重要事項説明書チェックリスト エクセル無料テンプレート｜宅建業法35条の記載事項を作成側で抜け漏れ防止【売買仲介向け】

この記事の要点

重要事項説明書（35条書面）は、宅建業法35条により、契約が成立するまでの間に宅建士が買主へ説明することを義務づけられた書面です。書くべき事項は法律と省令で細かく列挙されており、1項目でも漏れれば宅建業法違反になり得ます。

ところが「重要事項説明書 チェックリスト」で検索して出てくるのは、そのほとんどが買主向けの「受け取ったらここを確認しましょう」という記事です。作成する仲介会社の側が、説明の前に抜け漏れを点検するための道具はほとんど配布されていません。

本記事は、その作成側のためのチェックリストです。売買・交換で説明が必要な法定記載事項（35条1項1〜14号と省令の追加事項）を、条文の根拠つきで一覧化し、無料のExcelテンプレート（使い方ガイド・チェックリスト記入用・記入例・根拠条文対応表の4シート構成）として配布します。

先にテンプレートだけ受け取りたい方へ。重要事項説明書チェックリストのExcel（記入例つき）を、下のフォームから無料でダウンロードできます。

重要事項説明とは｜宅建業法35条で決まっている「誰が・いつ・何を」

まず土台の整理です。宅建業法35条1項は、宅建業者に対して次のことを義務づけています。

• 出典：宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）
• 参考：国土交通省「宅地建物取引業法 法令改正・解釈について」（実務の細部は「解釈・運用の考え方」で公開されています）

ここで実務上のポイントを1つ。宅建士の義務は「説明・記名・提示」であって、書類を作る作業そのものは宅建士でなくても構いません。多くの会社では、営業担当や事務担当が調査資料をもとに下書きし、宅建士が最終確認して記名するという分担で回っています。つまり重要事項説明書の品質は、「作成する人」と「確認する人」の間の受け渡しで決まります。チェックリストが効くのは、まさにこの受け渡しの場面です。

本題に入る前に、自社の現状を3つの問いで確認してみてください。

1. 重要事項説明書の記載事項を、条文ベースの一覧で確認できる道具が社内にありますか？
2. 水害ハザードマップの説明（省令の追加事項）が、様式の更新に反映されていますか？
3. 「誰が下書きし、誰がいつ確認するか」が、担当者任せでなく決まっていますか？

1つでも答えに詰まったなら、この記事とテンプレートで整えられます。3つとも即答できる会社は、後述の根拠条文対応表での点検だけでも価値があるはずです。

売買の法定記載事項 全項目一覧【35条1項1〜14号】

記事の心臓部です。売買・交換の契約で説明が必要な事項を、35条1項の号順に一覧化します。チェックリストの行構成もこの並びに揃えてあります。

このうち6号の2（既存建物）は比較的新しい項目で、中古の建物を扱うすべての売買で確認が必要です。内容は2つに分かれます。

• 建物状況調査（いわゆるインスペクション）を実施しているかどうか。実施している場合は、その結果の概要。説明の対象になるのは実施後1年以内（鉄筋コンクリート造等の共同住宅等は2年以内）の調査です（施行規則16条の2の2）
• 設計図書・点検記録など、建築と維持保全の状況に関する書類の保存状況

「調査をしていない」「書類が保存されていない」なら、その旨を説明すれば足ります。漏れやすいのは、調査や書類が「ない」ケースではなく、確認した形跡そのものを残していないケースです。チェックリストに確認日と確認者を書く列を設けているのは、このためです。

省令で定める追加事項｜水害ハザードマップはここに入る

35条1項14号の「命令で定める事項」の中身は、施行規則16条の4の3にあります。ここは契約の種類によって適用される号が変わる、重要事項説明のいちばん間違えやすい場所です。柱書の区分を表にします。

• 出典：宅地建物取引業法施行規則（e-Gov法令検索）

売買仲介の実務で特に注意したいのは次の3つです。

• 水害ハザードマップ（3号の2）。市町村が提供する水害ハザードマップに物件の位置が表示されているときは、図面上の所在地を示して説明します。2020年（令和2年）8月28日施行の規則改正で追加された、追加事項の中では新しい項目です。古い様式やチェック表を使い回している会社で漏れが起きやすい筆頭がここです

• 石綿・耐震（4号・5号）は「記録・診断があるときはその内容」を説明する項目です。調査や診断を新たに実施する義務まではありませんが、有無を確認したこと自体は記録に残す必要があります

• 耐震診断の対象は、昭和56年6月1日以降に新築工事に着手した建物を除く、つまり旧耐震基準の建物です。築年の確認がこの項目の入口になります

• 出典：国土交通省「不動産取引時において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明を義務化」

チェックリストの使い方｜作成→社内確認→説明当日の3段階

本記事で配布するテンプレートは、次の4シート構成です。

使い方は3段階を想定しています。

1. 作成段階：下書きの担当者が、調査資料を集めながらチェックリストの各行に「確認資料・確認日」を埋めていく。資料が揃っていない行が、そのまま調査の残タスク一覧になる
2. 社内確認段階：宅建士が記名の前にチェックリストを見て、全行が埋まっているか、根拠資料が最新か（登記事項証明書の発行日など）を確認する
3. 説明当日：宅建士証の提示（35条4項）と説明の実施をチェックして完結。書面と一緒に綴じておけば、後日「確認したか」を問われたときの社内記録になる

ダウンロードは無料です。メールアドレスを入力すると、その場でExcelファイルを受け取れます。

なお、チェックリストの前提になる物件調査そのもの（役所調査・現地調査で何を見るか）は、以下の記事で別のテンプレートを配布しています。重要事項説明書の材料集めは、実質的にこの物件調査で決まります。

記入例｜収益物件（区分マンション）売買のケース

テンプレートの記入例シートから、書き方の要点を抜粋します。オーナーチェンジの区分マンション（旧耐震ではない築20年・賃借人入居中）を仲介するケースです。

記入のコツを3つ添えます。

• 確認日と資料の発行日を書き分けます。登記事項証明書のように状態が動く資料は、説明日から遠い日付のものを使い回すと、その間の変動（差押え・追加の抵当権設定など）を拾えません
• 「なし」と「未確認」を区別します。チェックリストで空欄が残っていたら、それは「なし」ではなく「まだ調べていない」です。調べた結果なしだった行には、なしと書いて確認日を入れます
• 賃借人が入居中の収益物件では、現地に立ち入れない前提で何をどこまで確認したか（管理会社照会・外観確認など）を記録しておくと、説明の裏づけになります

物件種別ごとの重点確認｜土地・戸建て・一棟・区分

法定記載事項の一覧は全物件共通ですが、実際にどの行で時間がかかるか・どの行が事故になりやすいかは、物件種別でかなり違います。チェックリストを回すときの重点配分を、種別ごとに整理します。

このほか、収益物件では法定の説明事項に加えて、賃貸借契約の内容や敷金の承継といった取引条件の説明・引き継ぎが実務上重要になります。これは重要事項説明そのものというより契約条件の整理の話なので、チェックリストでは参考事項の行として分けています。法定事項と実務上の確認事項を混ぜないことも、様式を整理するうえでのポイントです。

説明日から逆算する段取り｜チェックリストをいつ回すか

チェックリストは「説明の直前に一度だけ」使う道具ではありません。売買仲介の実務では、説明日から逆算して次の3回のタイミングで回すと、直前のバタつきと説明日の延期を防げます。

1. 媒介取得・案件化の直後：チェックリストを開き、確認資料の列を見ながら「集める資料の一覧」として使う。登記事項証明書の取得、役所調査の予約、管理会社への照会状の発送など、時間のかかる調査をこの時点で走らせる
2. 契約条件の合意ができた頃：埋まっていない行を洗い出し、残りの調査を1週間以内に完了させる。案文の下書きはこの段階から始めて、宅建士の確認時間を確保する
3. 説明日の前日〜当日：宅建士が最終確認として全行を見る。登記情報の再取得（直前の権利変動の確認）と、IT重説なら書類の事前送付・接続テストもここでチェックする

とくに管理会社への照会と役所調査は、自社の努力だけでは短縮できない待ち時間が発生します。チェックリストを案件化直後に一度開くだけで、この待ち時間を並行処理に変えられます。逆に、説明日の直前に初めてチェックリストを開く運用だと、空欄が見つかった時点で説明日そのものを動かすしかなくなります。

つまずきやすい落とし穴5つ

作成側のミスとしてよく指摘されるパターンを、対策とセットで挙げます。

いずれの落とし穴も、個人の注意力ではなく、チェックリストの行として仕組みにしておくことで防ぐ性質のものです。

説明義務に違反した場合の扱いにも触れておきます。35条1項〜3項の違反は、業務改善の指示や業務停止といった監督処分の対象です（宅建業法65条）。また、説明時に宅建士証を提示しなかった宅建士は10万円以下の過料の対象になります（86条）。加えて、説明の誤り・不足が買主の損害につながれば、民事上の責任を問われる可能性もあります。行政処分・過料・民事責任の3方向からリスクがある書面だと押さえておけば、チェックの手間は安い保険です。

IT重説・電子交付はどこまで認められるか

オンライン化の現在地も、条文ベースで整理しておきます。ポイントは「説明のオンライン化」と「書面の電子化」が別の話だということです。

• 出典：国土交通省「不動産の売買取引に係る『オンラインによる重要事項説明』（IT重説）の本格運用について」
• 出典：国土交通省「ITを活用した重要事項説明及び書面の電子化について」

つまり「Zoomで説明し、重要事項説明書はPDFで送る」という完全オンラインの重説は、相手方の承諾と所定の要件を満たせば実施できます。一方で、電子化されたのは手段だけで、説明すべき事項も、宅建士が説明・記名する義務も変わっていません。チェックリストの役割は対面でもオンラインでも同じで、むしろ画面越しでは「言い忘れた項目をその場の空気で拾う」ことが難しくなるぶん、説明前の点検の価値は上がります。IT重説で実施する場合は、書類の事前送付と接続テストの2行をチェックリストの手続き欄に足して運用してください。

なお、契約書（37条書面）も同様に電磁的方法での提供が認められており、契約実務全体の電子化の流れは以下の記事で扱っています。

重説だけで完結しない｜物件調査→重説→37条書面の流れ

重要事項説明書は、単体で作る書類ではありません。売買仲介の書類の流れの中に置くと、次の位置になります。

①の調査が甘ければ、②でどれだけ丁寧にチェックしても書く材料がありません。逆に①がしっかりしていれば、②は「転記と確認」の作業になります。各工程のテンプレートはそれぞれ以下で無料配布しています。

また、契約書・重要事項説明書のドラフト作成やリスクチェックにAIを使う方法は、以下の記事で詳しく扱っています。AIに下書きや読み合わせを手伝わせる場合でも、法定記載事項の最終確認は本記事のチェックリストのような条文ベースの道具で行うのが安全です。

スマッチュ運営観測：重説の品質は、調査より手前の「情報整理」で決まりつつある

ここからは、不動産仲介向けAIアシスタント「スマッチュ」を運営する立場からの観測です。

重要事項説明書の作成は、突き詰めれば「集めた情報を、決められた枠に、漏れなく転記する」仕事です。ところが実際の現場では、その手前の情報整理に時間を奪われています。業者ネットワークが育った営業担当者には月300件を超える物件情報がメール・LINEで届きますが、1人が実際に検討・処理できるのは月30〜50件ほど。物件資料を読み、条件を整理し、顧客に合うかを判断する工程に追われて、成約に近い案件の調査・書類作成が後ろ倒しになる構図です。1件あたり仲介手数料50万円・成約率5%で計算すると、処理しきれない情報は月625万円・年7,500万円の機会損失に相当します。

レインズの2024年の新規登録は売り物件だけで1,449,458件と前年比4.3%増でした。流通する物件情報は増え続けており、「届いた情報を処理しきれない」問題は今後も大きくなる一方です。

• 出典：不動産流通推進センター「レインズ活用状況 2024」

業界側の動きも速く、不動産業界の生成AIの業務利用率はすでに41.4%（営業職では50.0%）に達しています。重要事項説明のような法定業務は条文ベースのチェックリストで型を固め、その手前の物件情報の整理・突き合わせはAIに任せるという分担が現実的になってきました。

• 出典：いえらぶGROUP「不動産業界のAI利用実態調査 2025」

スマッチュは、この手前の工程を自動化するツールです。届いた物件資料（PDF・メール文面）をアップロードすると、AIが物件概要書を自動作成し、登録済みの顧客リストと条件を照合して、提案メールの下書きまで用意します。始め方は、無料アカウントを作り、手元の物件資料を1件アップロードするだけです。

情報整理をAIに預けて浮いた時間を、調査と重説という「間違えられない仕事」の確認に回す。この分担ができると、チェックリストは形式ではなく、本当に機能する安全装置になります。物件概要書の自動作成については、以下の記事が参考になります。

まとめ：買主向け記事では、作成側のミスは防げない

重要事項説明書チェックリストの要点をまとめます。

• 重要事項説明は宅建業法35条の義務。宅建士が、契約成立までに、書面を交付して説明する（記名5項・宅建士証提示4項）
• 売買・交換の説明事項は35条1項1〜14号＋規則16条の4の3（宅地は1号〜3号の2、建物は1号〜6号）
• 水害ハザードマップ（2020年8月追加）と既存建物の6号の2は、古い様式のままだと漏れやすい代表格
• 違反は監督処分の対象（65条）。宅建士証の不提示は10万円以下の過料（86条）
• 作成側の抜け漏れは、注意力ではなくチェックリストの行として仕組みで防ぐ

まずは無料テンプレートをダウンロードして、進行中の案件1件をチェックリストに通してみてください。空欄になった行が、そのまま今やるべき調査のリストになります。

重説より手前の、物件資料の整理・概要書作成・顧客との突き合わせを自動化したくなったら、スマッチュをお試しください。