不動産のCA（秘密保持契約書） エクセル無料テンプレート｜物件情報の開示前に結ぶ書き方・記入例【売買仲介向け】

この記事の要点

CA（Confidentiality Agreement＝秘密保持契約書）は、収益物件や事業用不動産の売買で、レントロール・登記情報・売却条件といった物件情報を開示する前に、開示する側と受け取る側が取り交わす契約書です。「CA巻いてから資料出します」という、あの書類です。

「秘密保持契約書 雛形」で検索して出てくるのは、そのほとんどが業務委託やM&A向けの汎用書式です。不動産売買の現場で必要になる要素、たとえば売却の事実そのものを秘密にすること・レントロールに含まれる入居者情報の扱い・仲介を飛ばした直接取引の防止・融資打診のための金融機関への開示例外までを織り込んだ書式は、ほとんど配布されていません。

本記事は、その不動産売買版のCAを、条項の書き方・記入例・運用ルールまで含めて解説し、無料のExcelテンプレート（使い方ガイド・CA本文の記入用・記入例・開示資料管理表の4シート構成）として配布します。

先にテンプレートだけ受け取りたい方へ。不動産売買向けCA（秘密保持契約書）のExcelを、下のフォームから無料でダウンロードできます。

CA（秘密保持契約書）とは｜不動産売買のどこで登場するか

CAは、秘密保持契約書の不動産・M&A業界での呼び名です。一般のビジネスで使われるNDA（Non-Disclosure Agreement）と中身は同じで、「開示された情報を、決められた目的以外に使わない・第三者に漏らさない」ことを約束する契約です。

不動産売買、とくに収益物件・事業用物件の取引でCAが使われるのは、次のような場面です。

流れの中で見ると、CAの位置はここです。

なお、秘密保持契約に決まった様式はありません。契約は当事者が内容を自由に決められるのが原則で（民法521条）、書式・呼び名・締結方法は実務の積み重ねでできています。だからこそ、何を入れるかの相場観を知らずに汎用の雛形を流用すると、不動産売買で本当に守りたいものが抜け落ちます。

• 出典：民法（e-Gov法令検索）

なぜ仲介会社がCAを用意するのか｜法的な根拠と3つのリスク

ここが本記事のいちばん大事な整理です。「そもそも宅建業者には守秘義務があるのに、なぜわざわざ契約書が要るのか」という疑問に答えます。

宅建業法45条は、宅建業者に対して「正当な理由がある場合でなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない」と定めています。従業者にも同様の義務があります（75条の3）。つまり売主から物件を預かった仲介会社とその社員は、法律上すでに守秘義務を負っています。

問題は、情報を受け取る側です。

買主候補である一般の会社や個人投資家は、宅建業法の名宛人ではありません。レントロールを受け取った買主候補がそれを他の業者に横流ししても、宅建業法違反にはならないのです。守秘義務の「片側だけが縛られている」状態を埋める道具が、CAです。

• 出典：宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）

CAなしで詳細資料を出した場合に何が起きうるか。実務で問題になるのは、次の3つです。

②について1つ補足します。入居者の氏名などが載った資料は個人データにあたり得るため、本人の同意のない第三者提供を原則禁止する個人情報保護法27条の配慮が必要です。ここで重要なのは、CAを結んだからといって個人情報保護法の義務がなくなるわけではないことです。実務では、検討段階のレントロールは入居者名をマスキング（部屋番号と属性だけに）して開示するのが安全で、CAはその上に重ねる二重目の防御と考えてください。レントロールのマスキングの実務は、以下の記事で詳しく扱っています。

• 出典：個人情報の保護に関する法律（e-Gov法令検索）

もう1つ、CAには副次的な効果があります。不正競争防止法は「秘密として管理されている」情報を営業秘密として保護しますが（2条6項）、裏を返せば、誰にでも渡している情報は法律上の営業秘密として守られにくいということです。開示のたびにCAを取り交わし、誰に何を渡したかを記録する運用は、この「秘密として管理している」実態を作る行為そのものです。

• 出典：不正競争防止法（e-Gov法令検索）

無料テンプレートの中身と使い方

本記事で配布するテンプレートは、次の4シート構成です。

ダウンロードは無料です。メールアドレスを入力すると、その場でExcelファイルを受け取れます。

1点だけ、最初にお断りしておきます。このテンプレートは不動産売買の実務で一般的な内容をまとめた書式例であり、個別の案件への法的助言ではありません。大型案件や紛争の懸念がある案件では、締結前に弁護士のチェックを受けてください。

CAに入れるべき条項一覧｜10条構成で漏れなく

不動産売買向けのCAに入れるべき条項を、目的と書き方の要点つきで一覧化します。配布テンプレートの構成もこの並びです。

このうち6の「直接接触の禁止」が、汎用のNDA雛形にはまず入っていない、不動産売買固有の条項です。仲介会社にとってCAは、情報を守る契約であると同時に、商流（自社を介した取引の流れ)を守る契約でもあります。汎用雛形を流用した場合、情報漏洩は防げても、抜きには無防備なままになります。

もう1つ、締結の形式にも触れておきます。

通常の物件紹介で守りたいのは開示した物件情報なので、差入式で十分なことが多く、スピードも出ます。買主側の情報も預かる案件では双方契約式を選んでください。

なお、契約書のドラフトやリスクチェックにAIを併用する方法は以下の記事で扱っています。CAのような定型性の高い書面はAIとの相性がよい一方、最終確認を人が行う原則は変わりません。

書き方4ステップ｜記入例つき

配布テンプレートを前提に、実際に1件作るときの手順です。

STEP1：形式を選ぶ

まず差入式か双方契約式かを決めます。迷ったら差入式で始めてください。買主候補に「署名して返送するだけ」の状態で渡せるため、検討のテンポを落としません。

STEP2：当事者と対象物件を特定する

宛先（開示者＝自社）と差入人（買主候補）の商号・住所・代表者を記入します。対象物件は「別紙物件目録記載の物件」とし、別紙に所在地・種別・構造規模を書くのが基本です。まだ所在地を明かしたくない段階で先にCAだけ取り交わす場合は、「甲が今後開示する〇〇区内の一棟収益物件」のように、開示予定の範囲で特定する書き方もあります。

STEP3：例外と期間を案件に合わせる

第三者開示の例外に金融機関を入れ忘れると、買主候補は融資打診のために銀行へ資料を出した時点で契約違反になってしまいます。収益物件の購入検討に融資打診はほぼ必須なので、この例外は実務上必須と考えてください。有効期間は締結から1〜3年の間で、案件の性質（売却の秘匿性がいつまで重要か）に合わせて設定します。

STEP4：締結する

記名押印して原本を保管します。電子契約サービスでの締結も可能です（契約の方式は自由なため）。収入印紙は不要です。印紙税は印紙税法で列挙された課税文書（第1号〜第20号文書）にだけかかり、秘密保持契約書はそのいずれにも該当しないためです。判断に迷うケースは国税庁のタックスアンサーで課税文書の考え方を確認できます。

• 出典：国税庁タックスアンサー No.7100 課税文書に該当するかどうかの判断

記入例シートの内容から、埋め方の要点を抜粋します。区分マンション（オーナーチェンジ・賃借人入居中）の売却案件で、買主候補の法人に差し入れてもらうケースです。

記入例の社名・人物はすべて架空です。実在の会社・物件とは関係ありません。

実務の運用ルール｜いつ・誰と・どの範囲で結ぶか

書式を持っているだけでは情報は守れません。CAが効くかどうかは、開示の段階設計とセットで運用できているかで決まります。

運用の要点は3つです。

• 線引きを人で変えないこと。「長い付き合いの相手だから」と例外を作ると、管理の実態（不正競争防止法上の秘密管理性）も崩れます。相手が信頼できるかどうかと、記録が残っているかどうかは別の問題です
• 打診段階の情報設計に力を入れること。物件を特定できない概要だけで「検討したい」と言わせられれば、CAの締結率は上がります。逆に打診の時点で所在地まで出してしまうと、CAを結ぶ理由がなくなります
• 誰に何を開示したかを記録すること。配布テンプレートの開示資料管理表は、開示日・開示先・CA締結日・開示資料・返還/破棄の確認日を1行で記録する台帳です。案件が動かなかったときの資料回収も、この台帳がないと漏れます

相手が同業の宅建業者（共同仲介・業者間流通)の場合は、前述のとおり宅建業法45条の守秘義務が既にあります。それでも水面下案件では、対象案件の特定・開示範囲・直接接触の禁止を明文化するために、簡易な確認書を交わす実務があります。「法律の義務があるから書面は不要」ではなく、「書面は義務の範囲を特定する道具」と考えると整理しやすいはずです。

ありがちなNG例5つ

CAの運用でよくつまずくパターンを、対策とセットで挙げます。

⑤がいちばん多く、そしていちばん惜しいパターンです。書式を整えても、送信ボタンを押す順番が守られなければ意味がありません。CAの運用は、書式の出来より「概要打診→CA→詳細開示」の順番を全案件で崩さないことのほうが重要です。

スマッチュ運営観測：情報を守る仕事と、速く届ける仕事は両立できる

ここからは、不動産仲介向けAIアシスタント「スマッチュ」を運営する立場からの観測です。

CAと段階開示の運用は、突き詰めると「物件を特定しない概要情報を、いかに速く・数多く買主候補に届けるか」の勝負になります。詳細資料はCA後にしか出せない以上、初動の打診の質と量が案件の回転を決めるからです。

ところが実際の現場では、この初動がいちばん詰まっています。業者ネットワークが育った営業担当者には月300件を超える物件情報がメール・LINEで届きますが、1人が実際に検討・処理できるのは月30〜50件ほど。資料を読み、条件を整理し、どの顧客に打診するかを判断する工程に追われて、打診そのものが後ろ倒しになる構図です。1件あたり仲介手数料50万円・成約率5%で計算すると、処理しきれない情報は月625万円・年7,500万円の機会損失に相当します。

流通する情報量は増え続けています。レインズの2024年の新規登録は売り物件だけで1,449,458件と前年比4.3%増でした。一方で、不動産業界の生成AIの業務利用率はすでに41.4%（営業職では50.0%）に達しており、「届いた資料の整理はAI、判断と交渉は人」という分担が現実になりつつあります。

• 出典：不動産流通推進センター「レインズ活用状況 2024」
• 出典：いえらぶGROUP「不動産業界のAI利用実態調査 2025」

スマッチュは、この手前の工程を自動化するツールです。届いた物件資料（PDF・メール文面）をアップロードすると、AIが物件概要書を自動作成し、登録済みの顧客リストと条件を照合して、提案メールの下書きまで用意します。打診に使う概要書の整備が速くなるほど、「詳細はCA後」という段階開示の運用は現実的になります。始め方は、無料アカウントを作り、手元の物件資料を1件アップロードするだけです。

物件概要書そのものの作り方・テンプレートは、以下の記事で配布しています。

CAは書類の流れの入口｜情報開示→調査→重説→契約→記録

CAは、売買仲介の書類の流れの中では一番手前、情報開示の入口に位置します。全体の中で見ると次のとおりです。

入口のCAで守った情報は、最後の取引台帳まで一貫して「誰が・いつ・何を扱ったか」を記録しながら進みます。各工程のテンプレートはそれぞれ以下で無料配布しています。

まとめ：CAは情報と商流の両方を守る道具

不動産売買のCA（秘密保持契約書）の要点をまとめます。

• 宅建業者には宅建業法45条の守秘義務があるが、買主候補（一般の法人・個人）には法定の守秘義務がない。この片側の穴を埋めるのがCA
• 守る対象は物件資料だけでなく「売却検討中という事実」そのもの。入居者情報はマスキング＋CAの二重防御で扱う
• 汎用のNDA雛形に入っていない「直接接触の禁止（抜き防止)」が、不動産のCAで最も重要な条項
• 金融機関への開示例外を忘れると、融資打診が契約違反になってしまう
• 書式より運用。「概要打診→CA→詳細開示」の順番を全案件で崩さず、開示資料管理表で記録する

まずは無料テンプレートをダウンロードして、進行中の案件1件で「CA→詳細開示」の順番を試してみてください。差入式なので、相手に渡して署名をもらうだけで運用が始まります。

CAより手前の、物件資料の整理・概要書作成・顧客との突き合わせを自動化したくなったら、スマッチュをお試しください。