【無料テンプレDL】収益・事業用物件の「マイソク（販売図面）」テンプレート｜Excel雛形・記入例つき・利回り/レントロール欄で広告表示規約にも対応（不動産仲介）【2026年版】

収益・事業用物件のマイソク（販売図面）を作るとき、居住用の販売図面テンプレートをそのまま使い回していないでしょうか。収益物件の買い手は投資家や法人です。彼らが最初に見るのは、写真でも間取りでもなく「利回り」と「賃料の中身」です。ところが、その利回りの載せ方こそ、広告表示のルールで最も事故が起きやすい部分でもあります。

この記事では、収益・事業用物件のマイソクに必要な項目、投資家に伝わる見せ方、そして「利回りを載せても広告表示規約に違反しない」書き方を、一次情報に沿って整理します。あわせて、表面・実質利回りやレントロール要約を自動計算し、必要な注記まで組み込んだ無料のExcelテンプレートを配布します。

収益物件の取引では、買い手は物件情報が届いてから動くまでが速い一方で、投資判断の入口はマイソク1枚です。ここで数字の前提が曖昧だったり、逆に表示ルールを外していたりすると、初動で信頼を落とします。居住用の販売図面をそのまま流用しても、収益の中身は伝わりませんし、表示リスクだけが残ります。収益・事業用に設計された1枚を用意することが、そのまま提案力の差になります。

マイソク（販売図面）とは何か｜物件概要書との違い

マイソクとは、物件の概要・価格・写真・間取り図・地図などを1枚にまとめた販売図面のことです。売り出し時の広告、業者間の物件情報の流通、ポータルサイトへの掲載など、物件を「外に見せる」場面で使います。

これと混同されやすいのが物件概要書です。両者は似ているようで、役割が違います。マイソクは不特定多数に向けて物件を魅力的に「見せる」広告物であり、物件概要書は特定の顧客に向けて判断材料を「揃える」提案資料です。見せる相手も、載せる情報の深さも、守るべきルールも異なります。

つまり、マイソクは「広告として適法に、かつ投資家に伝わるように見せる」ことが問われます。同じ収益物件の情報を扱っていても、概要書とは設計思想がまったく別なのです。

物件概要書のテンプレートや作り方は、以下で詳しくまとめています。マイソクと役割を分けて使うと、売り出しから提案までの流れが整理できます。

収益・事業用マイソクに載せる記載項目

居住用のマイソクにも共通する基本項目に加えて、収益・事業用では「収益の中身」を示す項目が欠かせません。買い手が投資判断をするための情報だからです。

まず、物件種別を問わず必要になる基本項目を整理します。

ここに、収益・事業用ならではの項目を重ねます。買い手が知りたいのは「この価格で買うと、いくら回るのか」です。

収益系の項目のなかでも、優先して埋めたいのは「満室想定か現況かの区別」と「レントロール要約」です。この2つが曖昧だと、買い手は自分で問い合わせて確認するしかなくなり、判断が一手間遅れます。逆に、現況の稼働率と満室想定の年収が1枚で分かると、投資家は「検討する物件」の候補に入れやすくなります。マイソクの収益欄は、投資判断の入口を用意する場所だと考えると、載せるべき項目が定まります。

居住用マイソクのテンプレートには、この収益系の項目が入っていません。だからこそ、収益物件をそのまま流し込むと「賃料の前提」や「経費の扱い」が抜け落ち、後述する表示リスクにつながります。

レントロールの整理そのものは、以下のテンプレートで先に済ませておくと、マイソクの収益欄に転記しやすくなります。

記載項目を確認したら、そのまま使える記入用のExcelテンプレートで手を動かすのが早道です。表面利回り・現況利回りは価格と年収を入れれば自動で計算されます。

利回り・賃料の「表示ルール」──載せ方を間違えると規約違反

ここが、収益マイソクで最も注意すべき部分です。利回りは投資家が最初に見る数字ですが、載せ方を誤ると誇大広告や不当表示になり得ます。

不動産の表示に関する公正競争規約の施行規則では、広告に「利回り」を表示する場合、その意味を「年間の予定賃料収入の物件取得価格に対する割合」に限定したうえで、次の3点を明示するよう定めています（不動産の表示に関する公正競争規約・施行規則）。

1. その利回りが、取得価格に対する年間予定賃料収入の割合である旨
2. 予定賃料収入が確実に得られることを保証するものではない旨
3. その利回りが公租公課その他の維持費用の控除前（つまり表面利回り）である旨

言い換えると、「利回り12%」とだけ大きく書くのは規約が求める要件を満たしていません。「表面利回り12%（満室想定・経費控除前・賃料収入を保証するものではありません）」まで書いて、はじめて安全な表示になります。

実質利回りを併記する場合も注意が必要です。実質利回りは運営費や公租公課を差し引いた後の数字ですが、控除する経費の範囲に定まった定義はありません。管理費・修繕費・固定資産税までを引くのか、原状回復費や大規模修繕の積立まで含むのかで、数字は大きく変わります。だからこそ、実質利回りを載せるときは「何を経費として差し引いたか」を注記し、表面利回りとは別物であることを明確にすることが欠かせません。数字だけが独り歩きすると、後で「聞いていた利回りと違う」というトラブルの火種になります。

さらに、賃料や資産価値について「将来も確実に安定して得られる」といった断定は、合理的な根拠資料がない限り避ける必要があります。規約は、将来にわたって賃料収入が確実に確保されるかのような表示や、資産価値が確実に増大するかのような表示を制限しています。

これらを踏まえて、やってしまいがちなNG表示と、安全な表示を対比します。

満室想定と現況を分けること、経費控除前であることを明記すること。この2点を外さなければ、利回りは投資家に伝わる武器になります。配布用のテンプレートには、利回りセルの近くにこの注記を最初から入れてあります。

マイソクの広告表示で守るべき法令チェック

利回り以外にも、マイソクは広告物である以上、広告表示のルール全体を守る必要があります。宅地建物取引業法と、不動産の表示に関する公正競争規約が基本になります。

宅地建物取引業法は、物件の所在・規模・形質・環境・交通・対価などについて、著しく事実に相違する表示や、実際より著しく優良・有利だと誤認させる表示を禁止しています（誇大広告等の禁止）。これは「実際に誰かが誤認したか」を問わず、表示そのものが対象になります。また、広告のときには取引態様（自ら売主・代理・媒介の別）を明示する義務があります（宅地建物取引業法）。

公正競争規約は、より具体的な表示基準を定めています。物件が存在しない、または取引の対象になり得ない、あるいは取引する意思がない物件を広告に使う「おとり広告」は禁止されています（おとり広告の禁止・消費者庁）。再建築不可や市街化調整区域のような、一般には予期しにくい不利な事項も明示が必要です。

マイソクを1枚仕上げるときに確認したいポイントを、根拠とあわせて整理します。

これらは仲介会社の信用に直結します。規約や運用の詳細は不動産公正取引協議会の情報が一次情報になります（不動産公正取引協議会連合会）。掲載前のチェックリストとして、テンプレートの1枚目にもこの要点を入れてあります。

なお、ここで挙げた表示ルールは一般的な考え方であり、実際の掲載時は各物件の事実関係と最新の規約に照らして自社で確認することが前提です。

投資家・法人に刺さるマイソクの見せ方

適法であることは大前提として、次に問われるのが「伝わるか」です。収益物件のマイソクは、投資家が1枚で投資判断の入口に立てる構成にすると反応が変わります。

投資家がマイソクで最初に確認するのは、価格・利回り・賃料の中身・立地の4点です。この順番で視線が動くことを前提に、レイアウトを設計します。

投資家向けのマイソクでやりがちな失敗は、居住用の感覚で「きれいに見せる」ことに寄りすぎることです。投資家はデザインより数字と前提を見ます。稼働率や現況年収を隠して満室想定だけを見せると、問い合わせは増えても、実物を見た後の失望につながり、かえって成約から遠ざかります。

特に、業者間で流通させるマイソクは、他社の担当者が自分の顧客へそのまま転送することを前提に作ると効果的です。転送された先の投資家がその1枚で判断の入口に立てるだけの情報、つまり現況と満室想定の年収、稼働率、テナントの属性、想定される融資条件までが収まっていると、物件は動きやすくなります。情報が薄いマイソクは、確認の一手間が増えるたびに後回しにされ、せっかくの初動の速さを失います。

数字を正直に、かつ整理して見せる。それが結果的に「この会社は信用できる」という評価になり、次の物件情報の流通にもつながります。収支の根拠づくりや査定の考え方は、以下も参考になります。

収益マイソクでやりがちな失敗5パターン

収益物件のマイソクで反応が鈍い、あるいは表示リスクを抱えているケースには、共通する型があります。よくある5つの失敗と、その直し方を整理します。

1. 満室想定利回りだけを大きく見せる。満室を前提にした数字だけが目立つと、実際より有利だと誤認させるおそれがあります。現況利回りを併記し、満室想定・経費控除前・賃料を保証しない旨の注記を添えるのが安全です。

2. 現況の空室や稼働率を隠す。空室をぼかすと問い合わせは増えますが、実物を見た後の失望で成約から遠ざかります。稼働率や現況年収を正直に載せたほうが、投資家からの信頼はむしろ上がります。

3. 経費を無視した「実質利回り」を表示する。控除した経費の範囲を書かずに実質利回りだけを載せると、根拠が不明で誤認を招きます。実質利回りは経費控除後の目安である旨と、控除した費用の範囲を注記します。

4. 居住用テンプレートを流用して収益項目が抜ける。レントロール要約やNOI、テナント属性といった投資判断の核が載らず、買い手が判断できません。収益・事業用に設計した書式で、収益欄を最初から持たせます。

5. 取引態様や特定事項の記載漏れ。売主・代理・媒介の別や、再建築不可・市街化調整区域などの一般には予期しにくい不利な事項が抜けると、広告表示のルールに反します。掲載前のチェックで必ず確認します。

いずれも、正直な数字を整理して適法に見せるという原則から外れたときに起こります。逆に言えば、この5点を公開前のチェックで潰せば、収益マイソクの事故はほとんど防げます。テンプレートの1枚目には、このチェック項目をまとめてあります。

【無料テンプレDL】マイソクExcelテンプレートの中身と使い方

ここまでの内容を、そのまま形にできるExcelテンプレートを無料で配布します。収益・事業用物件のマイソクを1枚で作れて、利回りやレントロールは自動計算、必要な注記も最初から入っています。

使い方はシンプルです。記入用シートに物件情報を入れ、価格と年収を入力すると、表面利回りと現況利回りが自動で出ます。レントロール要約シートに号室ごとの賃料を入れれば、稼働率と年収が集計され、収益欄に反映できます。記入例シートを見本にすれば、どこに何を書くか迷いません。

記入例シートには、1棟RCマンション・総戸数10戸・入居8戸/空室2戸・価格1億2,000万円というモデルを入れてあります。満室想定年収960万円で表面利回り8.0%、現況年収768万円で現況利回り6.4%、年間運営費を差し引いたNOIから実質利回りは6.8%、稼働率は80%といった数値が、実際の記入イメージとして一目で確認できます。自社の物件に置き換えるときの当たりが付けやすくなります。

このテンプレートの狙いは、「利回りを載せても規約違反にならないマイソクを、誰でも数分で1枚にできる」ことです。居住用のテンプレートを収益物件に流用して表示リスクを抱えるより、収益・事業用に設計された書式を使うほうが安全で速いです。

物件情報の整理から提案までを効率化する

マイソクづくりは、物件情報を扱う一連の流れの一部です。業者から届く物件資料を整理し、販売図面や概要書に仕上げ、条件の合う顧客に提案する。この流れのうち、マイソク（広告用の1枚）は本テンプレートで作り、その前後の「情報の整理」と「提案」を効率化すると、1件あたりの手間が大きく減ります。

スマッチュの運営でよく見えてくるのは、業者ネットワークが育った担当者ほど、月に数百件の物件情報が流入してくる一方で、実際に販売図面や概要書にまで仕上げて提案できているのは、そのごく一部だという現実です。届いた情報を整理する前段の手作業が、提案のスピードを縛っています。

スマッチュは、物件資料のPDFをアップロードするだけで、AIが物件概要書を自動作成し、登録済みの顧客条件と全件マッチングして、提案メールの下書きまで用意します。マイソクそのものを自動生成する機能はありませんが、その前段にある「物件情報の整理」と、後段の「提案の初動」を自動化することで、販売図面づくりに集中できる時間を生み出せます。

マイソクは人の目に触れる広告物なので、写真の選び方やキャッチの言葉づかいなど、最後は人の判断が残る部分です。だからこそ、その手前にある機械的な整理作業は自動化して、判断と表現のほうに時間を割り当てるのが合理的です。物件情報を1枚に集約し、概要書やマイソクに仕上げ、条件の合う顧客へ届ける。この流れ全体を短くできれば、同じ人数でも扱える物件の数が増え、結果として業者からの情報も集まりやすくなります。

業者から届く物件情報を1枚で管理する仕組みは、以下でも解説しています。

まとめ｜収益マイソクは「正直な数字」を「適法に」見せる

収益・事業用物件のマイソクは、居住用の使い回しでは通用しません。ポイントを整理します。

• マイソクは広告用の1枚、物件概要書は提案用のデータシート。役割を分けて使う
• 収益物件では、利回り・レントロール要約・満室想定/現況の区別を必ず載せる
• 利回りを表示するときは、表面利回りである旨・経費控除前である旨・賃料収入を保証しない旨の3点を併記する
• 満室想定と現況を分け、将来の安定を断定しない
• 取引態様の明示・徒歩80mを1分・実物写真・おとり広告の回避など、広告表示のルールを守る
• 数字を正直に、整理して見せることが、結果的に信用と成約につながる

正直な数字を、適法に、投資家に伝わる形で1枚にする。これができれば、マイソクは物件を動かす武器になります。無料のExcelテンプレートを使って、まずは1枚仕上げてみてください。

物件情報の整理から概要書作成・顧客とのマッチング・提案メールの下書きまでを自動化するスマッチュも、あわせてお試しいただけます。販売図面づくりに人の手を残しつつ、その前後の作業を軽くする意味でも、一度触れてみてください。

参考資料・出典

• 不動産の表示に関する公正競争規約・施行規則（全文PDF）
• 不動産公正取引協議会連合会
• 宅地建物取引業法関係（国土交通省）
• 宅地建物取引業法（条文）
• おとり広告の禁止（消費者庁）
• 不動産流通推進センター