媒介契約書の雛形エクセル無料テンプレート｜専属専任・専任・一般の書き方と記入例【不動産売買仲介】

収益物件の売却の相談を受けて2回目の面談。オーナーから「では、お願いします」と言われ、その場で専任媒介契約書を出すことになりました。媒介価額は8,000万円。報酬額の欄は税抜で書くのか、税込か。有効期間の満了日は3か月後の同じ日でよいのか。業務報告の欄には「2週間に1回」と書けばよいのか。会社の書式を開くと、建物状況調査のあっせんの欄もあります。

媒介契約書は、売却の依頼を受けた仲介会社が作って渡す書類です。宅地建物取引業法34条の2に書くことが決まっていて、多くの会社は国土交通省の標準媒介契約約款の様式を使います。それでも、欄の数が多く、3種類で少しずつ違うため、書き漏れや、法定の範囲を超えた書き方が起きやすい書類です。

この記事では、媒介契約書に書く8つの事項、専属専任・専任・一般で変わる欄、一棟アパートの売却での記入例、標準媒介契約約款との関係と交わし方、締結した後の期限、よくある間違いを、事業用・収益不動産の売買仲介の実務に沿ってまとめます。

記事の最後まで読まなくても使えるよう、標準媒介契約約款の契約書の欄を3種類それぞれ写した記入用の書式と、架空の一棟アパートでの記入例、締結日と休業日を入れると登録の期限と業務報告の予定日が出る期限表を、Excelにまとめて無料で配布しています。

この記事の要点

• 媒介契約書は、売買・交換の媒介を受けた宅建業者が、遅滞なく作って記名押印し、依頼者に渡す書類です（宅地建物取引業法34条の2第1項）
• 書く事項は8つです。物件の表示、売買すべき価額、重ねて依頼できるか、建物状況調査のあっせん、有効期間と解除、指定流通機構への登録、報酬、省令の事項（違反したときの措置と、標準媒介契約約款に基づくかどうか）
• 専任・専属専任は、有効期間が3か月まで、登録は7日・5日以内（休業日を除く）、業務報告は2週間に1回・1週間に1回以上です。これに反する特約は無効です
• 売却の価額に意見を述べるときは、根拠を明らかにします。報酬は告示の上限の範囲で、依頼者と協議して決めます
• 媒介契約書は今も宅建業者の記名押印が要ります。電子で渡すなら、先に依頼者の承諾を得ます

媒介契約書とは｜宅建業法34条の2で書く8つの事項

媒介契約書は、宅建業者が宅地や建物の売買・交換の媒介を引き受けたときに、依頼者へ渡す書面です。宅地建物取引業法34条の2第1項は、媒介契約を結んだら遅滞なく、次の事項を書いた書面を作って記名押印し、依頼者に交付するよう求めています。

八の省令の事項は、媒介の種類ごとに、依頼者が約束を守らなかったときの措置と、標準媒介契約約款に基づく契約かどうかの別です。専任なら他社の媒介で成約させたとき、専属専任なら自分で見つけた相手と契約したとき、明示型の一般なら明示していない業者の媒介で成約させたときの措置を書きます。

「売却の価額」と「根拠」は別の義務

二の価額は、依頼者が売りに出す価額です。もう1つ、34条の2第2項は、宅建業者がその価額について意見を述べるときは、根拠を明らかにするよう求めています。標準媒介契約約款の契約書でも「媒介に係る業務」の一に同じ約束があります。

媒介契約書に根拠を書く欄はありません。査定の資料（取引事例、収益還元の計算など）を見せて説明し、渡した資料の控えを残しておくのが実務の形です。収益物件なら、表面利回りと、空室・経費を見込んだ利回りの両方を示すと、売主が価額を決める材料になります。

結ぶ前に説明しておくこと

国土交通省の「解釈・運用の考え方」は、媒介契約を結ぶ前の説明についても、いくつか求めています。契約書を出す前の面談で、次の順に話しておくと、契約書の欄を埋めるときに迷いません。

最後の「一方からだけ」は、いわゆる両手取引をしないという約束です。約束するかどうかは会社の方針ですが、約束したなら口頭で済ませず、契約書に書いて残します。

専属専任・専任・一般で変わる欄だけ比べる

3種類の媒介契約書は、表紙・業務・建物状況調査・有効期間・報酬・別表がほぼ同じで、変わるのは次の欄です。

一般媒介の契約書には「２ 甲の通知義務」があり、他社に重ねて依頼しようとするとき、自分で見つけた相手と契約したとき、他社の媒介で契約したときに、乙へ通知する義務を書きます。明示しない一般媒介にするなら、そのことを特約の欄に書きます。

どの種類を勧めるか、売主にどう説明するかは、3種類の違いを詳しくまとめた記事で整理しています。

媒介契約書の書き方【記入例】専任媒介・一棟アパートの売却

ここからは、個人の売主が持つ一棟アパート（木造2階建・8戸・賃貸中）の売却を、専任媒介で受けた例で欄を埋めていきます。名前・住所・番号はすべて架空です。配布のExcelの「記入例（専任）」シートに、同じ内容が入っています。

物件の表示（別表）

別表には、所有者と登記名義人の住所・氏名、土地（実測・公簿・地目・権利内容）、建物（建築面積・延面積・種類・構造・間取り）を書きます。一棟アパートなら、種類は「共同住宅」、構造は「木造スレート葺2階建」、間取りは「1K×8戸」のように書きます。

所有者と登記名義人が違う物件（相続の登記がまだの物件、共有の物件）は、この欄で気づけます。登記事項証明書を取って、名義人と面談の相手が一致するかを、媒介契約の前に確かめます。共有の物件なら、媒介の依頼を共有者の誰から受けるかも決めておきます。

収益物件では、別表の備考に「賃貸中（8戸中7戸入居）。レントロールは別紙」のように、賃貸の状況を書いておくと、後で売主と買主に説明するときの起点になります。

売主が会社のとき

事業用・収益物件では、売主が会社のことがよくあります。その場合、甲の欄は会社の住所（本店）と、商号・代表者の氏名を書きます。面談の相手が担当の部長などで、代表者ではないときは、誰の決裁で媒介を依頼するのかを確かめておきます。

取締役会のある会社では、重要な財産の処分は取締役会で決めることになっています（会社法362条4項1号）。本社ビルや主要な賃貸物件の売却は、これに当たることがあります。媒介契約の段階で決議までは要らないとしても、売買契約の前に決議が要るかを聞いておくと、決済の日程が後からずれずに済みます。

売却価額と根拠の示し方

媒介価額は、売主が決めた売出しの価額を書きます。消費税の欄は、土地の代金にはかからず、個人が自宅や賃貸物件を売るときも、売主が消費税の課税事業者でなければかかりません。売主が会社などの課税事業者で、建物の代金があるときに書きます。

価額について意見を述べたときは、その根拠を説明します。記入例のような一棟アパートなら、近い条件の取引事例、満室時と現況の賃料、経費を見込んだ利回りを並べた資料を渡すと、「なぜ8,000万円なのか」を売主と共有できます。

報酬額

約定報酬額の欄は、税抜の報酬額と、消費税額等を分けて書きます。記入例の8,000万円なら、告示の上限は税抜で8,000万円×3％＋6万円＝246万円、消費税額等は24万6,000円です。

上限は国土交通省の告示（昭和45年建設省告示第1552号）で決まっています。国土交通省の「解釈・運用の考え方」は、上限の額を当然に受け取れるものではなく、依頼者と協議して決めるものとしています。

800万円以下の物件（低廉な空家等）は、媒介に要する費用を考えて、30万円の1.1倍（税込33万円）まで受け取れる特例があります（2024年7月1日施行）。この特例を使うなら、媒介契約を結ぶときに、上限の範囲で報酬額を依頼者に説明し、合意しておく必要があります。媒介契約書の報酬の欄に、その額を書いておきます。

媒介契約の時点では成約の価格が決まっていないため、成約したときの額や支払の段取りは、仲介手数料の約定書で確かめる会社もあります。

建物状況調査のあっせんの欄

既存の建物の媒介では、建物状況調査（いわゆるインスペクション）を実施する者のあっせんをするかどうかを「有・無」で書きます。様式の注記では、既存の住宅で「無」とするときは理由を書きます。一棟アパートも共同住宅なので、記入例では「依頼者が建物状況調査の実施を希望しないため」と理由を書きました。

あっせんは、調査を受けるかどうかを依頼者が選べるようにするための約束です。買主から調査の結果を求められることもあるため、「無」を選ぶ売主にも、調査の中身と費用の目安を一度は伝えておきます。

有効期間と更新

専任媒介の有効期間は3か月が上限です。記入例では、2026年12月1日の締結で「3ヶ月（2027年2月28日まで）」としました。満了日は、締結日から3か月を超えない日を書きます。

更新は、依頼者から申出があったときだけです。更新後の期間も3か月が上限で、「申出がなければ自動で更新する」という書き方は無効です。満了の2週間ほど前の業務報告で、販売の状況と一緒に更新するかを聞いておくと、満了日を過ぎてから慌てずに済みます。

特約

標準媒介契約約款は、依頼者に不利益とならない特約を認めています。記入例では「乙は、１の二の報告に、指定流通機構への登録の内容と、取引の申込みの受付に関する状況を含めます」という特約を足しました。売主から見て報告の中身が分かりやすくなり、不利になる約束ではありません。

足した条項は、下線を引くなどして、約款の様式に足した所だと分かるようにします。依頼者に不利な特約（自動更新、違約金の上乗せなど）を入れると、標準媒介契約約款に基づく契約ではなくなります。

標準媒介契約約款との関係と交わし方

標準媒介契約約款は、国土交通大臣が定めた媒介契約書と約款の様式です（平成2年建設省告示第115号。現在の版は令和6年4月1日施行の改正）。専属専任・専任・一般の3種類があり、契約書（表紙・各項目・別表）と、約款の本文（条文）の2つでできています。

依頼者が一目で分かるよう、どちらの表示も契約書の右上すみに書きます（解釈・運用の考え方）。配布のExcelは、標準媒介契約約款の契約書の欄を写したものです。約款の本文は、国土交通省が公開しているPDFを契約書と一緒に渡します。

押印は今も要る

2022年5月の改正で、重要事項説明書と37条書面（売買契約の成立時の書面）は押印が要らなくなりました。媒介契約書は34条の2第1項で「記名押印」のまま残っています。押すのは媒介契約書を作る宅建業者で、約款の様式でも印の欄は乙の代表者の欄だけです。

依頼者の欄は住所と氏名です。依頼者に署名や押印をしてもらうかは、法律ではなく各社の書式の決まりで決めます。

電子で渡すときの承諾

依頼者の承諾を得れば、媒介契約書を紙の代わりに電磁的方法で渡せます（34条の2第11項）。承諾の取り方と渡し方は、施行規則と解釈・運用の考え方で決まっています。

承諾を撤回されたら、電子では渡せません。紙で渡し直します。

結んだ後の期限｜レインズ登録・登録証明書・業務報告

専任・専属専任の媒介契約は、結んだ日から期限が動き出します。

登録の期限は、休業日を除いて数えます。定休日が水曜日の会社が2026年12月1日（火）に専任媒介を結ぶと、翌日の12月2日（水）は数えず、12月3日（木）から7日目の12月10日（木）が期限です。配布のExcelの期限表に締結日と定休日を入れると、この日と、業務報告の予定日（12月15日（火）、12月29日（火）…）が出ます。

国土交通省の解釈・運用の考え方は、宅建業者が登録を証する書面を渡すときに、レインズのステータス管理の機能（物件の取引の状況を依頼者が見られる仕組み）を依頼者に知らせるよう求めています。登録証明書を渡すときに、依頼者が自分で状況を確かめられることを一言添えます。

業務報告は、何を書けばよいか迷いやすい書類です。報告の項目と記入例は、販売活動報告書の記事で整理しています。

よくある間違いとQ&A

依頼者の押印がなくても有効か

法律が記名押印を求めているのは、媒介契約書を作って渡す宅建業者です（34条の2第1項）。約款の様式でも、依頼者の欄は住所と氏名で、印の欄はありません。依頼者に押印してもらうかは、各社の書式の決まりで決めます。

有効期間を6か月で結んでしまったら

専任・専属専任では、3か月を超える定めは3か月になります（34条の2第3項）。満了日を過ぎて続けるなら、依頼者の申出を受けて更新します。更新の申出は、メールなど記録に残る形で受けておくと、後で食い違いません。

標準媒介契約約款を自社用に書き換えてよいか

書き換えてもかまいませんが、右上すみの表示を「基づく契約ではありません」に直します。依頼者に不利でない特約を足すだけなら、「基づく契約です」の表示のまま使えます。

購入の依頼を受けるとき

標準媒介契約約款の媒介契約書は、売却だけでなく購入・交換の依頼にも使います。依頼の内容の欄で「購入」を選び、別表は「希望する条件」（項目・内容・希望の程度）の表に替えてよいとされています。購入の依頼で物件が決まっていないときは、種類・価額・広さ・所在地などの希望の条件を書きます。

売主から事前に聞いておくこと

媒介契約書の欄は、面談で聞いた内容がそのまま入ります。所有者と登記名義人、賃貸の状況、売却の希望の時期、消費税の課税事業者かどうかは、契約の前の面談で聞いておくと、その場で契約書を作れます。売却の面談で聞く項目は、売却ヒアリングシートの記事にまとめています。

スマッチュ運営観測｜媒介契約書は「押印」と「書き方」で探されている

検索候補で目立ったのは、書式そのものより「押印は要るのか」「報酬額をどう書くのか」という、書く途中の迷いでした。配布のExcelで、報酬の欄に上限の計算を付け、押印の欄に注記を付けたのはそのためです。

まとめと無料ダウンロード

媒介契約書は、売却の依頼を受けた宅建業者が作って記名押印し、遅滞なく依頼者に渡す書類です。書く事項は宅地建物取引業法34条の2で8つ決まっていて、国土交通省の標準媒介契約約款の様式を使えば、欄に沿って埋めるだけで漏れなく書けます。

専任・専属専任は、有効期間が3か月まで、登録は7日・5日以内、業務報告は2週間・1週間に1回以上です。これに反する特約は無効なので、契約書の欄を書く時点で法定の範囲に収めます。売却の価額に意見を述べるなら根拠を示し、報酬は上限の範囲で協議して決めます。

配布のExcelは、使い方ガイド・専属専任・専任・一般・記入例（専任）・締結後の期限表・スマッチュで使うの7シートです。次に売却の面談に行く前に、種類のシートを印刷するか、物件の別表だけでも埋めておくと、「お願いします」と言われたその場で契約書を出せます。

資料づくりと顧客探しを、短くする

専任媒介を受けると、7日以内の登録と、2週間に1回の報告が始まります。報告に「どんな買主に紹介したか」を書けるかどうかで、売主の信頼は変わります。そのためには、媒介を受けた物件の資料をまとめ、条件の合う買主を早く探す必要があります。

スマッチュでは、物件資料をアップロードすると、AIが読み取った内容を確かめて物件概要書を作成します。「マッチング」ボタンで、登録した顧客の条件と全件照合し、条件の合う顧客への提案メールの下書きまで用意できます。媒介を受けたその日に買主候補に当てておけば、最初の業務報告に書くことが増えます。

専任媒介を取るための提案の組み立ては、専任媒介のプレゼンの記事で整理しています。

参考資料・出典

• 宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索）：第34条の2（媒介契約）、第46条（報酬）
• 宅地建物取引業法施行規則（e-Gov 法令検索）：第15条の9（媒介契約の書面の記載事項）、第15条の10（指定流通機構への登録期間）、第15条の11（登録事項）、第15条の13（指定流通機構への通知）、第15条の14（電磁的方法）
• 宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款（国土交通省・PDF）：専属専任・専任・一般の媒介契約書と約款の様式
• 宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方 令和8年4月1日施行版（国土交通省・PDF）：第34条の2関係（右上すみの表示、標準媒介契約約款に基づく契約の範囲、報酬の協議、レインズのステータス管理、電磁的方法の承諾）
• 空き家等に係る媒介報酬規制の見直し（国土交通省・PDF）：800万円以下の低廉な空家等の特例、媒介契約の締結時の説明と合意