収益物件の収支シミュレーション表 無料DL【Excel雛形・記入例つき】｜表面利回りから返済比率・35年キャッシュフローまで投資家に刺さる収支根拠を作る【2026年版】

この記事の要点

収益物件の提案では、最後にものを言うのは物件の写真でも立地の説明でもなく、数字です。投資家や法人は「表面利回りが高い」だけでは動きません。空室や経費を引いたあと、ローンを返して手元にいくら残るのか。金利が上がったら耐えられるのか。その根拠を1枚で示せる担当者が、案件を任されます。

本記事では、収益物件の収支シミュレーション表に必要な項目と、表面利回り・実質利回り・NOI・返済比率・DSCR・CCRといった指標の計算式を、出典つきで整理します。そのうえで、35年キャッシュフローの前提の置き方、1棟RCマンションの記入例、やりがちなNGまでを実務目線で解説し、そのまま使える無料のExcelテンプレート（収支サマリー・年間収支・35年キャッシュフロー・記入例・指標ガイドつき）を配布します。

先にテンプレートだけ受け取りたい方へ。収益物件の収支シミュレーション表のExcel（記入例・指標ガイド入り）を、下のフォームから無料でダウンロードできます。

収益物件の提案は「収支の数字」で決まる

事業用・収益物件の買主は、住まい探しの個人客とは判断基準が違います。気に入ったかどうかではなく、投じた資金がどれだけ効率よく回るか、リスクにどこまで耐えられるかで買うかどうかを決めます。だからこそ、提案の質は「収支をどこまで具体的な数字で見せられるか」で決まります。

いま、収益不動産の利回りは投資家にとってシビアな水準にあります。日本不動産研究所の調査では、東京・城南地区のワンルームの期待利回りは3.6%、ファミリータイプは3.7%と、低い水準で推移しています。利回りが薄い局面ほど、買主は経費や借入条件まで踏み込んで「本当に回るのか」を見極めようとします。

• 出典：日本不動産研究所「第54回不動産投資家調査（2026年4月現在）」

一方で、賃料そのものは都市部で上昇局面にあります。国土交通省の不動産価格指数では、区分所有マンションの指数が住宅総合を大きく上回って推移しており、賃貸募集家賃も都市部で高値更新が続いています。市場が動いているときほど、感覚的な「たぶん回ります」ではなく、根拠のある収支表を出せるかどうかが差になります。

• 出典：国土交通省「不動産価格指数」

売主から預かった収益物件を、買主候補にどう見せるか。ここで根拠の薄い数字を出すと、買主に足元を見られ、価格交渉でも主導権を失います。逆に、前提が明示された収支シミュレーション表を添えれば、買主は自分で検算でき、意思決定が速くなります。提案スピードと成約率は、この一枚で変わります。

収支シミュレーション表とは──仲介が用意する「判断材料」

収支シミュレーション表とは、収益物件の家賃収入から、空室・運営費・借入返済・税金までを段階的に差し引き、最終的に手元にいくら残るのか（キャッシュフロー）を数字で示した資料です。表面利回りのような入口の指標だけでなく、実際に回したときの収益力とリスク耐性を、前提とセットで見えるようにします。

ここで一つ、仲介の立場として押さえておきたい線引きがあります。仲介会社が出す収支シミュレーションは、あくまで「一定の前提を置いたときの試算」であり、投資を勧誘したり、儲かることを保証したりするものではありません。「必ず儲かる」「今が買い時」といった断定は、宅建業法や特定商取引法の観点からもリスクがあります。前提が変われば結果も変わること、最終的な投資判断は税理士など専門家への相談を前提にすることを明示したうえで、判断材料として提示するのが安全です。

その前提で、収支表は強力な営業ツールになります。買主にとっては検算できる資料であり、売主にとっては「この担当者は数字が分かっている」という信頼の証になるからです。

本題に入る前に、いまの自分の提案がどこまで数字を押さえているか、確認してみてください。

• 家賃収入は「満室想定」だけで、空室率を引いていないことはないか
• 運営費（管理費・修繕・税金・保険）を、ざっくりまとめて済ませていないか
• ローン返済後に手元に残るキャッシュフローを、金額で示せているか
• 金利が1〜2%上がったときの返済額を、試算しているか
• 保有中の利回りだけで、売却（出口）まで考えていないことはないか

一つでも当てはまるなら、収支シミュレーション表を型として持っておく価値があります。収益物件の査定そのものの考え方は、こちらで体系的に解説しています。

収支シミュレーション表に必須の6ブロック

収支シミュレーション表は、次の6つのブロックで構成すると、抜け漏れなく、かつ買主が上から順に読める形になります。テンプレートもこの構造で作っています。

ポイントは、収入を「満室想定」で止めないことと、運営費を項目で分解することです。満室想定のまま利回りを語ると、あとで空室が出た瞬間に前提が崩れます。運営費も「だいたい家賃の2割」で丸めず、管理委託料・修繕・税金・保険と分けておくと、買主が自分の条件に合わせて調整できます。

このブロック構成の記入用テンプレート（記入例・指標ガイド入り）は、下から受け取れます。

押さえるべき収益指標と計算式

収支シミュレーションで使う指標は、それぞれ「何を見ているか」が違います。1つの数字だけで判断せず、役割を分けて使うのが基本です。

いくつか、実務で誤りやすい点を補足します。

NOIには、減価償却費・借入返済（元金・利息）・所得税や住民税を含めません。減価償却は現金の出ていかない会計上の費用であり、借入返済は資金調達の話で、物件そのものの収益力とは切り分けて見るためです。ここに返済や減価償却を混ぜてしまうと、それはもうNOIではなく、税引前キャッシュフローなど別の概念になります。市販のツールでもこの混同は多いので、テンプレートでは計算式を明示しています。

実質利回りは、分母に購入時諸費用（仲介手数料・登記費用・融資手数料など）を含めるかどうかで数字が変わります。含めない簡易計算をするサイトも多いため、他社資料と数字を比べる買主が混乱しないよう、どちらの計算かを必ず注記します。

返済比率・DSCR・CCRの「安全ライン」は、法律や公的機関が定めた統一基準ではありません。複数の投資メディアで共有される経験則であり、金融機関や物件によって変わります。提案では「一般的にはこの水準が目安」という書き方にとどめ、断定を避けます。

査定額の根拠づくりまで一貫して整えたい場合は、価格査定書のテンプレートも併せて使うと、査定から収支提案までが1本の流れになります。

35年キャッシュフローは「前提の置き方」で決まる

単年度の利回りが良くても、長期で回したときに手元に現金が残るとは限りません。だからこそ、35年程度の長期キャッシュフローを、現実的な前提で置けるかどうかが問われます。前提が甘い表は、買主に一目で見抜かれ、かえって信頼を失います。

長期シミュレーションで置くべき前提の、一般的なレンジを整理します。

空室率について、一つ注意があります。シミュレーションで置く「5〜10%」という数字は、あくまで保守的な見積もりの目安です。総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、全国の空き家率は13.8%と過去最高になっており、賃貸住宅ベースで実額を計算するとさらに高い水準になります。ただしこれは全国・全用途の平均で、地域や築年数によって大きく上下します。シミュレーション上の想定値と、統計上の実績値は性質が異なるため、混同せずに使い分けます。

• 出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査（基本集計）」
• 出典：総務省統計局「借家家賃の経年変化について」

大規模修繕も、長期CFでは避けて通れません。国土交通省の実態調査では、修繕周期は平均15.2年、1回目の工事費用は1戸あたり平均151.6万円という結果が出ています。35年で見れば2回程度の大規模修繕が入る計算になり、この山を無視した表は現実的ではありません。単年のキャッシュフローが黒字でも、修繕の年だけは一時的に大きくマイナスに振れることを、あらかじめ表に織り込んでおきます。

• 出典：国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

長期のキャッシュフローは、平坦なまま推移するものではありません。35年のあいだに、家賃下落・修繕の山・デッドクロス・完済といった節目が訪れます。金額まで作り込む前に、まずこの「起きること」を時系列で押さえておくと、買主への説明が一段と説得力を持ちます。

この節目を前提に置いておくと、「保有中はいつが一番きついのか」「いつ売却するのが合理的か」という出口の議論まで、同じ表の上でできるようになります。

さらに、長期CFで見落とされがちなのが減価償却とデッドクロスです。減価償却費は経費にできますが現金は出ていきません。逆に、ローンの元金返済は現金が出ていくのに経費にできません。年数が進むと減価償却費は減っていき、やがて元金返済額が減価償却費を上回ります。この逆転がデッドクロスで、帳簿は黒字なのに現金が残らない状態を招きます。長期CFでは、この局面を織り込んでおくと、買主に「そこまで見ているのか」と信頼されます。RC造の法定耐用年数は住宅用47年です。

• 出典：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」
• 出典：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

査定書の書き方から根拠づくりの型を押さえたい方は、こちらも参考になります。

記入例：1棟RCマンションで数字を通す

抽象的な計算式だけでは実感がわかないので、モデルケースで数字を最後まで通してみます。数字はサンプルであり、実際の物件・条件によって変わります。

前提は次のとおりです。物件価格1億5,000万円、購入時諸費用は価格の7%で1,050万円、満室想定の年間家賃収入は1,080万円（月90万円）。借入は1億2,000万円（自己資金比率20%）、金利2.0%・30年元利均等。自己資金は頭金3,000万円と諸費用1,050万円で、合計4,050万円とします。

まず、年間の収支を段階的に差し引いていきます。

この収支から、判断に使う指標を並べると次のようになります。

数字を通してみると、表面利回り7.2%という入口の見栄えに対して、経費と返済を引いたあとの税引前キャッシュフローは年280万円、自己資金に対する効率（CCR）は6.9%まで下がることが分かります。それでもDSCRは1.52あり、返済に対する余裕はある水準です。買主にとっては、この「入口の利回り」と「回したあとの手残り」の落差こそが、本当に知りたい情報です。

さらに一歩踏み込むなら、金利のストレスケースを併記します。変動金利で借りる場合、いまの返済額がずっと続く保証はありません。同じモデルケースで、金利が2.0%から3.0%・3.5%に上がったときの数字を並べると、返済比率とキャッシュフローの変化がひと目で伝わります。

金利が1.5ポイント上がるだけで、返済比率は49.3%から59.9%へと危険水域に近づき、手元に残るキャッシュフローは年280万円から163万円へと4割以上減ります。買主が最も不安に思うのはこの点なので、あえて厳しいケースまで見せておくと、かえって信頼されます。

この落差を隠さず、前提つきで見せられるのが、根拠ある提案です。記入例つきのテンプレートを使えば、物件ごとにこの表を数分で作れます。

物件情報そのものを整理する概要書とセットで使うと、査定・概要書・収支提案の3点が揃います。

収支シミュレーションでやりがちなNG5つ

収支表は、作り方を一つ間違えると「都合のいい数字」になり、買主にかえって不信感を与えます。ありがちなNGと、正しい見方を整理します。

とくに実務で効くのは、金利のストレスケースを一緒に見せることです。金利が2.0%から3.5%に上がると、先ほどのモデルケースでは年間返済額が増え、税引前キャッシュフローは大きく圧縮されます。買主が最も不安に思うのはここなので、あえて厳しいケースも出しておくと、「この担当者はリスクも隠さない」という信頼につながります。

これらのNGを避けた収支表は、買付が入るかどうかの判断材料としても機能します。実際の買付に進む段階の書式は、こちらで用意しています。

収支表づくりを提案スピードに変える──スマッチュ運営観測

ここまで見てきたとおり、根拠ある収支シミュレーション表は強力ですが、1件ずつ手で作ると時間がかかります。そして、収益物件を扱う仲介の現場では、そもそも捌ききれないほどの物件情報が流れてきます。

スマッチュの運営観測では、業者ネットワークが育った担当者のもとには、月に300件を超える物件情報が届きます。一方で、概要書を作り、条件の合う顧客に提案まで持っていけているのは、月に30〜50件程度です。残りの多くは「見るだけ」で流れていきます。1件あたりの提案準備に時間がかかるほど、この取りこぼしは広がります。

ここで、収支シミュレーション表の役割と、その前段の自動化を分けて考えると整理できます。収支表は、投資家に見せる「判断材料」としてExcelで作り込むもの。その手前の、物件資料の読み取り・概要書づくり・条件の合う顧客とのマッチング・提案メールの下書きは、繰り返しの多い作業です。

スマッチュは、この前段を自動化するサービスです。業者から届く物件PDFをアップロードするだけで、AIが物件情報を抽出して概要書を作り、登録済みの顧客条件と全件マッチングし、提案メールの下書きまで用意します。収支シミュレーション自体を計算する機能ではありませんが、収支表を作るための物件情報の整理と、提案そのもののスピードを底上げできます。正直に切り分けると、次のようになります。

物件情報の整理と提案の初動が速くなれば、収支表を丁寧に作り込む時間が生まれます。速さと根拠は、どちらかではなく両立させるものです。投資家への営業設計そのものは、こちらで体系的に解説しています。

まとめ：数字の根拠を「仕組み」にする

収益物件の提案は、最後は数字の根拠で決まります。表面利回りの見栄えではなく、空室・運営費・借入返済・税金まで引いたあとに、手元にいくら残るのか。金利が上がっても耐えられるのか。それを前提つきで1枚に示せる担当者が、買主にも売主にも信頼されます。

そのために必要なのは、特別な才能ではなく、型です。収支サマリー・年間収支・35年キャッシュフロー・指標を、同じフォーマットで毎回作れるようにしておく。そして、その手前の物件情報の整理と提案の初動は、仕組みで速くする。この二段構えが、根拠とスピードを両立させます。

本記事で解説した収支シミュレーション表のExcelテンプレート（記入例・指標ガイドつき）は、下から無料でダウンロードできます。まずは直近の1物件で数字を通してみてください。

そして、収支表の前段にある物件情報の整理・概要書づくり・提案の初動を自動化したい方は、スマッチュを無料で試せます。物件資料をアップロードするだけで、概要書作成から顧客マッチング、提案メールの下書きまでが自動で用意されます。会員登録だけで7日間、無料でお試しいただけます（カード登録不要）。