鍵引渡書（物件引渡確認書）エクセル無料テンプレート｜鍵の本数・付帯設備・書類を1枚で受領確認【不動産売買仲介】

決済の日の夕方、事務所に戻って一息ついたところに、買主から電話が来ます。「鍵、2本しかないんですけど、3本って聞いてましたよね？」。売主に聞くと「全部渡したはず」。こうなると、もう誰も本当の本数を証明できません。

鍵引渡書（物件引渡確認書）は、この「言った・言わない」を、引渡しのその場で終わらせるための書類です。鍵の本数と種類、付帯設備、引き渡す書類、メーターの値を、売主と買主が1枚の紙で確かめて署名します。

この記事では、鍵引渡書の位置づけを決済の進行表・付帯設備表との違いから整理し、書く項目と記入例、賃貸中の収益物件で足すもの、当日の段取り、よくある失敗を、事業用・収益不動産の売買仲介の実務に沿って説明します。

記事の最後まで読まなくても使えるよう、記入用の1枚、賃貸中の一棟マンションの記入例、引き渡すものの準備表を、Excelにまとめて無料で配布しています。

この記事の要点

• 鍵引渡書（物件引渡確認書）は、法律で決まった書類ではなく、引渡しの事実と渡したものの中身を残す受領書です
• 書く項目は引渡日時・当事者・物件・鍵・付帯設備・書類・メーター・署名の8つ。鍵は「一式」ではなく種類ごとの本数で書きます
• 賃貸中の収益物件は、賃貸借契約書の原本・敷金の承継・入居者への通知・管理会社の予備鍵が加わり、渡すものが一気に増えます
• 鍵を渡すのは残代金の着金を確かめた後。引渡日時もその時刻で書きます
• 配布の Excel はA4縦1枚で印刷でき、準備表で「何を・何本・誰が用意するか」を決済の前日までに確かめられます

「鍵、何本でしたっけ？」が決済の後に揉める理由

引渡しの後の揉めごとは、たいてい金額が小さく、そのぶん厄介です。数千円の合鍵や1枚のカードキーをめぐって、売主・買主・仲介の3者が電話をし合い、誰も証拠を出せないまま時間だけが過ぎていきます。

揉める理由は、次の3つに集約できます。

• 数えた人がいない：決済の場では、着金・登記・精算に気を取られ、鍵は封筒ごと手渡されがちです
• 「鍵」の範囲が人によって違う：玄関の鍵だけを思い浮かべる人と、郵便受け・物置・オートロックのカード・機械室まで含める人がいます
• 書いたものが残っていない：決済の進行表に「鍵の引渡し ✓」とあっても、何本だったかまでは書かれていません

収益物件になると、話はさらに大きくなります。共用部・各部屋の予備・設備室・駐車場のリモコンと、渡すものが数十点になることも珍しくありません。引渡しの後で1本足りないと分かれば、入居者の安全のためにシリンダーの交換が必要になり、費用の負担で揉めることになります。

鍵引渡書（物件引渡確認書）とは──決済の進行表・付帯設備表との違い

鍵引渡書は、売主から買主へ物件を引き渡したことと、そのとき渡したものの中身を、当事者どうしで確かめて残す受領書です。呼び方は会社によって「物件引渡確認書」「引渡完了確認書」「鍵受領書」などさまざまですが、役割は同じです。

宅地建物取引業法で交付が義務づけられた書面（重要事項説明書・37条書面）ではなく、書式も自由です。それでも作っておく理由は、引渡しの日が、売買の法律関係のいくつかの区切りになるからです。

• 引渡しの後に、売主・買主のどちらの責任でもない理由で物件が壊れたときは、原則として買主の負担になります（民法第567条）
• 物件が契約の内容に合わないときの売主の責任は、契約で「引渡しから◯か月」と期間を区切ることが多く、その場合は引渡しの日が数え始めになります
• 賃貸中の物件は、売買にともなって貸主の立場が買主に移り、敷金を返す義務も買主が引き継ぎます（民法第605条の2）

似た書類との違いを、表にまとめます。

付帯設備表は「渡す約束」、鍵引渡書は「渡した事実」です。両方を並べて照合することで、約束と事実の食い違いをその場で見つけられます。

引渡しの日が「区切り」になる3つの場面

鍵引渡書に書く引渡日時は、ただの記録ではありません。売買の法律関係では、次の3つの場面で、引渡しの日が境目として働きます。

1つめは、「危険の移転」と呼ばれる考え方です。引渡しを受けた後に、売主・買主のどちらの責任でもない理由で物件が壊れても、買主は売主に修理や代金の減額を求められません。決済の当日に鍵を渡した時刻が、その境目になります。

2つめは、契約不適合の責任の期間です。民法では、買主は不適合を知ってから1年以内に売主へ知らせればよいとされていますが、売買契約では「引渡しから3か月」のように期間を短く区切ることがよくあります。売主が宅地建物取引業者の場合は、宅地建物取引業法第40条により、引渡しから2年以上とする特約を除いて、民法より買主に不利な特約は無効になります。特約で「引渡しから◯か月」「引渡しから2年」と区切った場合は、引渡しの日が数え始めになります。特約がなければ、民法の原則どおり、買主が不適合を知った時から1年です。ただし、売主が引渡しのときに不適合を知っていた、または重大な過失で知らなかった場合は、この1年の制限はかかりません（民法第566条ただし書）。責任を負わない・期間を短くするといった特約があっても、売主が知りながら告げなかったことについては責任を免れません（民法第572条）。

3つめは、賃貸中の物件だけの話です。貸主の立場は売買で買主に移りますが、入居者に対して「これからは私が貸主です」と主張し、賃料を請求するには、所有権移転の登記が済んでいる必要があります。決済の日に登記を申請するのは、このためでもあります。

この3つの場面で「引渡しはいつだったか」が問題になったとき、売主と買主が署名した鍵引渡書は、いちばん分かりやすい証拠になります。

書く項目と記入例

配布の Excel は、次の8つの欄で1枚になっています。上から順に埋めれば、抜けは起きません。

鍵の欄

いちばん揉めやすいので、種類ごとに1行ずつ書きます。

• 種類：玄関・勝手口・郵便受け・物置・門扉・オートロックのカードキー・駐車場のリモコンなど
• 番号（刻印）：鍵に刻まれた番号を書きます。メーカー純正の鍵か、後から作った合鍵かの見分けにもなります
• 本数：実際に数えた本数。「売主が把握している本数」と「実際に渡した本数」が違えば、両方を書きます

ディンプルキーやカードキーは、登録された番号やカードがないと追加で作れない種類があります。番号を控えた紙（セキュリティカード）も、鍵と一緒に引き渡す書類として書いておきましょう。

媒介の期間中に内覧のため売主から鍵を預かっていたなら、預かったときの本数と、ここで渡す本数が合うかも確かめます。鍵を預かるときの受領書（鍵預かり証）のテンプレートは、こちらにまとめています。

鍵の種類ごとの注意

鍵の形によって、確かめることが違います。とくに収益物件では、ふつうの鍵より、作り直しや設定の変更に手間がかかる鍵が増えています。

マスターキーは、1本で全住戸を開けられる鍵です。入居者の安全に直結するので、何本あって、引渡しの後は誰が保管するのか（買主か、管理会社か）を、鍵引渡書にはっきり書いておきます。

暗証番号やアプリで開ける電子錠は、鍵そのものを渡しても、番号やアカウントが売主のままだと、売主がいつでも開けられる状態が残ります。引渡しの後に買主が番号を変えること、アカウントを引き継ぐことを、備考に書いておきましょう。

付帯設備の欄

付帯設備は、契約のときに取り交わした付帯設備表を手元に置き、「付帯設備表のとおり」か「違う点あり」かを書きます。違う点だけを具体的に書けば十分で、全部の設備を書き直す必要はありません。

違う点として書くことが多いのは、次のようなものです。

• 契約の後に壊れた設備（エアコン・給湯器など）と、その扱い（売主が直した・買主が了承した）
• 付帯設備表では「有」なのに、引渡しのときに撤去されていたもの（照明器具・カーテンレール・物置など）
• 売主が置いたままにしていく残置物と、その処分をどちらがするか

残置物は、引渡しの後に「捨ててくれると思っていた」「置いていってよいと聞いた」と揉めやすいところです。残すものと処分するものを、品名で書いておきます。

記入例（賃貸中の一棟マンション）の読み方

配布の Excel の記入例は、住戸12戸のうち11戸が入居中、1戸が空室の一棟マンションを、法人の売主から法人の買主へ引き渡す場面です。社名・人名・番号・金額はすべて架空です。読み方のポイントを3つ挙げます。

• 鍵は6行に分けています。共用玄関のカードキー3枚、管理人室・機械室2本、屋上・受水槽1本、各住戸の予備鍵11本、空室の鍵3本、駐車場のリモコン2台で、合計の本数は自動で出ます
• 各住戸の予備鍵の行には「入居者が使用中の鍵は引き渡さない」と書き、数える範囲をはっきりさせています
• 空室の鍵は、合鍵を作ったかどうかを売主が覚えていないため、「不明」と書いたうえで、引渡し後に買主が交換すること、その費用は買主が負担することを備考に残しています

最後の点は、売主・買主のどちらが悪いという話ではなく、分からないことを分からないまま合意しておく書き方です。引渡しの場でこの1行を書いておけば、後で費用の負担をめぐって話し直す必要がなくなります。

書類の欄

売主から買主へ渡す書類は、物件によって大きく違います。戸建・区分・一棟で共通しやすいのは、建築確認済証と検査済証、設計図書、設備の取扱説明書と保証書、管理規約（区分）などです。

物件の種類ごとに、引き渡すことが多い書類を表にまとめます。物件によって無いものもあるので、「無い」と分かったものは、無いことを書いておきます。

それぞれ原本か写しかを必ず分けて書きます。確認済証の原本がなく写ししか渡せない、ということは珍しくありません。後で「原本をもらえるはずだった」とならないよう、その場で記録します。

メーターの欄

電気・ガス・水道の指針は、引渡しの時点の値を書き、写真を撮ったことも残します。公共料金の精算や名義の切り替えのときに、どの時点からが買主の負担かをはっきりさせるためです。

【収益物件の要】賃貸中の引渡しで足すもの

賃貸中の物件の売買では、物件と一緒に「貸主の立場」も買主へ移ります。民法第605条の2により、賃貸中の不動産が売られると、貸主の立場は原則として買主に移り、入居者に預かっている敷金を返す義務も買主が引き継ぎます。

そのため、鍵引渡書には、ふつうの引渡しにはない項目が加わります。

入居者が使っている鍵は、入居者の手元に残るので引き渡しません。鍵の欄に「入居者が使用中の鍵は引き渡さない」と1行書き、予備の鍵だけを部屋ごとに数えると、数の食い違いが起きません。

敷金の額は、レントロールと精算書の数字が合っているかを、決済の前日までに確かめておきます。鍵引渡書には「承継する敷金の総額は精算書のとおり ◯◯円」と書けば十分です。

区分・一棟・店舗で、気をつける点も少しずつ違います。

• 区分（1室）：管理組合への所有者の変更届と、管理費・修繕積立金の引き落とし口座の変更。玄関のほか、郵便受け・宅配ボックス・駐輪場の鍵を忘れがちです
• 一棟（マンション・アパート）：共用部・機械室・受水槽・屋上の鍵と、各部屋の予備鍵。消防設備や昇降機の点検報告書の写しも渡す書類に入れます
• 店舗・事務所：テナントが自分で鍵を付け替えている場合があり、貸主が持つ予備鍵が実際の鍵と合うかを事前に確かめます

当日の段取り──いつ・誰が・どこで署名するか

鍵引渡書は、決済の流れの最後に置きます。順番を間違えると、代金を受け取る前に鍵だけが渡ってしまいます。

前日までに、売主から鍵と書類を預かれる場合は、仲介会社で一度数えておくと当日が楽になります。配布の Excel の「準備表」で、何を・何本・誰が用意するかを決め、足りないものを洗い出しておきましょう。

売主が立ち会えないとき

売主が遠方に住んでいる・法人で担当者が来られない、という場合は、売主が先に署名した鍵引渡書と鍵を、仲介会社が預かって当日に買主へ渡します。預かった日時・本数・預かった担当者を、備考に書いておきます。

鍵を郵送するとき

郵送は、追跡のできる方法で送ります。届いたその日に買主に本数を数えてもらい、署名した鍵引渡書を返送してもらう、という順番です。鍵だけが届いて書類が戻ってこない、ということがないよう、返信用の封筒を同封しておきます。

よくある失敗

引渡しで実際に起こりやすい失敗を、7つ挙げます。どれも、鍵引渡書に1行書いておけば防げるものです。

• 「鍵一式」と書いてしまう：何本だったかを誰も証明できません。種類ごとの本数で書きます
• カードキー・リモコンを数え忘れる：鍵の形をしていないものほど漏れます。オートロック・駐車場・宅配ボックスは別の行にします
• 合鍵の有無をあいまいにする：分からないなら「不明」と書き、買主にシリンダーの交換を案内します
• 原本と写しを区別しない：建築確認済証・検査済証は、原本がないことがあります
• 着金の前に鍵を渡す：買主に急かされても、着金の確認が先です
• メーターを読まない：公共料金の精算で、どこからが買主の負担かが決まらなくなります
• 1通しか作らない：売主・買主がそれぞれ1通ずつ持つよう、2通作ります

いずれも、一つひとつは小さな抜けです。ただ、引渡しの後に見つかると、もう一度3者で日程を合わせて確かめ直すことになります。決済の後に全員で集まり直す飲み会なら楽しいのですが、鍵の確認のためだと誰も喜びません。

引渡しの後で足りないと分かったら

どれだけ気をつけても、引渡しの後で「1本足りない」「この書類をもらっていない」と分かることはあります。そのときは、慌てずに次の順で進めます。

1. 鍵引渡書を見て、その品目が書かれているか、何本と書かれているかを確かめる
2. 書かれていれば、売主に「鍵引渡書では◯本でしたが、◯本しかありません」と、書面のとおりに伝える
3. 書かれていなければ、売主に心当たりを聞き、見つからなければ鍵の交換を検討する
4. 交換の費用をどちらが負担するかを、売主・買主で決め、決めた内容をメールなど残る形で送る

鍵引渡書に書かれていれば、話は「書いたものと実物が違う」という事実の確認から始められます。書かれていなければ、話は「渡したはず」「もらっていない」の言い合いから始まります。この差は、引渡しの後の電話の回数に、そのまま表れます。

賃貸中の物件で予備鍵が足りないときは、入居者の安全を先に考えます。誰の手にあるか分からない鍵が残っているなら、その部屋のシリンダーの交換を、費用の話より先に進めるのが無難です。

スマッチュ運営観測｜「鍵引渡書」を探している人は、決済の手順ではなく1枚の書式を探している

ここからは、不動産仲介向けAIアシスタント「スマッチュ」を運営する立場からの観測です。

スマッチュのコラムには、決済・引渡しの当日の段取りをまとめた記事があります。その記事は、Google の検索で「鍵引渡書 テンプレート」と調べた人に、平均で2位前後に表示されていました。それでも、直近90日（2026年7月〜10月）でそこから記事を開いた人は0人でした（Google Search Console の集計・表示の回数そのものは少ない数です）。

検索結果のタイトルだけを見て、「これは段取りの話で、自分が欲しい書式ではない」と判断されたのだと考えています。同じ時期に「売買物件引渡確認書 エクセル」「物件引渡確認書 雛形」といった、書式そのものを指す言葉でも検索されていました。

仲介の現場で欲しいのは、読み物よりも、印刷してすぐ使える1枚です。この記事と配布の Excel は、その1枚を用意するために作りました。

テンプレートの使い方と、決済の前の段取りを短くする話

配布の Excel は、次の5つのシートでできています。

• 使い方ガイド：シートの構成と、印刷・保存のしかた
• 引渡確認書（記入用）：A4縦1枚。上から順に埋めれば、8つの欄がそろいます
• 記入例（賃貸中の一棟マンション）：予備の鍵・賃貸借契約書の原本・敷金の承継を含む書き方。社名・人名・番号はすべて架空です
• 準備表：引き渡すものごとに、必要な数・用意できた数・担当を入れると、足りないものに印が付きます
• スマッチュで使う：決済の前の工程（物件資料の整理・条件の合う顧客探し・提案）を短くする方法の紹介

使い方は、決済の前日までに準備表で数をそろえ、当日は引渡確認書を2通印刷して、その場で数えながら記入する、という流れです。

決済の書類をそろえる作業は、どうしても時間がかかります。そのぶん、決済の前の工程、つまり物件の資料を整理して、条件の合う買主を探して、提案する工程を短くできれば、引渡しの確認に時間を使えます。事務作業のどこから AI に任せられるかは、別の記事で全体をまとめています。

まとめ

• 鍵引渡書（物件引渡確認書）は、引渡しの事実と渡したものの中身を残す受領書。法律の書式はありませんが、引渡しの日は売買のいくつかの区切りになります
• 鍵は種類ごとの本数で書き、カードキーやリモコンも別の行にします
• 賃貸中の収益物件は、賃貸借契約書の原本・敷金の承継・予備の鍵・入居者への通知を加えます
• 鍵を渡すのは着金を確かめた後。鍵引渡書は2通作り、売主・買主が1通ずつ持ちます

決済が終わって買主と握手をした後、「鍵、何本でしたっけ？」の電話が来ない。それだけで、その日の夕食は少しおいしくなるはずです。

参考資料・出典

• 民法（e-Gov 法令検索）：第566条（目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限）、第567条（目的物の滅失等についての危険の移転）、第572条（担保責任を負わない旨の特約）、第605条の2（不動産の賃貸人たる地位の移転）
• 民法の一部を改正する法律（債権法改正）について（法務省）：2020年4月施行の改正の概要
• 宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索）：第35条（重要事項の説明）、第37条（書面の交付）、第40条（担保責任についての特約の制限）
• 一般財団法人 不動産適正取引推進機構（RETIO）：不動産取引の紛争事例と相談の情報
• 公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会：不動産取引の実務に関する情報