【無料テンプレDL】レントロール（現況賃料表）Excel雛形・記入例つき｜賃料明細・稼働率・満室想定利回りを整理して投資家に刺さる収益根拠を作る（不動産仲介）【2026年版】

この記事の要点

収益物件の提案で、買主が最初に開くのはレントロールです。号室ごとにいくらの家賃が入っていて、いま何室が埋まっているのか。ここが整理されていないと、価格の妥当性も、融資の可否も、将来のキャッシュフローも判断できません。逆に、前提のそろったレントロールを一枚出せる担当者は、投資家や法人から「数字が分かっている」と信頼され、案件を任されます。

本記事では、レントロール（現況賃料表）の代表的な記載項目と、稼働率・満室想定・想定利回りの計算方法を、計算例と出典つきで整理します。そのうえで、サブリースやフリーレント、見せ賃料など読み間違えやすい注意点、作成・チェックの実務手順と法的な線引きまでを解説し、そのまま使える無料のExcelテンプレート（賃料明細・稼働率自動計算・記入例・作成ガイドつき）を配布します。

先にテンプレートだけ受け取りたい方へ。収益物件のレントロールのExcel（記入例・作成ガイド入り）を、下のフォームから無料でダウンロードできます。

収益物件の取引は、レントロールから始まる

事業用・収益物件の売買では、物件そのものよりも先に「その物件がいくら稼いでいるか」が見られます。買主が投資家や法人だからです。彼らは住み心地ではなく、投じた資金がどれだけ効率よく回るか、リスクにどこまで耐えられるかで買うかどうかを決めます。その判断の起点になる資料が、号室ごとの賃貸借条件をまとめたレントロール（現況賃料表）です。

いま、収益不動産の利回りは投資家にとってシビアな水準にあります。日本不動産研究所の調査では、東京・城南地区のワンルームの期待利回りは3.6%、ファミリータイプは3.7%と、低い水準で推移しています。利回りが薄い局面ほど、買主は空室や経費、契約の中身まで踏み込んで「本当にこの家賃が入り続けるのか」を見極めようとします。表面の数字だけでは動きません。

• 出典：日本不動産研究所「第54回不動産投資家調査（2026年4月現在）」

一方で、賃料や物件価格は都市部で上昇局面にあります。国土交通省の不動産価格指数では、区分所有マンションの指数が住宅総合を上回って推移しており、市場が動いていることがうかがえます。値動きのある市場ほど、感覚的な「たぶん満室で回ります」ではなく、根拠のあるレントロールを出せるかどうかが差になります。

• 出典：国土交通省「不動産価格指数」

ここで、仲介の立場としての線引きを先に置いておきます。レントロールは通常、売主または管理会社が作成する資料です。仲介が用意するのは「その内容を、比較・検算できる形に整理し、注意点を添えて買主に渡すこと」であって、家賃や利回りを保証することではありません。この区別を踏まえるだけで、提案の安全性と説得力は大きく変わります。まずは、レントロールから何が読み取れるのかを整理します。

レントロールで読み取れる5つの判断材料

レントロールは、ただの家賃一覧ではありません。読み方を知っていれば、その物件の収益力とリスクが一枚から見えてきます。買主が実際にチェックしているのは、次の5つです。

この5つを押さえると、「表面利回りは高いが、実は半分が定期借家で来年退去予定」「満室に見えるが、直近3室が決済直前に相場より高く入居している」といった、数字の裏側まで読めるようになります。買主が知りたいのは、まさにこの部分です。

自分がいま扱っている物件のレントロールで、次のことを即答できるか確認してみてください。

• 現況の家賃収入（実際に入っている分）と、満室想定の家賃収入を、それぞれ金額で言えるか
• 空室が何室あり、稼働率が何%かを言えるか
• サブリースや定期借家、フリーレントの有無を把握しているか
• 各戸の賃料が相場と比べて妥当か、根拠を持っているか

ここが曖昧なまま提案に進むと、買主の質問で足元を見られます。買主ヒアリングで希望条件を引き出す設計は、次の記事も参考になります。

レントロールの代表的な記載項目【一覧表】

レントロールには、法律で定められた統一様式はありません。だからこそ、載っている項目は作成者によってバラバラで、簡素なものは「号室・面積・賃料・入居状況」しかないこともあります。ここでは、収益物件の判断に必要な代表的な記載項目を、なぜその項目が要るのかとセットで整理します。提案のたびに、この項目がそろった同じ雛形で整理し直すのがおすすめです。

余力があれば、賃借人の属性（法人／個人）、入居年月、直近の賃料改定日、駐車場・看板・自販機などの付帯収入も加えると、判断の精度が上がります。特に付帯収入は、住戸の家賃と混ぜて利回りを底上げしているケースがあるため、分けて記載しておくと安全です。

こうした号室単位の情報は、物件台帳の考え方と近い部分があります。台帳の設計は次の記事も参考になります。

稼働率・満室想定・想定利回りの計算【計算例つき】

レントロールの数字は、集計して初めて意味を持ちます。ここでは、1棟RCマンション（10戸・想定価格1.2億円）を例に、現況賃料収入から稼働率・想定利回りまでを順番に計算します。金額はすべて例です。

例：10戸のうち8戸が入居、2戸が空室

この表から、次の指標が出ます。

ここで最も大切な注意点があります。不動産広告に載る「利回り○%」は、分子に満室想定の家賃を使うのが一般的で、実際の入居状況（現況）より高く見えるということです。この例でも、満室想定なら8.5%ですが、現況では6.8%と1.7ポイントの差があります。買主に渡すレントロールでは、どちらの利回りかを必ず明記します。

さらに一歩進めて、経費を引いた収益力を見るのがNOI（営業純利益）です。運営費を家賃収入から差し引いて求めます。

NOIには、減価償却費・借入返済（元金・利息）・所得税や住民税は含めません。減価償却は現金支出を伴わない会計上の費用であり、借入返済は資金調達の話で、物件そのものの収益力とは分けて考えるためです。なお「実質利回り」という言葉は、分母に購入時諸費用を含める流儀と、NOI利回りと同じように扱う流儀が混在しています。どちらの計算かを明示せずに使うと誤解のもとになるので、テンプレートでは前提を欄外に書き添えています。

利回りから返済比率・DSCR・35年キャッシュフローまで踏み込んだ収支の作り方は、次の記事で詳しく解説しています。

収益物件そのものの価格査定の考え方は、こちらも参考になります。

レントロールで固めたNOIは、そのまま価格査定の土台になります。収益物件の価格は、NOIを還元利回り（キャップレート）で割って求める収益還元法が基本で、レントロールの精度がそのまま査定の精度に直結します。査定書の作り方は次の記事も参考にしてください。

レントロールに潜む「要注意サイン」6つ

レントロールは、そのまま信じてよい資料ではありません。売主や管理会社が作った数字には、良く見せるための「盛り」が混ざっていることがあります。買主に「この担当は分かっている」と思わせるのは、この裏側を先に指摘できるかどうかです。実務で頻出する注意サインを6つ挙げます。

1. サブリース（マスターリース）

サブリース会社が一括で借り上げている場合、レントロールに載るオーナー受取賃料は、実際の入居者が払っている賃料より低くなります（会社のマージン分）。さらに、家賃保証には減額改定のリスクや中途解除のリスクがあり、「一括借上げだから安泰」とは言い切れません。サブリースの勧誘や広告は、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（サブリース新法）で、誇大広告や不当勧誘が規制されています。仲介として物件を扱う際も、契約条件（保証賃料の見直し時期・免責期間・解除条件）を確認し、買主に正確に伝えることが欠かせません。

• 出典：国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト（サブリースに関する適正化のための措置）」

2. 定期借家契約

定期借家は、期間満了で契約が確定的に終了し、再契約するかどうかは貸主の任意です。普通借家のような更新の保証がありません。「高稼働」に見えても、複数戸が定期借家で満了間近だと、決済後に退去が続く可能性があります。契約形態の欄は必ず確認します。

3. フリーレント

入居時に一定期間の家賃を無料にするフリーレントがあると、レントロールの表面賃料は満額でも、実際の年間収入はその分少なくなります。表面賃料だけを合計すると、実収入より高く見えてしまいます。

4. 見せ賃料・関係者入居

売主本人・親族・関係会社が、決済直前に相場より高い家賃で短期入居し、利回りを良く見せているケースがあります。決済後すぐに退去し、実際にはその賃料で埋まらない、という事態につながります。入居時期が直近に固まっている、特定の賃料だけ突出して高い、といったサインに注意します。

5. 更新期・契約満了が近い戸

契約満了や更新のタイミングが近い戸が多いと、退去リスクが高まります。満了日の欄を見て、直近1年以内に集中していないかを確認します。

6. 滞納・係争中の入居者

滞納が続いている、あるいは明け渡しで係争中の入居者がいる場合、レントロール上は賃料が計上されていても、実際には入ってきていないことがあります。滞納の欄が空欄でも、それが「滞納なし」なのか「未記載」なのかを確認します。

このほか、敷金・保証金の承継額が実際の預り金と合っているか、賃料が周辺相場から乖離していないか、契約書のない口頭契約や無断転貸がないかも、あわせて確認したいポイントです。これらは、後述する原資料との照合で潰していきます。

レントロールの作成・チェックの実務手順と法的注意

レントロールを扱うときの流れは、大きく「入手 → 照合 → 整理 → 提示」です。仲介が価値を出せるのは、入手した資料を鵜呑みにせず、原資料と突き合わせて整理し直す部分にあります。

実務手順

1. 入手する：売主または管理会社から、最新のレントロールと賃貸借契約書一式、直近の入金明細（通帳・送金明細）を受け取る
2. 照合する：レントロールの賃料・敷金・契約期間を、賃貸借契約書と入金明細で突き合わせる。数字が合わない戸は要確認としてマークする
3. 整理する：同じ雛形に転記し、現況年収・満室想定年収・稼働率を計算する。契約形態・満了日・滞納など注意サインを可視化する
4. 提示する：前提（満室想定か現況か、運営費率の置き方など）を明記して、買主に渡す

この「照合」を省くと、売主資料の盛りをそのまま買主に渡すことになり、後々のトラブルの火種になります。原資料との突合は法的な義務というより、実務上ほぼ不可欠な自衛策と考えたほうが安全です。

法的な線引き（宅建業法の観点）

仲介がレントロールや利回りを提示する際は、いくつかの法的な線引きを踏まえておく必要があります。

まず、宅地建物取引業法第47条の2第1項は、契約の勧誘に際して、相手方に「利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為」を禁じています。不動産投資の収益は本来不確実であるのに、「必ず満室になる」「確実に儲かる」と誤解させる勧誘から相手方を守る趣旨です。レントロールを渡すときも、満室想定はあくまで想定であり、前提が変われば結果も変わることを添えます。

• 出典：宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）

次に、重要な事実の告知です。同法第47条第1号は、契約の判断に重要な影響を及ぼす事実について、故意に告げなかったり、事実と異なることを告げたりすることを禁じています。重大な滞納や係争、サブリースの不利な条件などを知りながら隠すことは、これに触れる可能性があります。なお、収益物件の売買では、既存の賃貸借の状況（現況賃料・入居率・滞納）そのものは重要事項説明（第35条）の明示的な法定説明事項ではありませんが、取引の重要な要素であるため実務上は開示・説明されます。「35条で説明義務がある」と単純化せず、事実を正確に伝える姿勢が大切です。

また、買主が宅地建物取引業者（プロ）である業者間取引では、重要事項説明の口頭説明を省略できるなど、消費者向けとは異なる扱いがあります。一方で、断定的判断の提供や不当勧誘の禁止は業者間でも適用されます。買主が個人投資家の場合は消費者契約法の適用余地もあるため、「投資家だから何を言ってもよい」とは考えないことです。

いずれにせよ、レントロールは判断材料として前提つきで提示し、最終的な投資判断は税理士など専門家への相談を前提にする、という姿勢を崩さないのが、仲介にとって最も安全で信頼される立ち回りです。

運営視点で見た「レントロール整理のあと」

ここからは、スマッチュ（事業用・収益物件のBtoB売買仲介を支援するサービス）を運営する立場からの観測です。

収益物件の営業では、レントロールの整理そのものより、整理したあとの提案までのスピードが成約を左右します。業者ネットワークが育った担当者のもとには、月に数百件単位で物件情報が流れてきます。しかし、一件ごとにレントロールを読み、概要書にまとめ、条件の合う買主を思い出し、提案文を書いていると、実際に動けるのはそのごく一部です。残りは「見るだけ」で消えていきます。

ここで、仕事を分けて考えると整理できます。レントロールを読み解き、注意サインを見抜く判断は、担当者にしかできない仕事です。一方、整理した物件情報を概要書の形に整え、条件の合う買主を全件から突き合わせ、提案文の下書きを作る作業は、仕組みで速くできます。

スマッチュがやっているのは、この後半部分です。物件情報から概要書を自動生成し、登録済みの買主条件と全件マッチングし、提案メールの下書きまで自動で用意します。念のため正確に書くと、スマッチュにレントロールを自動で読み解く（解析する）機能はありません。レントロールの整理と読み込みは、本記事のテンプレートのように人の手で行い、そこで固めた物件情報を起点に、概要書・マッチング・提案の部分を自動化する、という切り分けです。

概要書のつくり方そのものは、次の記事で詳しく解説しています。

レントロールで収益の根拠を固め、そこから先の提案を速く回す。この組み合わせが、利回りの薄い市場で選ばれる担当者の動き方です。

無料テンプレートの使い方とまとめ

本記事で配布しているレントロールのExcelテンプレートは、号室ごとの賃料明細を入力すると、現況年収・満室想定年収・稼働率が自動で計算されるつくりです。契約形態や満了日、滞納の欄も設けているので、注意サインを可視化しながら整理できます。記入例（1棟RCマンションのモデル）と作成ガイドもついているので、初めてでも迷いません。

使い方はシンプルです。

• 号室・間取り・面積・現況賃料・共益費・敷金・契約形態・満了日・稼働状況を入力する
• 空室の戸には想定賃料を入れる（満室想定の計算に使われます）
• 前提（満室想定か現況か、運営費率の置き方）を欄外に明記して、買主に渡す

最後に、この記事の要点を整理します。

• レントロールは収益物件取引の起点。現況賃料・稼働・契約の中身から、収益力とリスクが読める
• 決まった様式はない。項目のそろった同じ雛形で整理し直すと、比較と検算がしやすい
• 広告の利回りは満室想定が多く、現況より高く見える。どちらの計算かを必ず明記する
• サブリース・定期借家・フリーレント・見せ賃料・満了間近・滞納の6つは要注意
• 売主資料は原資料（契約書・入金明細）と照合してから提示する
• 「必ず満室」「確実に儲かる」と断定しない。前提つきの判断材料として渡す

レントロールで収益の根拠を固めたら、次は提案のスピードです。整理した物件情報から概要書・マッチング・提案文の下書きまでを自動化して、案件を取りこぼさない体制をつくれます。スマッチュは7日間無料で試せます。

参考資料・出典

• 日本不動産研究所「第54回不動産投資家調査（2026年4月現在）」
• 国土交通省「不動産価格指数」
• 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）
• 国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト（サブリースに関する適正化のための措置）」
• 総務省統計局「住宅・土地統計調査」