不動産「マイソク」完全ガイド【2026年版】｜物件チラシの必須記載項目・キャッチコピー・デザインから効率化まで

「マイソクを送ったけど反応がない」「他社から送られてくるマイソクと比べて、うちのは見劣りする気がする」

物件情報は同じでも、マイソクの質で問い合わせ率は大きく変わります。 読まれないマイソクは、どんなに良い物件でも機会を失います。

公益財団法人 不動産流通推進センター 業界実態調査（2024年） によれば、他社仲介会社が「物件情報を積極的に紹介したい」と思う要因の第1位は**「マイソクの情報が整っていて分かりやすい」**（68%）でした。物件そのものより、情報の見せ方が客付けの判断を左右します。

この記事では、問い合わせ率を上げるマイソクの作り方を、記載項目・キャッチコピー・デザイン・NGパターン・AI活用まで完全解説します。

マイソクとは何か【概要書との違いと用途】

「マイソク」は「媒介送付」の略で、不動産業界で広く使われる物件紹介チラシのことです。

概要書・マイソク・物件資料の違い

不動産仲介では似たような書類が複数ありますが、それぞれ役割が異なります。

マイソクは「興味を持ってもらうための入口」です。詳細情報を全部入れるのではなく、「この物件、気になる」「問い合わせてみよう」と思ってもらうことが目的です。

マイソクを使う主なシーン

マイソクの種類と用途別フォーマット

マイソクは配布先・物件の種類によってフォーマットを変えるのが効果的です。

「全員に同じマイソクを送る」から「相手に合わせてフォーマットを変える」に切り替えるだけで、問い合わせの質と量が変わります。

マイソクに必要な「10の記載項目」

マイソクには「必須（法律・自主規制）」「基本（業界慣習）」「推奨（差別化）」の3段階があります。

必須記載項目（不動産公正競争規約による義務）

全国宅地建物取引業協会連合会 不動産公正競争規約（2024年版） に基づき、以下の項目は必ず記載します。

基本記載項目（業界慣習・ほぼ必須）

推奨記載項目（差別化・情報追加）

上記に加えて以下を入れるとマイソクの質が上がります。

• 表面利回り・実質利回り（収益物件の場合）
• 現況・入居状況（満室・空室率）
• 接道状況（幅員・公道/私道）
• 設備・スペック（エレベーター・駐車場台数等）
• 物件のキャッチポイント（再開発エリア・容積率の余裕等）
• 引渡し時期（即日・相談・○月以降等）

成約率が上がるキャッチコピーの書き方

記載項目が揃っていても、キャッチコピーが弱いと読まれません。マイソクで最初に目に入るキャッチコピーが、問い合わせ率を左右します。

NG例 vs 改善例の比較（5パターン）

最上級表現の注意点： 不動産公正競争規約では「最高」「格安」「激安」「お買い得」「値ごろ」などの最上級・優良表現は原則禁止です。使う場合は客観的な根拠（「同エリア相場比○%低い」など）が必要です。

用途別キャッチコピーテンプレート

収益物件（一棟マンション・アパート・ビル）

表面利回り○%・実質利回り○%
○○線○○駅 徒歩○分
満室稼働中（入居率○%）
年間賃料収入○○万円

事業用地・開発用地

○○区・容積率○%・建蔽率○%
角地・接道○m（公道）
○○㎡（約○坪）
○○駅 徒歩○分・再開発エリア隣接

区分店舗・事務所

○階・専有面積○○㎡（約○坪）
○○駅 徒歩○分・1階路面店
現況：空室（即入居可）
保証金○ヶ月・賃料○○万円

レイアウト・デザインの基本ルール

どんなに情報が正確でも、レイアウトが悪いと読まれません。

視線の流れと情報の優先順位

人の視線は自然に「左上→右上→左下→右下」（Z型）または「左上→左下→右上→右下」（F型）に動きます。マイソクの情報配置はこの視線の流れに沿わせます。

推奨レイアウト（A4縦・1枚）

┌────────────────────────────────┐
│ 【上段】キャッチコピー＋物件名（最重要情報） │
├────────────┬───────────────────┤
│            │ 価格・利回り・面積      │
│  物件写真   │ （数字を大きく）        │
│  （メイン） │                       │
│            │ 最寄り駅・徒歩分数      │
├────────────┴───────────────────┤
│ 【中段】基本スペック一覧（表形式）          │
│ 所在地／面積／構造築年／用途地域など        │
├────────────────────────────────┤
│ 【下段】特記事項・問い合わせ先・会社情報    │
└────────────────────────────────┘

情報の優先順位：

1. 価格・利回り（最大フォント）
2. 物件名・所在地（大きめ）
3. 最寄り駅・徒歩分数（中程度）
4. 基本スペック（標準）
5. 特記事項・免許番号（小さめ）

物件写真の選び方と配置

マイソクの写真は「見たい・来てみたい」という気持ちを作ります。

いえらぶコラム 不動産広告における写真効果調査（2025年） によれば、高品質な写真を使ったマイソクは、そうでないものと比べて問い合わせ率が平均2.1倍高くなる結果が出ています。

マイソク作成でよくある7つのNGパターン

良かれと思ってやっている行動が、逆効果になっているケースがあります。

NGパターン1：情報を詰め込みすぎる 余白がなく情報で埋め尽くされたマイソクは、「どこを見ればいいか分からない」と感じさせます。A4サイズなら情報量は7〜8割に抑え、余白で視線を誘導します。

NGパターン2：価格を小さく書く 「価格が目立つと値引き交渉が来やすい」と思って価格を小さく書くと、逆に問い合わせ自体が減ります。判断基準となる価格・利回りは大きく明示することが正解です。

NGパターン3：規約違反の表現を使う 「激安」「格安」「最高の立地」などの最上級表現は、不動産公正競争規約により規制されています。違反表現を使うと信頼性が下がるだけでなく、業界内での評判にも影響します。

NGパターン4：問い合わせ先が分かりにくい マイソクを見て「いいかも」と思ったとき、電話番号やメールが小さすぎて見つからないと機会を逃します。担当者名・電話・メールは視認性の高い場所に配置します。

NGパターン5：写真が古い・暗い 「物件に写真がない」「古い写真を使い回している」は問い合わせ率を大きく下げます。季節・時間帯・清掃後に撮影した最新写真を使います。

NGパターン6：徒歩分数の計算が間違っている 不動産広告で徒歩分数は「80m＝1分」の換算が義務付けられています（端数は切り上げ）。Google マップの徒歩時間とは異なることが多いため、必ず正しく計算します。

NGパターン7：更新されていない情報を使い続ける 価格変更・成約済み・条件変更があったのにマイソクを更新せず配布し続けると、受け取った側の信頼を失います。変更が生じたら即日更新・再配布が基本です。

マイソクの「配布戦略」設計

良いマイソクを作っても、届かなければ意味がありません。配布先と方法を設計することで、同じ物件でも問い合わせ数が変わります。

配布先の優先順位

効果的な配布タイミング

初回配布（媒介契約締結直後）： できるだけ早く配布します。レインズ登録義務（専任：7日・専属専任：5日以内）と合わせて、最初の2〜3日に集中的に情報を広げることが成約スピードを上げるカギです。

フォロー配布（2〜4週間後）： 初回配布後に反応がなかった会社に「価格調整しました」「引渡し時期が変わりました」などの変更情報を添えて再配布します。同じマイソクを送るより、変化を起点にした再送の方が開封率が上がります。

定期更新配布（1〜2ヶ月後）： 写真を追加した・内覧可能日を設定した・売主が条件交渉に応じる姿勢になった、などの変化を「アップデート版マイソク」として配布します。

配布時の一言添え書きの重要性

マイソクをメールで送る際、本文に一言添え書きを入れると反応率が変わります。

NG（本文なし）：

件名：物件情報のご案内
添付：マイソク.pdf

推奨（添え書きあり）：

件名：【○○区・利回り7%】収益物件のご案内

○○様

先日ご相談いただいていた「○○区・利回り6%以上」
の条件に近い物件が出ましたのでご連絡します。
満室稼働中で、今月中の成約希望です。
詳細は添付のマイソクをご確認ください。

ご不明点あれば、お電話でもご説明します。

添え書きで「なぜこの会社に送ったか」が伝わると、開封・確認率が大幅に上がります。

AI・スマッチュで作成を効率化する

マイソク作成の最大の工数は「物件情報の入力」と「テキスト作成」です。AIを活用することで、この工数を大幅に削減できます。

スマッチュが自動化するフロー

特に「元付け会社からPDFを受け取り、自社マイソクとして整形して他社に配布する」というフローが、AIによって大幅に効率化されます。

AI活用で変わる物件紹介の質

AIは単なる時間短縮ツールではありません。物件情報の見落とし・記載漏れのリスクを下げるという品質向上効果もあります。

手動でマイソクを作ると「利回り計算を間違えた」「面積の単位が違った」「免許番号を記載し忘れた」というミスが起きやすいです。AIが自動抽出・確認することで、こうした基本的なミスが大幅に減ります。

まとめ：マイソク作成 完全チェックリスト

この記事のポイントをまとめます。

マイソク作成 即日チェックリスト：

• 必須6項目（種別・所在地・面積・価格・取引態様・会社情報）が記載されている
• 徒歩分数が80m＝1分換算で正しく計算されている
• 最上級表現（格安・お買い得・最高等）を使っていない
• 価格・利回りが大きく見やすい場所に配置されている
• 日中・順光の外観写真が入っている
• 問い合わせ先（担当者名・電話・メール）が見つけやすい
• 最新情報に更新されている（価格変更・成約済みの場合は差し替え済み）

マイソクは「物件の代理人」です。担当者が直接説明できない場面で、物件の代わりに自己紹介をします。手間をかけた1枚のマイソクが、1件の問い合わせを生み、1件の成約につながります。