【無料テンプレDL】登記簿謄本（登記事項証明書）の読み方チェックリスト（事業用・収益）Excel雛形・記入例つき｜表題部・甲区・乙区・共同担保まで権利関係を漏れなく確認（不動産仲介）【2026年版】

この記事の要点

事業用・収益物件の仲介で、登記簿を読み飛ばした担当者から案件が壊れていきます。決済直前に差押の登記が見つかる。融資審査の段階で共同担保が判明する。引渡し後に借地権の存在が発覚する。いずれも、登記事項証明書を最初に正しく読んでいれば防げたトラブルです。

本記事では、登記簿謄本（登記事項証明書）の構成を表題部・権利部甲区・権利部乙区・共同担保目録の順に分解し、不動産仲介の実務で確認すべき項目と要注意サインを、法令の根拠つきで整理します。あわせて、事業用・収益物件で特に問題になりやすい敷地権・信託登記・底地借地の見え方、登記だけでは分からないことの裏取り先までを解説し、そのまま使える無料のExcelチェックリスト（記入例・項目ガイドつき）を配布します。

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権利関係の確認漏れは、契約と決済を止める

登記事項証明書は、その不動産の物理的な概要（表題部）と権利関係（権利部）を法務局が証明する書類で、権利関係調査の出発点です。物件資料に書かれた所有者・面積・権利の情報が正しいかどうかは、売主の申告ではなく登記で確かめるのが仲介の基本動作です。

いま、収益不動産の取引環境は「調査の粗さ」が許されない局面にあります。日本不動産研究所の投資家調査では、東京・城南地区のワンルームの期待利回りは3.6%と低水準で推移しており、利回りが薄いほど買主と金融機関は権利関係のリスクを厳しく見ます。国土交通省の不動産価格指数でも都市部の価格上昇が続いており、取引金額が大きくなるほど、権利関係の見落としが招く損害も大きくなります。

• 出典：日本不動産研究所「第54回不動産投資家調査（2026年4月現在）」
• 出典：国土交通省「不動産価格指数」

法律上の位置づけも明確です。宅地建物取引業法35条1項1号は、「登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名」を重要事項として定めており、宅地建物取引士が契約前に説明する義務を負う事項です。つまり登記の読解は、営業スキルの話ではなく、重要事項説明の土台になる実務です。

• 出典：国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」

本題に入る前に、いま手元にある案件で次のことを即答できるか確認してみてください。

• 物件の地番（住居表示ではなく）で登記事項証明書を取得したか
• 甲区に差押・仮差押・買戻特約・仮登記がないか確認したか
• 乙区の抵当権・根抵当権について、極度額と残債の違いを踏まえて状況を把握したか
• 共同担保目録で、他の物件と担保がまたがっていないか見たか

ここが曖昧なまま提案や契約に進むと、決済直前で止まるリスクを抱えたままになります。

登記事項証明書の基本：構成と取得方法

「登記簿謄本」と「登記事項証明書」

かつて紙の登記簿を複写して交付していた時代の名称が「登記簿謄本」で、登記記録がコンピュータ化された現在の正式名称は「登記事項証明書」です。実務や会話では今も「謄本」で通じますが、書類としては同じものを指すと理解して差し支えありません。

• 出典：法務省「登記事項証明書の見本」

4つの構成要素

登記事項証明書は、次の構成でできています。基本は3つ、該当がある場合に共同担保目録や信託目録が加わります。

このほか、信託登記がある物件には信託目録が付きます（後述）。

取得方法と手数料

登記事項証明書は、利害関係の有無を問わず、印鑑・身分証・委任状なしで誰でも取得できます。必要なのは地番（建物は家屋番号）です。取得した事実が所有者に通知されることもないため、仲介の初動調査として気兼ねなく取得できます。

注意点が2つあります。1つ目は、手数料は法改正で見直されるため、請求前に法務省サイトで最新額を確認することです。2つ目は、登記情報提供サービスのPDFはあくまで閲覧用で、登記官の証明が付かないことです。スピード重視の初動確認には便利ですが、融資審査や決済など証明力が必要な場面では登記事項証明書を取得します。

• 出典：法務省「登記手数料について」

表題部の確認項目：物件の「入口」を照合する

表題部は、その不動産が物理的に何であるかを示す部分です。不動産登記法34条（土地）・44条（建物）により、記載事項は次のように定められています。

地番と住居表示は別物

登記の照会でまず間違えやすいのが、地番と住居表示の混同です。地番は法務局が土地一筆ごとに付す登記上の番号、住居表示は市区町村が建物に付す番号で、制度も所管も別です。住居表示実施地区では両者が一致しないのが一般的なため、「住所」だけで登記情報を照会すると別物件を引き当てるおそれがあります。必ず地番（建物なら家屋番号）で確認します。地番が分からないときは、法務局の窓口やブルーマップで照合できます。

地目と現況の不一致

登記簿の地目は申請主義で、利用状況が変わっても自動では書き換わりません。そのため、登記地目と現況が食い違うことは珍しくありません。特に農地が絡む取引では要注意です。農地法の許可・届出の要否は現況で判断される運用のため、登記地目が宅地でも現況が農地であれば規制の対象になり得ます。逆に地目が田や畑のまま現況が駐車場、というケースもあります。登記地目だけで判断せず、必ず現況とセットで確認します。

未登記建物

新築建物の表題登記は、取得日から1ヶ月以内の申請義務があり（不動産登記法47条）、怠ると10万円以下の過料の定めがあります（同法164条）。ただし実務では、未登記のまま長期間放置された建物も存在します。特に築古の物件では、増築部分が未登記、附属建物が未登記といったケースが典型です。未登記だから直ちに取引できないわけではありませんが、融資や所有権の証明で支障が出るため、売買では未登記の有無を必ず確認し、必要に応じて土地家屋調査士へつなぎます。

• 出典：不動産登記法（e-Gov法令検索）

物件情報を号室・区画単位で台帳に整理していく際も、表題部の情報が土台になります。

権利部（甲区）の確認項目：所有権の危険信号を見抜く

甲区は所有権に関する事項が記載される区分で、所有権保存・所有権移転のほか、差押・仮差押・仮処分・買戻特約・所有権移転仮登記といった、取引の危険信号がここに現れます。

差押・仮差押があったらどう動くか

差押・仮差押の登記がある物件でも、売買契約自体は法律上可能です。ただし、買主への完全な所有権移転（決済・引渡し）には当該登記の抹消が必要で、抹消には債権者の同意や申立ての取下げが要ります。つまり「差押があるから取引できない」でも「登記は気にせず進めてよい」でもなく、抹消の見通しが立つかどうかを先に確認するのが正解です。見通しのないまま契約だけ先行させるのは危険です。

相続登記の未了に注意

2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。取得を知った日から3年以内の申請が必要で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。重要なのは、施行日より前に発生した相続にも適用される点で、こちらは施行日を起算点として2027年3月31日までが期限です。実務では、売主が亡くなった親の名義のまま売却しようとするケースが今も多く、その場合は相続登記を経ないと決済できません。甲区の名義と売主が一致しないときは、相続関係と登記の予定を早めに確認し、司法書士へつなぎます。

• 出典：法務省「相続登記の申請義務化について」

相続がからむ売却案件の進め方は、次の記事で詳しく解説しています。

権利部（乙区）の確認項目：担保と用益権を読み解く

乙区は所有権以外の権利が記載される区分で、抵当権・根抵当権・賃借権・地上権・地役権などが並びます。収益物件の仲介では、ここの読解力が最も差がつきます。

抵当権：登記が残っている＝残債がある、ではない

住宅ローンなどを完済しても、抵当権の抹消登記は自動では行われません。所有者側が法務局へ抹消登記を申請しない限り、登記簿上には残り続けます。したがって、乙区に抵当権が残っていても、完済済みで抹消手続きが未了なだけのケースがあります。逆に残債務がある場合も、決済と同時に完済・抹消する段取りが実務の標準です。登記だけで判断せず、金融機関への残債照会などで実態を確認し、決済時の抹消の段取り（司法書士の手配を含む）を組みます。

根抵当権：極度額は「枠」であって残高ではない

根抵当権は、継続的な取引から生じる不特定の債権を極度額の範囲で担保する権利です。登記簿に記載されるのは極度額（上限枠）のみで、実際にいくら借りているかは登記からは分かりません。極度額1億円の根抵当権が付いていても、残債はゼロかもしれず、満額かもしれません。事業用物件では事業資金の根抵当権が付いていることが多いため、極度額を残債と取り違えて資金計画を語らないよう注意します。

賃借権：登記がなくても対抗力はある

収益物件で最も誤解が多いのがここです。建物の賃貸借は、登記がなくても建物の引渡しがあれば、その後に物権を取得した者へ対抗できます（借地借家法31条）。借地権も、借地上に借地権者名義で登記された建物を所有していれば対抗できます（同法10条）。賃貸人の協力が必要な賃借権登記自体が実務ではほとんど行われないため、乙区に賃借権の登記がない収益物件はごく普通です。つまり「乙区に賃借権がない＝賃借人の権利がない」は誤りで、賃借人の実態はレントロールと賃貸借契約書で確認します。

• 出典：借地借家法（e-Gov法令検索）

現況の賃料・稼働の整理には、次のテンプレートが使えます。

共同担保目録：担保のつながりを見る

共同担保目録は、1つの債権に対して複数の不動産が担保に入っている場合の一覧です。対象物件が売主の他の物件と共同担保になっていると、対象物件だけを抹消・売却する際に金融機関との調整（担保の差し替えや一部弁済）が必要になることがあります。一棟収益や事業用地では共同担保が珍しくないため、登記事項証明書の請求時に共同担保目録付きで取得し、担保のつながりを最初に把握しておきます。

事業用・収益物件で特に見る3つのポイント

1. 区分所有建物の敷地権

区分所有建物（マンション等）では、原則として表題部に敷地権の種類と割合が記載されます。ただし敷地権の制度は1984年に始まったもので、それ以前に登記された古い物件では敷地権の表示がなく、土地と建物の登記を別々に取得して確認する必要がある場合があります。築古の区分収益を扱うときは、敷地権の有無をまず見て、土地側の登記の確認漏れを防ぎます。

2. 信託登記と信託目録

受託者（信託銀行や信託会社など）名義の物件には、所有権移転登記とあわせて信託登記がされ、信託目録が付きます。ここで必ず確認すべきなのは、信託目録の信託条項に記載された受託者の処分権限の範囲です。受託者が単独で売却できるのか、受益者の同意が必要なのかは信託条項次第で、確認せずに進めると後日契約の効力が争われるリスクがあります。信託物件の売買では、信託目録付きの登記事項証明書を取得し、条項の読解は司法書士・弁護士と連携します。

3. 底地・借地権付き建物の見え方

底地（貸宅地）は、土地の乙区に賃借権や地上権が登記されていれば分かりやすいのですが、前述のとおり借地権は建物側の登記で対抗力を備えているケースが多く、土地の乙区に何も登記がなくても借地権が存在しないとは限りません。土地の登記だけでなく、その上に建つ建物の登記を家屋番号から取得し、所有者が誰かを突き合わせることで、底地・借地の関係が見えてきます。借地権付き建物の側では、建物の甲区（借地権者の所有権）と乙区（建物への抵当権）を確認します。

登記簿だけでは分からないこと：裏取り先の対応表

ここまで読み方を整理してきましたが、最後に最も重要な原則を置きます。日本の不動産登記には公信力がありません。登記官は申請書類の形式を審査するだけで、実体的な権利関係の真実性までは保証していないため、登記内容と実際の権利関係が食い違っていても、登記を信頼しただけでは法的に保護されない場合があります。

• 出典：全日本不動産協会「不動産の登記には公示力はあっても、公信力がない」

だからこそ、登記は出発点であって終点ではありません。登記で得た情報は、次の資料・調査で裏取りします。

あわせて、公図で土地の位置関係・形状を、地積測量図（あれば）で寸法を確認します。古い土地では地積測量図が存在しない、実測と登記面積の差が大きいことも珍しくありません。

もう1つ、専門家との線引きです。登記手続きの代理は、権利に関する登記は司法書士、表示に関する登記は土地家屋調査士の独占業務です。仲介会社にできるのは、登記を読み、リスクに気づき、専門家へ取り次ぐことまでで、登記申請そのものを代理することはできません。この線引きを守ることが、かえって売主・買主からの信頼になります。

現地・役所・法令を含めた物件調査の全体像は、次の記事で整理しています。本記事の登記の読解は、その中の権利関係パートの深掘りです。

契約書・重要事項説明との突き合わせには、次の記事も参考になります。

登記の確認結果を、概要書と提案にどう活かすか

ここからは、スマッチュ（事業用・収益物件のBtoB売買仲介を支援するサービス)を運営する立場からの整理です。

スマッチュの運営で日々感じるのは、業者間で流通する物件資料の権利関係情報の粗さです。物件概要書に「所有権」とだけ書かれていて、実際に登記を取ると根抵当権と共同担保が付いていた、というのは日常の光景です。逆に言えば、登記を取って読み、確認結果を資料に反映するだけで、提案の信頼度は一段上がります。買主と金融機関が最初に確認するポイントを、先回りして潰してあるからです。

そのうえで、仕事を分けて考えます。地番で登記を取得し、甲区・乙区を読み、危険信号に気づき、専門家へつなぐ判断は、担当者にしかできない仕事です。一方、確認を終えた物件情報を概要書の形に整え、条件の合う買主を全件から突き合わせ、提案文の下書きを作る作業は、仕組みで速くできます。

スマッチュがやっているのは、この後半部分です。物件資料をアップロードすると、概要書の自動作成から、登録済みの買主条件との全件マッチング、提案文をメールの下書きに保存するところまでを一気通貫で自動化します。念のため正確に書くと、スマッチュが登記事項証明書の取得や読解、権利関係の調査そのものを代行するわけではありません。調査と確認は本記事のチェックリストのように人の手で行い、そこで固めた物件情報を起点に、概要書・マッチング・提案を自動化する、という切り分けです。

売買の書類全体の流れは、次の記事でチェックリスト化しています。

無料テンプレートの使い方とまとめ

本記事で配布している登記簿の読み方チェックリストのExcelテンプレートは、表題部・権利部甲区・権利部乙区・共同担保目録・付随資料（公図・地積測量図など）の確認項目を、要注意サインとセットで並べています。チェック欄と備考欄で確認状況を可視化でき、記入例（一棟収益物件のモデルケース）と、各項目の見方・なぜ確認するかをまとめた項目ガイドがついています。

使い方はシンプルです。

• 物件資料が届いたら、まず地番で登記事項証明書（共同担保目録付き）を取得する
• チェックリストを表題部から順に確認し、チェックを入れる
• 差押・根抵当権・信託など要注意サインが出たら備考に残し、専門家への取次ぎを判断する
• 確認結果を概要書・重要事項説明・提案の材料として整理する

最後に、この記事の要点を整理します。

• 登記事項証明書は表題部・甲区・乙区・共同担保目録の順に読む。照会は住所ではなく地番で
• 甲区では差押・仮差押・買戻特約・仮登記・相続未登記が危険信号。差押があっても契約は可能だが、抹消の見通しの確認が先
• 乙区では、抵当権の登記残り＝残債あり、極度額＝残高、賃借権登記なし＝賃借人なし、のいずれも思い込み。実態は原資料で裏取りする
• 共同担保目録・敷地権・信託目録は事業用・収益物件でこそ効く確認ポイント
• 登記に公信力はない。登記は出発点であり、現地・原資料・専門家で裏取りして初めて調査になる
• 登記申請の代理は司法書士・土地家屋調査士の領域。仲介は読解・気づき・取次ぎまで

権利関係の確認で土台を固めたら、次は提案のスピードです。整理した物件情報から概要書・マッチング・提案文の下書きまでを自動化して、確認済みの案件を最速で買主に届ける体制をつくれます。スマッチュは7日間無料で試せます。

参考資料・出典

• 法務省「登記事項証明書の見本」
• 法務省「登記手数料について」
• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 不動産登記法（e-Gov法令検索）
• 借地借家法（e-Gov法令検索）
• 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
• 全日本不動産協会「不動産の登記には公示力はあっても、公信力がない」
• 日本不動産研究所「第54回不動産投資家調査（2026年4月現在）」
• 国土交通省「不動産価格指数」