不動産の諸費用概算書テンプレート無料DL【Excel雛形・記入例つき】｜収益・事業用で仲介手数料・登録免許税・不動産取得税を1枚にまとめて投資家に示す（不動産仲介）【2026年版】

この記事の要点

収益・事業用物件の商談が止まる原因の多くは、価格ではなく「総額がわからないこと」にあります。物件価格の提示だけでは、投資家も法人も稟議を通せません。諸費用は物件価格のおおむね7〜10％にのぼり、しかも不動産取得税のように引渡し後に届くものもあります。この記事では、仲介会社が買主に渡す諸費用概算書の作り方を項目ごとの計算式つきで整理し、そのまま使えるExcelテンプレート（記入例・自動計算つき）を無料で配布します。

諸費用概算書テンプレート（Excel雛形・記入例つき）を無料配布

まず雛形が欲しい方向けに、収益・事業用物件で使える諸費用概算書の項目構成を置いておきます。下の枠をコピーして、エクセル・Googleスプレッドシートに貼り付ければそのまま使えます。

【諸費用概算書（収益・事業用）】※コピーしてエクセル・スプレッドシートに貼り付けて使えます

■ 物件名／所在地：
■ 売買価格：　　　円（うち土地　　円／建物　　円・消費税　　円）
■ 想定借入額／自己資金：　　円／　　円
■ 起算日（固定資産税精算）：　月　日　　■ 引渡予定日：　年　月　日

＜A. 決済時までに必要な費用＞
1. 仲介手数料（税込）　　　　　　　　円
2. 売買契約書の印紙税　　　　　　　　円
3. 登録免許税（所有権移転）　　　　　円
4. 登録免許税（抵当権設定）　　　　　円
5. 司法書士報酬（税込）　　　　　　　円
6. 融資事務手数料・保証料　　　　　　円
7. 金銭消費貸借契約書の印紙税　　　　円
8. 火災・地震保険料　　　　　　　　　円
9. 固定資産税・都市計画税の日割り精算　円
　　A小計　　　　　　　　　　　　　　円

＜B. 引渡し後に発生する費用＞
10. 不動産取得税　　　　　　　　　　 円
11. その他（賃料精算・敷金承継の調整等）円
　　B小計　　　　　　　　　　　　　　円

■ 諸費用合計（A＋B）　　　　　　　　円　（売買価格比　　％）
■ 購入総額（売買価格＋諸費用）　　　　円
■ 決済時に必要な現金（A－借入充当分）　円

記入例（一棟RCマンション・売買価格1億2,000万円・架空物件）

実際に数字を入れるとどうなるかのサンプルです。売主は課税事業者、借入9,000万円、引渡し10月1日、固定資産税の起算日は1月1日という前提で作成しています。

この表で投資家がまず見るのは、いちばん下の2行ではありません。A小計とB小計が分かれていることです。取得税204万円は決済日には要らない。逆に言えば、そこを分けずに「諸費用1,074万円」とだけ書いた概算書は、決済資金を過大に見せてしまいます。

整形済みのExcelファイル（計算式が入った記入用シート、上記の記入例シート、項目ごとの根拠ガイド）は、下のフォームから無料でダウンロードできます。

諸費用概算書とは？なぜ「価格だけ」の提案では投資家が動かないのか

諸費用概算書とは、物件価格とは別に買主が負担する初期費用を項目ごとに積み上げ、1枚にまとめた資料です。物件概要書が「その物件がどういう物件か」を伝える資料だとすれば、諸費用概算書は「その物件を買うと総額でいくら出ていくか」を伝える資料にあたります。

法律で様式が決まった書類ではありません。重要事項説明書のように宅建業法で作成が義務づけられているわけでもない。だからこそ作らない会社が多く、作っている会社との差がはっきり出ます。

概要書と諸費用概算書の役割分担

概要書の作り方そのものは、こちらで11項目の記載ルールまで整理しています。

稟議は「総額」でしか通らない

法人が事業用物件を買うとき、社内の決裁は物件価格ではなく総投資額で回ります。取締役会や親会社の承認を取る担当者は、価格1億2,000万円という数字だけでは資料を作れません。諸費用を自分で調べて積み上げ、上司に「概算です」と説明することになります。

このとき起きるのが2つの遅延です。ひとつは、担当者が調べる時間だけ検討が止まること。もうひとつは、担当者の見積もりが安全側に振れて、実際より1〜2割多い数字で稟議にかかることです。総額が膨らめば当然、価格交渉の材料になります。

投資家も同じです。自己資金がいくら必要かが見えなければ、他の検討中物件と比較できません。比較の土俵に乗らない物件は、良し悪し以前に候補から落ちます。

渡すタイミングは3回ある

一度作れば終わりの資料ではありません。精度が上がるタイミングが3回あり、そのつど更新して渡すのが実務です。

初回から精度100％を目指す必要はありません。むしろ「今わかっている範囲での概算です」と明記したうえで早く出すほうが、検討のスピードは上がります。未確定の項目に何が残っているかを明示しておけば、後から数字が動いても信頼を損ないません。

収益・事業用で必ず載せる諸費用11項目と計算式

項目の抜けは、そのまま金額のズレになります。ここでは11項目を3つの区分に分けて、計算式とあわせて整理します。

取引そのものにかかる費用

仲介手数料の上限は国土交通省の告示（宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額）で定められています。ここでいう売買価格は消費税抜きの金額です。建物に消費税が乗る事業用物件では、税込価格で計算すると手数料を過大に見積もることになります。

印紙税は国税庁の印紙税額の一覧表が本則です。不動産の譲渡に関する契約書には軽減措置があり、国税庁の不動産譲渡契約書の印紙税軽減措置によると、令和9年3月31日までに作成される契約書について、記載金額5,000万円超1億円以下は3万円、1億円超5億円以下は6万円となります（本則はそれぞれ6万円・10万円）。

登記と税金にかかる費用

登録免許税の税率は国税庁の登録免許税の税額表に一覧があります。売買による所有権移転登記は土地・建物とも1,000分の20が本則で、土地については期限を区切った軽減税率（1,000分の15）が設けられてきました。この軽減は適用期限が更新されるため、概算書を作る時点で必ず最新の税額表を確認してください。概算では本則2.0％で計算しておき、軽減が使えれば下振れする、という組み立てにしておくと安全側になります。

課税標準が売買価格ではなく固定資産税評価額である点も外せません。評価額は一般に時価の6〜8割程度になるため、売買価格で計算すると登録免許税を2〜3割多く見積もることになります。評価額は固定資産評価証明書で確認できます。

不動産取得税は総務省の不動産取得税の解説のとおり標準税率が4％で、土地と住宅について3％の特例が設けられています。東京都主税局の不動産取得税のページでも、宅地等を取得した場合の課税標準を価格の2分の1とする特例とあわせて確認できます。

引渡し時に精算する費用

11番は収益物件に固有の項目です。満室稼働の一棟であれば、当月分の賃料日割りと敷金・保証金の承継で数百万円が動きます。敷金は買主が承継して預かる性質の金銭なので、諸費用（出ていくお金）とは別枠で示すのが実務的です。ここを混ぜると総額が読めなくなります。

登記簿から権利関係を確認する手順は、こちらのチェックリストで整理しています。

価格帯別・諸費用の目安早見表

「だいたい何％見ておけばいいか」は、初回提案で必ず聞かれます。融資を使う前提での目安を整理します。

比率がほぼ横ばいなのは、主要項目のほとんどが定率だからです。仲介手数料の6万円加算や司法書士報酬のような定額項目は、価格が上がるほど相対的に小さくなりますが、全体を動かすほどではありません。

比率を大きく動かすのは表の右列、とくに次の2つです。ひとつは融資事務手数料。定率型（借入額の2.2％）と定額型（3〜11万円程度）では、借入3億円なら660万円対11万円という差になります。もうひとつは土地建物の按分。建物比率が高いほど、非住宅家屋の不動産取得税4％と建物消費税が効いてきます。

購入後のキャッシュフローまで含めた収支の組み立ては、収支シミュレーション表のほうで扱っています。この記事は引渡しまでに出ていく初期費用に絞っています。

事業用・収益物件だけに効く4つの落とし穴

居住用の感覚のまま概算書を作ると、事業用・収益物件では確実にズレます。

落とし穴1：建物に消費税が乗る

土地の譲渡は消費税が非課税ですが、建物の譲渡は課税対象です。売主が課税事業者であれば、建物価格に消費税がかかります。一棟収益で建物5,000万円（税込）なら、うち約454万円が消費税です。

ここが効いてくるのは仲介手数料の計算です。手数料の課税標準は税抜価格なので、税込1億2,000万円をそのまま3％＋6万円に入れると、約14万円多く見積もることになります。逆に売主が個人（免税事業者）であれば建物にも消費税はかかりません。売主が誰かによって計算が変わる、というのが居住用との一番大きな違いです。

落とし穴2：非住宅家屋の不動産取得税は4％のまま

不動産取得税の3％特例は、土地と住宅が対象です。事務所・店舗・倉庫・工場といった非住宅の家屋は特例の対象外で、標準税率4％が適用されます。住宅用地の軽減や新築住宅の控除も使えません。

住宅の感覚で3％を当てはめると、建物評価3億円の物件で300万円のズレになります。一棟マンションのように住戸部分が住宅にあたる場合と、1階が店舗の複合用途の場合とで扱いが変わるため、用途の内訳を押さえてから計算してください。

落とし穴3：固定資産税の起算日で精算額が変わる

固定資産税・都市計画税の日割り精算は、法律上の義務ではなく商慣習です。したがって起算日の取り方も統一されておらず、関東では1月1日、関西では4月1日とするのが一般的とされています。

同じ物件・同じ引渡日でも、起算日が違えば買主負担額は変わります。年税額100万円・10月1日引渡しなら、1月1日起算で約25.2万円、4月1日起算で約50.1万円。25万円の差です。概算書には必ず起算日を明記し、売買契約書の条項と一致させてください。

落とし穴4：取得税の納税通知は引渡しの数か月後に届く

不動産取得税は決済時に払うものではありません。取得後おおむね3〜6か月してから、都道府県から納税通知書が届きます。この時間差を伝えていないと、忘れた頃に数百万円の請求が来たという体験になり、次の取引の相談が来なくなります。

概算書でAとBを分ける最大の理由がこれです。決済に必要な現金と、後から来る税金は、買主にとってまったく別の資金繰りの話です。

概算がズレて商談が止まる5つのNGパターン

1. 税込・税抜が混ざっている

仲介手数料の課税標準は税抜価格、印紙税は契約書の記載金額、登録免許税は固定資産税評価額。基準がすべて違います。1枚の表の中で税込と税抜が混ざると、どの数字が正しいのか買主側で検算できなくなり、結局そちらで作り直されます。各行に何を基準にした金額かを1列足しておくだけで防げます。

2. 不動産取得税を落としている

11項目のうち、抜けがいちばん多いのがこれです。決済時に動かない費用なので、決済の段取りを追っていると視界から外れます。金額は大きく、一棟RCなら200万円前後になることも珍しくありません。

3. 売買価格で登録免許税を計算している

課税標準は固定資産税評価額です。売買価格で計算すると2〜3割の過大見積もりになります。評価額が手元にない段階では、価格の7割程度で仮置きしたうえで「評価証明書の取得後に確定します」と明記するのが誠実です。

4. 融資特約で解除になったときの費用戻りを説明していない

融資が否決されて白紙解除になった場合、支払い済みの費用がすべて戻るわけではありません。契約書に貼った印紙、調査に要した実費などは戻らないのが通常です。概算書の脚注に一行あるだけで、後のトラブルが減ります。

5. 端数処理がバラバラ

円単位・千円単位・万円単位が混在した表は、合計が合わないように見えます。表全体で単位を統一し、合計行だけ実額で示す。これだけで資料の信頼性が変わります。

渡す前の確認10項目

送信ボタンを押す前に、この10行を上から確認してください。5つのNGはここで止まります。

• ☐ 仲介手数料は税抜価格を課税標準にしているか
• ☐ 印紙税は契約書の記載金額区分と軽減の適用可否を確認したか
• ☐ 登録免許税は固定資産税評価額で計算しているか（売買価格ではない）
• ☐ 建物が非住宅なら不動産取得税を4％で計算しているか
• ☐ 不動産取得税をB区分（引渡し後）に分けているか
• ☐ 固定資産税の起算日を明記し、契約書の条項と一致しているか
• ☐ 敷金・保証金の承継を諸費用と別枠にしているか
• ☐ 融資事務手数料が定率型か定額型かを金融機関に確認したか
• ☐ 未確定の項目に「評価証明書取得後に確定」等の注記があるか
• ☐ 表全体で単位と端数処理が統一されているか

概要書そのものの品質を落とすパターンは、こちらでまとめています。

スマッチュ運営観測：概要書は出せても「総額」を出せていない

スマッチュの運営観測では、業者ネットワークが育った営業担当者のもとには月に300件を超える物件情報が流入します。一方、実際に顧客へ提案できているのは月30〜50件。残りは見るだけで流れていきます。

ここからさらに絞り込まれるのが、諸費用まで添えた提案です。提案できた30〜50件のうち、諸費用概算まで作って渡しているのは体感で1〜2割にとどまります。理由は単純で、概要書を作るだけで1件30〜60分かかっているからです。そこから追加で費用を積み上げる時間が残らない。

つまり、諸費用概算書は「作れない資料」ではなく「そこまで手が回らない資料」です。だとすれば、前工程である概要書作成の時間を削ることが、そのまま諸費用概算書を出せる件数に変わります。

物件資料をアップロードすれば、AIが物件概要書の下書きを自動で作り、条件の合う顧客との全件マッチングと提案メール文の下書きまで進みます。概要書に30〜60分かけていた時間が数分になれば、その分を総額提示に回せます。なお、諸費用そのものを自動計算する機能は搭載していません。概要書を速く作り、費用の積み上げは本記事のテンプレートで行う、という組み合わせが現実的です。

買付が入ったあとの書面まわりは、こちらで扱っています。

まとめ｜諸費用概算書は「値引き交渉を減らす資料」

諸費用概算書は、親切のために作る資料ではありません。総額が見えないまま検討が進むと、買主側は必ず安全側の数字を置きます。その余裕分は、最後に価格交渉として跳ね返ってきます。先に総額を出しておくことは、交渉の余地を先に潰しておくことと同じです。

この記事の要点を3つに絞ると、次のとおりです。

• 決済時までに必要な費用（A）と、引渡し後に来る不動産取得税（B）を必ず分けて示す
• 事業用・収益では、建物の消費税と非住宅家屋の取得税4％が居住用との分かれ目になる
• 登録免許税の課税標準は売買価格ではなく固定資産税評価額。ここを間違えると2〜3割ズレる

項目ごとの計算式を組み込んだExcelテンプレートは、記入例と根拠ガイドつきで無料配布しています。売買価格・借入額・評価額・引渡日を入れるだけで、AB区分ごとの小計と売買価格比まで自動で出ます。

概要書の作成そのものを速くしたい場合は、スマッチュを試してみてください。会員登録だけで7日間無料（カード登録不要）です。

参考資料・出典

• 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（国土交通省告示）
• No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで（国税庁）
• No.7108 不動産譲渡契約書の印紙税の軽減措置（国税庁）
• No.7191 登録免許税の税額表（国税庁）
• 不動産取得税（総務省）
• 不動産取得税（東京都主税局）