」だけでは、どの劣化を買主が受け入れたのかが分かりません。配布の Excel のシート④には、19の文例を5つの分類で収録しています。

建物の状態

本建物は、○年○月に屋上からの雨漏りがあり、同年○月に屋上の防水工事を行いました。工事後に雨漏りは確認されていませんが、買主はこれらの経緯を了承するものとします。

付帯設備表記載のとおり、○階の空調設備は現在使用できません。売主は、修理・交換をせずに現状のまま引き渡すものとし、買主はこれを了承するものとします。

雨漏りを直したなら、いつ・どこを直したかまで書きます。物件状況等報告書（告知書）や付帯設備表と、中身をそろえておきます。

法令の制限

本建物は、建築時の法令には適合していましたが、現行の法令に照らすと容積率を超えています。建替えの際には、現在と同じ規模の建物を建築できない場合があります。

本建物は、建築基準法上の完了検査を受けておらず、検査済証の交付を受けていません。増改築・用途変更の手続きや、融資の審査に影響する場合があります。

既存不適格や検査済証がないことは、買主の融資の評価や、次に売るときの値段に響きます。何が基準を超えているのか（容積率・建蔽率・高さなど）を具体的に書き、役所で確かめた日と窓口を控えておきます。

周辺の環境

本物件の南側の隣地において、○階建ての建物の建築が計画されています。完成後は、日照・眺望・通風等が現在と変わる場合があります。

周辺の施設や騒音・においは、書くかどうかで迷うことがあります。迷ったら書く、距離と方向を具体的に書く、の2つを守れば、大きく外すことはありません。

賃貸の運営（収益物件）

収益物件で厚く書きたいのが、賃貸の運営の容認事項です。レントロールの数字だけでは伝わらない事実を、ここに書きます。

別紙賃貸借一覧表のうち、○号室の賃借人は、○年○月○日時点で賃料等○か月分（○○円）を滞納しています。

本建物は、○○株式会社に一括して賃貸されており、買主はその賃貸借契約を承継します。賃料の改定及び解約の条件は、同契約に定めるとおりです。

売主と○○株式会社との間の建物管理委託契約は、引渡しの日をもって終了するものとし、買主はこれを承継しません。

サブリースは、解約できる条件と賃料の見直しの時期で、収益の見通しが大きく変わります。容認事項に書くだけでなく、契約書の写しを買主に見せておきます。

書き方の失敗で揉める5つの型｜悪い例と直した例

特約・容認事項で揉めるのは、内容そのものより、書き方が原因のことが多くあります。よくある5つの型を、悪い例と直した例で並べます。

いちばん多いのは⑤の食い違い

①〜④は、文面を読み直せば気づけます。気づきにくいのが⑤です。告知書は売主から、付帯設備表は売主と仲介会社で、重要事項説明書と契約書は仲介会社が作るため、作る人と時期がずれて、中身が少しずつ違ってきます。

配布の Excel のシート⑥は、契約の前にこの食い違いを含む15の項目を確かめるチェックリストです。「済・未・該当なし」を選ぶと、残りの件数が自動で出ます。

スマッチュ運営観測｜「特約 例文」は、場面ごとの文例が探されている

スマッチュでは、書類のテンプレートを配る記事を出す前に、その書類がどう探されているかを測っています。特約と容認事項について、2026年10月21日時点で確かめたことは次のとおりです。

検索候補を見ると、特約を探している人は「特約とは何か」より、「自分の目の前の場面で使える一文」を探しています。地中埋設物、境界を明示しない、残置物、相続の登記が済んでいない。どれも、事業用・収益物件の売買で実際に出てくる場面です。この記事と配布の Excel で、文例を場面ごとに並べたのはこのためです。

もう一つは、容認事項と特約・告知事項の違いが探されていることです。言葉の違いがあいまいなまま書くと、前の章の⑤の食い違いが起きやすくなります。この記事の最初の章と、よくある質問で、違いを整理しました。

テンプレートの使い方と、前後の書類へのつなぎ

配布の Excel は7つのシートでできています。

使う順番は、次の4つです。

1. 物件の事実を集める：告知書・付帯設備表で売主から聞き取り、役所・法務局・現地で調べたことと合わせる。収益物件なら賃貸借一覧表と契約書の写しをもらう
2. 文例を選んで直す：シート③④から当てはまる文例を選び、○の所を埋める。シート⑤で仕上がりの形を確かめる
3. 別紙にまとめて確かめる：シート②に書き写し、シート⑥で「未」を0にする
4. 説明して記名押印：重要事項説明で容認事項を読み合わせ、契約の締結で記名押印してもらう

特約は、買付と売渡承諾の段階から始まっている

特約の中身は、契約の直前に急に決まるものではありません。買主が買付証明書に書いた条件（融資を使うか、現況有姿で受けるか、引渡しの時期）と、売主が売渡承諾書で返した条件が、そのまま特約の下書きになります。

買付の段階で条件を絞っておくと、契約書の特約を書くときに、売主と買主の両方に「前にお話しした条件のとおりです」と説明できます。

契約の前の工程を、短くする

特約と容認事項を丁寧に書くには、物件の事実を集めて確かめる時間が要ります。その前の工程、つまり物件資料を整理して、条件の合う買主・投資家を探して、提案する工程を短くできれば、契約の書類づくりに時間を回せます。

スマッチュでは、物件資料をアップロードすると、AIが読み取った内容を確かめて物件概要書を作成します。「マッチング」ボタンで、登録した顧客の条件と全件照合し、条件の合う顧客への提案メールの下書きまで用意できます。契約の書類は丁寧に、その前の資料づくりと顧客探しはAIで速く、という分担ができます。

まとめ

特約は、民法や標準の契約条項の原則を、売主と買主の合意で変える定めです。容認事項は、買主が説明を受けて受け入れた物件の事実の記録です。役割が違うので、特約には範囲と期限を、容認事項には時点・場所・数字を書きます。

特約には効かない場面が3つあります。売主が宅建業者のとき、売主が知りながら告げなかったとき、買主が消費者のときです。文例を選ぶ前に、当事者が誰かを確かめてください。収益物件では、賃貸借の承継・敷金の精算・賃料の日割り・引渡しまでの賃貸の変更の4つを特約で決めます。

配布の Excel は、特約20・容認事項19の文例と、記入用の別紙・記入例・チェックリストを、そのまま使える形にまとめています。次の契約の前に、前の取引の文面を写す代わりに、場面に合った文例から始めてみてください。書類が片づいた夜は、早めに家に帰れるはずです。

参考資料・出典

• 民法（e-Gov 法令検索）：第562条（買主の追完請求権）、第563条（買主の代金減額請求権）、第564条（買主の損害賠償請求及び解除権の行使）、第566条（目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限）、第572条（担保責任を負わない旨の特約）、第605条の2（不動産の賃貸人たる地位の移転）、第605条の3（合意による不動産の賃貸人たる地位の移転）
• 宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索）：第35条（重要事項の説明等）、第37条（書面の交付）、第40条（担保責任についての特約の制限）、第47条（業務に関する禁止事項）、第78条（適用の除外）
• 消費者契約法（e-Gov 法令検索）：第2条（定義）、第8条（事業者の損害賠償の責任を免除する条項等の無効）、第10条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）
• 宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（国土交通省）
• 隣地と共有共用の埋設管と瑕疵担保免責特約（不動産適正取引推進機構 RETIO）：東京地裁 平成16年10月28日判決の紹介
• 一般財団法人 不動産適正取引推進機構（RETIO）：不動産取引の紛争事例と相談の情報