不動産仲介手数料シミュレーター｜計算 5 パターン・3% + 6 万・800万円以下の特例を完全網羅【早見表Excel無料DL・2026年版】

「不動産仲介手数料、結局いくらかかるの？」

不動産流通推進センター のレインズ統計によれば、2024 年の新規登録件数は 416 万件。これだけの取引が動く業界ですが、仲介手数料の 正確な計算方法を理解している人は、業者・顧客どちらにも意外と少ないのが実態です。

この記事では、不動産仲介手数料の 5 つの計算パターンを完全網羅し、物件購入・売却者と仲介事業者の双方に役立つ実務ガイドとして整理します。

※ 記事内の数字は 2026 年 9 月時点の法令・業界統計に基づきます（2024 年 7 月 1 日施行の報酬告示改正＝800万円以下の特例を反映済み）。最新情報は国交省・宅建業法を確認してください。

手元の物件の上限額は、ここで出せます。建物の消費税を含む事業用の価格・両手・代理・800万円以下の特例にも対応しています。

CALCULATOR

仲介手数料の上限を計算する（2024年7月改正対応）

建物の消費税を抜いた基礎価格・両手・代理・800万円以下の特例まで、報酬告示のとおりに計算します。

売買価格円

立場

片手両手代理

媒介・依頼者1人から

売買価格に建物の消費税が含まれる（事業用）

受け取れる上限（税込・片手）

—

報酬の基礎となる価格（税抜）—

原則の上限（税抜・依頼者1人あたり）—

消費税（10%）—

計算の根拠（報酬告示）と注意点

告示第二：200万円以下の部分5%・200万円超400万円以下の部分4%・400万円超の部分3%（いずれも税抜）。 400万円超は「価格×3%＋6万円」、400万円以下は「価格×4%＋2万円」の速算式と同じ値になります。

告示第三：代理の報酬は媒介の2倍以内。依頼者の相手方からも受ける場合、合計で媒介の2倍を超えられません。

告示第七：価格（税抜）800万円以下の宅地・建物の売買・交換の媒介は、媒介に要する費用を勘案して 税込330,000円まで受領できます。2024年7月1日施行の改正で、 対象が400万円以下から800万円以下に、上限が18万円＋税から33万円（税込）に拡充されました。 売主側・買主側のどちらの依頼者にも使えます。告示第八はその代理版（2倍以内）。

表示しているのは受領できる上限額です。これ以下での設定は自由で、消費税は課税事業者の場合の10%で計算しています。 円未満は切り捨てています。一般的な計算の道具であり、個別案件の判断は告示の原文と専門家にご確認ください。

出典：報酬告示 現行本文（国土交通省・PDF）／改正の概要リーフレット（国土交通省・PDF）

価格別の早見表と、この計算をそのまま使える速算表Excelは、下のフォームから受け取れます。

本記事で解説している早見表と速算式は、そのまま実務で使えるExcel（自動計算の速算表＋物件価格別早見表・2024年7月改正対応）として無料配布しています。先に受け取りたい方は下のフォームからどうぞ。

業界統計：不動産仲介手数料の市場規模

まずは業界全体の数字を整理します。

業界平均の売買 1 件あたり手数料は 約 60〜100 万円。仲介事業者にとって、1 件の取引が 数十万〜数百万円の売上になる構造です。

正確な計算ができないと、請求漏れや過剰請求で年間数百万円規模の損失リスクが発生します。

仲介手数料の基本ルール（3 つの前提）

5 パターンに入る前に、業界共通の 3 つの前提を整理します。

前提 1：仲介手数料は「上限」が法定されている

宅地建物取引業法により、仲介手数料には 上限が定められています：

これに 消費税 10%を加算した金額が、業者が受領できる 上限額です。

• 出典：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（昭和45年建設省告示第1552号・最終改正 令和6年6月21日／国土交通省）

前提 2：上限以下なら業者は自由に設定可能

法的には「上限以下」なら業者が自由に料金を設定できます。実際には：

• 大手仲介：上限額をそのまま請求するケースが多い
• 中小仲介：上限額または 割引価格を提示
• 専門業者（無料仲介）：買主側無料 + 売主側のみ請求（両手取引で利益確保）

前提 3：「両手」と「片手」で計算が変わる

両手取引は法的に問題ありませんが、利益相反の議論があります。

5 つの計算パターン徹底解説【本題】

ここからが本記事の核心。5 つの計算パターンを具体例つきで解説します。

パターン 1：標準計算（物件 400 万円超）

最も一般的なパターン。物件価格が 400 万円超の場合に適用します。

計算式：物件価格 × 3% + 6 万円 + 消費税

計算例

この 「3% + 6 万円ルール」は、本来 3 段階の計算式（200 万以下 5%・200〜400 万 4% + 2 万・400 万超 3% + 6 万）を 400 万円超なら速算式で表したものです。

パターン 2：段階計算（物件 400 万円以下）

物件価格が 400 万円以下の場合は、段階計算が必要です。

計算式

計算例：物件 300 万円の場合

• 200 万円までの部分：200 × 5% = 10 万円
• 200〜300 万円の部分：100 × 4% = 4 万円
• 合計：14 万円 + 消費税 1.4 万円 = 15.4 万円

または速算式「物件価格 × 4% + 2 万円」で：300 × 4% + 2 万 = 14 万円（同じ結果）

低廉な空家等の特例──2024年7月改正で「800万円以下・上限33万円」に拡充

低価格帯の物件については、報酬告示の特例（第七）があります。2024年7月1日施行の告示改正で対象と上限が大きく広がったため、ここは旧知識のままだと誤りになりやすい要注意ポイントです。

覚え方はシンプルで、800万円の物件の通常上限がちょうど（800万 × 3% + 6万）× 1.1 = 33万円なので、「800万円以下なら、どの価格でも上限33万円まで狙える（ただし事前の説明と合意が必須）」と押さえれば足ります。たとえば300万円の物件なら通常上限15.4万円のところ、特例を使えば最大33万円です。

• 出典：報酬告示（昭和45年建設省告示第1552号・最終改正 令和6年）第七（国土交通省・PDF）
• 出典：国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」概要リーフレット（PDF）

パターン 3：両手取引時の計算

売主と買主の両方を 1 つの業者が仲介する場合、双方から手数料を受領できます。

計算例：物件 3,000 万円の両手取引

• 売主から：3,000 × 3% + 6 万 = 96 万 + 消費税 = 105.6 万円
• 買主から：3,000 × 3% + 6 万 = 96 万 + 消費税 = 105.6 万円
• 業者の総売上：211.2 万円

両手取引は 片手の 2 倍の売上になるため、業者にとって魅力的ですが、利益相反の議論があります。

パターン 4：レインズ・業者ネットワーク（0.5% 基本制）

業者間で物件情報を共有し、成約時に手数料を分配するパターンです。

計算例：3,000 万円の物件をレインズ経由で成約

• 元付業者の手数料：105.6 万円
• 情報提供業者への謝礼：105.6 × 0.5% = 約 5,280 円

「0.5% ルール」は 法的義務ではなく業界慣行ですが、業者ネットワークの 信頼基盤として機能しています。

紹介料の相場については以下も参照：

パターン 5：例外ケース（媒介解除・任意売却・競売）

通常の計算ルールが適用されない 5 つの例外を整理します。

特に 「代理契約」は注意。法人間取引や特殊案件で代理権を持つ場合、手数料が 倍額になります。

物件価格別 早見表（300 万〜2 億円）

5 パターンを踏まえた 物件価格別の仲介手数料早見表です。

物件価格が 1 億円超になると、片手取引でも 300 万円超の手数料が発生します。両手取引なら 600 万円超に到達。これが「高額物件専門の仲介業者」が成立する理由です。

※表のうち300万円・500万円の行は原則の上限です。800万円以下の物件は、前述の特例（事前の説明・合意が条件）により最大33万円（税込）まで受領できる場合があります。

表にない価格や、建物の消費税を含む事業用の価格は、この計算機で出せます。

CALCULATOR

仲介手数料の上限を計算する（2024年7月改正対応）

建物の消費税を抜いた基礎価格・両手・代理・800万円以下の特例まで、報酬告示のとおりに計算します。

売買価格円

立場

片手両手代理

媒介・依頼者1人から

売買価格に建物の消費税が含まれる（事業用）

受け取れる上限（税込・片手）

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報酬の基礎となる価格（税抜）—

原則の上限（税抜・依頼者1人あたり）—

消費税（10%）—

計算の根拠（報酬告示）と注意点

告示第二：200万円以下の部分5%・200万円超400万円以下の部分4%・400万円超の部分3%（いずれも税抜）。 400万円超は「価格×3%＋6万円」、400万円以下は「価格×4%＋2万円」の速算式と同じ値になります。

告示第三：代理の報酬は媒介の2倍以内。依頼者の相手方からも受ける場合、合計で媒介の2倍を超えられません。

告示第七：価格（税抜）800万円以下の宅地・建物の売買・交換の媒介は、媒介に要する費用を勘案して 税込330,000円まで受領できます。2024年7月1日施行の改正で、 対象が400万円以下から800万円以下に、上限が18万円＋税から33万円（税込）に拡充されました。 売主側・買主側のどちらの依頼者にも使えます。告示第八はその代理版（2倍以内）。

表示しているのは受領できる上限額です。これ以下での設定は自由で、消費税は課税事業者の場合の10%で計算しています。 円未満は切り捨てています。一般的な計算の道具であり、個別案件の判断は告示の原文と専門家にご確認ください。

出典：報酬告示 現行本文（国土交通省・PDF）／改正の概要リーフレット（国土交通省・PDF）

価格別の早見表と、この計算をそのまま使える速算表Excelは、下のフォームから受け取れます。

早見表・速算表のExcel版を無料配布（2024年7月改正対応）

上の早見表と速算式は、Excelテンプレートとして無料配布しています。次の4シート構成です。

検索で手に入る速算表Excelの多くは2024年7月改正（800万円以下の特例）に対応していません。本テンプレートは改正対応済みで、特例の「事前説明・合意」の注意書きもシートに含めています。メールアドレスを入力すると、その場でダウンロードできます。

仲介手数料を抑える 5 つの方法

物件購入・売却者向けに、仲介手数料を抑える 5 つの方法を整理します。

方法 1：無料仲介業者を選ぶ

無料仲介は 質のばらつきがあるため、サービス内容との総合判断が必要です。

方法 2：値引き交渉

中小仲介・個人エージェントの方が値引き交渉に応じやすい傾向です。

方法 3：両手取引業者で売主直接交渉

両手取引業者は売主側の手数料も受領しているため、買主側の手数料を 0 円〜半額にできる余地が大きい。

方法 4：媒介契約形態を選ぶ

一般媒介にすると複数社が競争するため、手数料を下げやすい構造になります。

方法 5：税務上の処理最適化

税務処理で 実質負担を 20〜30% 軽減できる場合があります。税理士相談が有効です。

仲介事業者側：手数料計算 5 つの落とし穴

ここからは仲介事業者向け。手数料計算で発生しやすい 5 つの落とし穴を整理します。

特に 「両手取引の請求漏れ」は致命的。年に 1 件発生するだけで、年商の 5〜10% を失う可能性があります。6の特例は2024年7月施行と新しく、社内の速算表や重説ひな形が旧基準のままの会社が少なくありません。特例を使うなら媒介契約前の説明・合意が必須条件である点まで含めて、運用をアップデートしてください。

【スマッチュ運営観測】手数料計算ミスが起こす事業損失

スマッチュ運営観測では、仲介手数料の 計算ミスや請求漏れによる事業損失が、業界全体で年間 数百万〜数千万円規模で発生しています。

業者ネットワークが育った営業マンの場合、メール・LINE で 1 対 1 で送られてくる物件情報は 月に 300 件超。一方で実際に処理できているのは 30〜50 件 / 月にとどまります。

この処理能力不足が、以下の二次的損失を生み出します：

「手数料を正確に計算する仕組み」+「物件情報を取りこぼさない仕組み」の 両方を持つ仲介マンが、年商 ¥1,000 万超を達成する勝者になります。

仲介手数料 30 日マスターロードマップ

仲介手数料の知識を 30 日で完全マスターするためのロードマップです。

Week 1：基本ルールの習熟

• ☐ 3% + 6 万円ルールを暗記
• ☐ 段階計算（200 万 / 400 万境界）を理解
• ☐ 消費税の外税・内税の違いを整理
• ☐ 物件価格別の早見表を保存

Week 2：5 パターンの実践

• ☐ 過去の自分の成約 5 件で再計算
• ☐ 両手取引の事例を 2 件分析
• ☐ レインズ 0.5% の支払い実績を確認
• ☐ 例外ケース（代理契約等）の事例研究

Week 3：計算ミス対策

• ☐ 計算ツール（Excel テンプレ等）を構築
• ☐ 媒介契約書の特約条項を見直し
• ☐ 税理士相談（手数料の税務処理）
• ☐ 顧客向け説明資料の整備

Week 4：システム化

• ☐ CRM / 業務管理ツールに手数料計算機能を組み込み
• ☐ 月次の手数料受領 / 支払いの棚卸し
• ☐ 30 日間の計算ミス事例の振り返り
• ☐ 翌月の改善点を 3 つ決める

まとめ：仲介手数料の正確な計算は「業者の信用」を作る

仲介手数料の正確な計算ができることは、業者の信用そのものです。1 件の計算ミスが、顧客信頼を大きく失墜させ、業界ネットワークから外される原因にもなります。

逆に 「常に正確・常に透明」な手数料計算ができる業者は、紹介とリピートが循環し、長期的に高収益を維持できます。

計算の型を手元に置きたい方は、2024年7月改正対応の早見表・速算表Excelをダウンロードして、社内の様式を最新の基準に揃えるところから始めてください。

スマッチュは、「物件マッチング・顧客管理・契約準備」の 3 機能統合で、業務効率化と正確な業務管理を両立します。月 ¥9,800（ライト）から、まず無料相談からお試しください。