収益物件の価格査定書テンプレート無料DL【Excel雛形・記入例つき】｜取引事例・原価・収益還元の3手法で根拠ある査定書を作る【2026年版】

この記事の要点

売主から「いくらで売れる？」と聞かれて、根拠を示せずに答えていませんか。価格査定は、媒介契約を取る最初の一枚であると同時に、宅地建物取引業法が「根拠を明らかにせよ」と定める義務でもあります。とくに事業用・収益物件では、居住用向けの査定ツールが使えず、担当者が自分で根拠を組み立てる必要があります。

本記事では、価格査定書とは何か、鑑定評価書との違い、宅建業法34条の2が求める根拠明示義務を出典つきで整理します。そのうえで、取引事例比較法・原価法・収益還元法の3手法の書き方を解説し、そのまま使える無料のExcelテンプレート（3手法シート・記入例・項目ガイドつき）を配布します。収益物件の本命である収益還元法まで、実務で使える形に落とし込みます。

先にテンプレートだけ受け取りたい方へ。価格査定書のExcel（3手法シート＋記入例＋項目ガイド入り）を、下のフォームから無料でダウンロードできます。

価格査定書とは──媒介を取る最初の一枚

価格査定書とは、宅建業者が売主に対して「この物件はこのくらいの価格で売れる見込みです」という価額の意見を、根拠とともに示す書類です。媒介契約を結ぶ前後で作成し、売主が売り出し価格を決める判断材料になります。

売主にとって、いちばん知りたいのは「いくらで売れるか」です。ここで感覚的な数字を出す担当者と、根拠を積み上げた査定書を出す担当者では、信頼がまったく変わります。査定書は、媒介を取るための営業ツールであり、同時に後述する法的な義務でもあります。

査定書と「鑑定評価書」は別物

まず押さえておきたいのが、宅建業者の価格査定書と、不動産鑑定士が出す鑑定評価書は、法的にまったく別物だということです。

鑑定評価は「不動産の鑑定評価に関する法律」で定められた行為で、同法により不動産鑑定士の独占業務とされています。無資格の宅建業者が鑑定評価を行うことはできません。一方、宅建業者が出す価格査定は、法的には「価額の意見」の表示にすぎず、資格がなくても作成できます。

この違いから、実務上の重要なルールが導かれます。査定書に「鑑定評価額」と書いてはいけません。書面で根拠を示す場合は、鑑定評価書ではない旨を明記し、依頼者に鑑定評価と誤認させないようにする必要があります。査定はあくまで意見であって、鑑定評価ではないのです。

査定の考え方そのものを体系的に知りたい方は、こちらも参考になります。

査定には「根拠」がいる──宅建業法34条の2の根拠明示義務

価格査定で最も重要な法的ポイントが、根拠明示義務です。宅地建物取引業法第34条の2第2項は、宅建業者が物件の価額または評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定めています。

この規定は昭和55年の改正で創設されました。それ以前は、業者が「長年の勘」を根拠に価格を示し、売主とのトラブルが多発していたためです。つまり「勘で査定する」ことは、法が明確に否定しているやり方です。

根拠として認められるものは、国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」で例示されています。

価格査定マニュアルの使用は義務ではありません。取引事例など、他に合理的な説明ができればそれでも構いません。根拠を示す方法も、口頭・書面のいずれでもよいとされています。ただし口頭で説明する場合も、比較した事例との相違点（プラス・マイナスの要因）を示し、算出根拠を説明する必要があります。「相場から見て妥当です」だけでは足りません。

書面（査定書）で示す場合は、前述のとおり鑑定評価書でない旨を明記し、依頼者に他の目的で利用しないよう求めることも求められています。

• 出典：宅地建物取引業法 第34条の2（e-Gov法令検索）
• 出典：全日本不動産協会「売買物件の価額の意見表示」
• 出典：不動産流通推進センター（査定の根拠と説明の考え方）

媒介契約の種類と、査定書がどの場面で効くかは、こちらで整理しています。

3手法の全体像──取引事例比較法・原価法・収益還元法

価格査定の手法は、大きく3つあります。どの物件にどの手法を使うかは、物件の性格で決まります。

居住用の戸建・マンションは取引事例比較法が中心（戸建は原価法も併用）、土地は取引事例比較法が基本です。そして事業用・収益物件は収益還元法が中心になります。取引事例比較法や原価法を参考として併用することもあります。

収益物件はここが違う

居住用と収益物件の大きな違いは、居住用向けの標準ツールが収益物件では使えないことです。宅建業者がよく使う不動産流通推進センターの価格査定マニュアルは、対象が戸建・住宅地・居住用マンションなどに限られ、収益物件・事業用不動産は対象外です（新規利用で年間3,630円・税込。2026年11月に料金改定が予定されています）。

つまり収益物件の査定は、担当者が収益還元法などを用いて自分で根拠を組み立てる必要があります。ここが、収益物件を扱う仲介会社の腕の見せどころであり、テンプレートで型を持っておく価値が高い理由です。

配布しているテンプレートは、この3手法をそれぞれ別シートで用意しています。手を動かしながら読みたい方は、先にダウンロードしておくと便利です。

取引事例比較法の書き方

取引事例比較法は、近隣の似た取引事例を基準に、対象物件の価格を求める方法です。手順は次のとおりです。

これらの補正・比較を経て求めた価格を比準価格と呼びます。ポイントは、事例をそのまま当てはめないことです。「なぜこの事例を選んだか」「どこがプラスで、どこがマイナスか」を1つずつ示せることが、根拠明示義務を満たす鍵になります。

原価法の書き方

原価法は、「その建物を今もう一度建てたらいくらか」を起点に価格を求める方法です。算式はシンプルです。

積算価格 ＝ 再調達原価 − 減価修正

再調達原価は、対象と同じ建物を今の時点で建てる場合の費用です。ここから、時間の経過などによる価値の目減り（減価）を差し引きます。減価は3つの視点で見ます。

原価法は建物や造成地の評価に向きます。一方、既成市街地の土地のように再調達原価を把握しにくい場合は、適用が難しくなります。収益物件では、建物部分の評価や、金融機関の積算評価を意識する場面で使われます。

収益還元法の書き方【収益物件の本命】

収益還元法は、その物件が生み出す収益から価格を求める方法で、収益物件の査定の中心になります。2つの方法があります。

直接還元法は、単年度の純収益を還元利回りで割り戻して価格を求めます。

収益価格 ＝ 純収益（NOI）÷ 還元利回り（キャップレート）

DCF法は、保有期間中の毎年の純収益と、期間終了時の売却（復帰）価格を、それぞれ現在価値に割り引いて合算する方法です。証券化対象の不動産では、原則としてDCF法の適用が求められます。

ここで重要なのが、純収益（NOI）の考え方です。表面利回りと混同すると、収益力を過大評価してしまいます。

売り物件の広告に載る「利回り」は多くが表面利回りです。査定では、空室損と運営費を差し引いた実質的な純収益（NOI）で見ることが欠かせません。

還元利回り（キャップレート）の考え方

還元利回りは、その物件の収益力に対して市場が求める利回りの水準で、エリア・用途・築年数によって大きく変わります。都心の新しいオフィスなら低く、地方や築古なら高くなる、という関係です。

還元利回りは相場が刻々と動くため、査定では最新の水準を確認することが大切です。日本不動産研究所が公表する「不動産投資家調査」などが、エリア別・用途別の期待利回りの参考になります（ただしこれは投資家の期待値であり、実取引の数値そのものではない点に注意してください）。特定の物件では、近隣の類似収益物件の取引利回りも突き合わせて設定します。

収益物件の価格評価の具体的な進め方は、こちらでも詳しく解説しています。

無料Excelテンプレートの使い方

配布しているテンプレートは、3手法の計算シートに数字を入れると、売主にそのまま渡せる価格査定書が1枚にまとまる形にしています。査定書のレイアウトは次の構成です。

計算シートの特長は次のとおりです。

• 3手法シート：取引事例比較法・原価法・収益還元法をそれぞれ用意。物件に応じて使うシートを選べます
• 自動計算：収益還元法シートは、総収入・空室率・運営費を入れるとNOIと収益価格を自動算出。表面利回りと実質利回りも並べて表示します
• 記入例：収益一棟マンションを想定した3手法の記入例つき（特定の物件ではありません）
• 項目ガイド：各欄に「何を書くか・なぜ書くか」を明記。根拠明示義務を意識した作りです
• 鑑定評価書でない旨の注記：査定書の備考に、参考価格であり鑑定評価書ではない旨をあらかじめ記載しています

使い方はシンプルです。ダウンロードして自社用にコピーし、物件ごとにファイルを用意します。居住用なら取引事例比較法・原価法、収益物件なら収益還元法を中心に該当シートを埋めると、査定書のブロックに数字が反映されます。Googleスプレッドシートに読み込めば、そのままメール添付や画面共有でも使えます。

ありがちな失敗──根拠なき査定・高預かり・利回りの取り違え

査定書は、作り方を誤ると信頼を失うだけでなく、法的なリスクにもつながります。典型的な失敗を押さえておきましょう。

とくに高預かりは要注意です。媒介契約が欲しいあまり、相場からかけ離れた高い査定額を提示するのは、一見売主に喜ばれても、結局売れずに値下げを繰り返すことになります。相場より著しく高い査定額で媒介契約を取る行為が、顧客獲得のための正常な勧誘の範囲を逸脱した違法行為と判断された裁判例もあります。根拠に基づく誠実な査定こそが、結果的に信頼と成約につながります。

なお、不動産には実勢価格・公示価格・相続税路線価・固定資産税評価額など、目的別に複数の価格（一物四価・一物五価などと呼ばれます）が存在します。査定額はこれらのいずれとも一致するとは限らない、目的の異なる数字だという点も、売主に説明できると親切です。

査定書を媒介獲得と提案につなげる

査定書は、出して終わりの書類ではありません。媒介獲得と、その後の営業につながる起点です。

第1に、媒介獲得です。根拠の通った査定書は、「この会社はちゃんと分かっている」という信頼を生みます。とくに事業用・収益物件では、収益還元法できちんと収益力を評価できるかどうかが、投資家である売主に見られています。

第2に、売り出し価格の合意です。高すぎず安すぎない、根拠のある価格を示せれば、売主との価格の握りがスムーズになります。売却開始後に反響が鈍いときの値下げ提案も、当初の査定根拠があるからこそ説得力を持ちます。

第3に、その後の販売活動報告や提案への地続きです。査定で集めた事例や収益データは、そのまま販売活動の分析や、次の提案の土台になります。査定→媒介獲得→販売活動報告という流れを、同じ根拠データでつなげられるのが理想です。

売主から専任媒介を勝ち取る実務は、こちらで詳しく解説しています。

媒介獲得後の売主への定期報告（販売活動報告書）については、こちらのテンプレートもあわせてどうぞ。

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物件概要書のテンプレートと作り方は、こちらで解説しています。

まとめ｜査定書は「根拠」で信頼を生む

価格査定書は、宅建業法が根拠明示を求める義務であり、媒介を取り、売主と価格を握るための営業ツールでもあります。

• 宅建業者の査定は「価額の意見」。鑑定評価（鑑定士の独占業務）とは別物で、査定書に「鑑定評価額」とは書かない
• 宅建業法34条の2第2項で根拠明示義務。価格査定マニュアルか取引事例等で、口頭・書面いずれでも根拠を示す
• 3手法（取引事例比較法・原価法・収益還元法）を物件で使い分ける
• 収益物件は収益還元法が中心。表面利回りでなく純収益（NOI）で見る。居住用向けの査定マニュアルは対象外
• 高預かりや根拠なき査定は、信頼も成約も遠ざける

まずは配布しているテンプレートを使って、3手法で根拠を積み上げる査定の型を作ってみてください。根拠のある一枚が、媒介獲得と売主の信頼につながります。

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参考資料・出典

• 宅地建物取引業法 第34条の2（e-Gov法令検索）
• 不動産の鑑定評価に関する法律（e-Gov法令検索）
• 全日本不動産協会「売買物件の価額の意見表示」
• 不動産流通推進センター（査定の根拠と説明の考え方）
• 不動産流通推進センター 価格査定マニュアル（料金・対象物件種別）
• 日本不動産研究所「不動産投資家調査」（還元利回りの市場水準）